干部學(xué)習(xí)課件：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題探討

干部學(xué)習(xí)課件：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題探討
湯敏
北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授
一、中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？
　　非常感謝今天有這個(gè)機(jī)會(huì)，跟大家一起來(lái)探討全國(guó)人民矚目、全世界人民矚目的重大課題——中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題。今天上午我參加了一個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一個(gè)新聞發(fā)布會(huì)，在會(huì)上有記者問(wèn)我，這兩天我看了一個(gè)投資的公司的報(bào)道，它最近給投資者的一個(gè)建議是趕緊拋中國(guó)的股票，趕緊拋新興市場(chǎng)的股票，他們的風(fēng)險(xiǎn)非常大。記者問(wèn)我怎么評(píng)論這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)然我對(duì)股票不是很熟悉，對(duì)資本市場(chǎng)不是很熟悉，當(dāng)然我的回答是跟任何的投資的顧問(wèn)或者投資的建議一樣，我們投資者自己本身要有自己的一種判斷。每個(gè)人都有權(quán)利有自己的判斷，像這樣的分析也可以是見(jiàn)仁見(jiàn)智的問(wèn)題。但是我說(shuō)，如果這個(gè)分析是一個(gè)月前出的或者是兩三個(gè)星期前出的，還可以理解，如果現(xiàn)在出的話(huà)，可能對(duì)中國(guó)的情況就不是很了解，因?yàn)橹袊?guó)目前對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)采取了一些比較堅(jiān)決的、而且比較果斷的措施。
如果大家前一段時(shí)間看看國(guó)外對(duì)中國(guó)的報(bào)道，可能就充斥了類(lèi)似上面這些題目，“中國(guó)的泡沫有多大？”“中國(guó)是不是正在瀕臨崩潰？”“中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底能持續(xù)多久？”等等這一系列的報(bào)道。當(dāng)時(shí)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們也非常擔(dān)心，如果中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還像前段時(shí)間這樣的快速增長(zhǎng)的話(huà)
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。對(duì)市場(chǎng)上認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格還要繼續(xù)上漲的，我們的網(wǎng)民們都給出很強(qiáng)烈的批評(píng)。我的朋友任志強(qiáng)他開(kāi)玩笑，就說(shuō)“我現(xiàn)在是全中國(guó)人民第三個(gè)都想打的”，第一個(gè)陳水扁，第二個(gè)小泉，第三個(gè)就是他。但是你要認(rèn)真的看他文章的分析，他也有他的道理，但是我們的媒體往往就拿出他的一句話(huà)來(lái)談。
但是房地產(chǎn)本身不但關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，而且牽涉到很多很多的國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)行業(yè)。人民說(shuō)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，房地產(chǎn)一旦出問(wèn)題，房地產(chǎn)火就會(huì)把這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈全帶起來(lái)，房地產(chǎn)一旦出問(wèn)題，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈就會(huì)產(chǎn)生很大的問(wèn)題。房地產(chǎn)本身在中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)里頭占的比例非常的重，更加上有幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關(guān)系。所以房地產(chǎn)的好壞會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。
除了這個(gè)之外，在中國(guó)還有一個(gè)很特殊的情況，就是我們地方政府的收入跟房地產(chǎn)的價(jià)格、跟賣(mài)地都有很大的關(guān)系。我們現(xiàn)在城市在快速的擴(kuò)建，在建很多的基礎(chǔ)設(shè)施，這些錢(qián)從哪來(lái)呢？一部分當(dāng)然通過(guò)稅收來(lái)，但是還有相當(dāng)一部分是通過(guò)房地產(chǎn)，通過(guò)地方政府賣(mài)地土地的收入來(lái)建城市基礎(chǔ)設(shè)施。有人做了一個(gè)計(jì)算，說(shuō)成是基礎(chǔ)設(shè)施投入里頭政府占33.9%，貸款占29.8%，企業(yè)自籌的27.7%。當(dāng)然這里頭錢(qián)政府投資部分，很大一部分是靠賣(mài)地來(lái)的。借錢(qián)這部分、貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來(lái)的。而企業(yè)自籌，一部分的企業(yè)，所謂地方政府的融資平臺(tái)，又是通過(guò)把土地進(jìn)行抵押，或者賣(mài)地得來(lái)的。也就是說(shuō)，我們的政府，特別是地方政府的收入和地方政府的投資，跟我們房地產(chǎn)捆的非常緊了。
二、房?jī)r(jià)能否降下來(lái)？
因此，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷推高，最后在五一前夕，中央國(guó)務(wù)院出了重拳，各地也采取了各種非常強(qiáng)硬的措施或者在過(guò)去很少出現(xiàn)這么樣的硬措施。比如說(shuō)北京市，北京市的房地產(chǎn)新政，第一個(gè)，對(duì)三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā)，第二套房首付50%以上，而且對(duì)那些沒(méi)有一年以上本地納稅證明的非本市居民也不給貸款。最強(qiáng)的一個(gè)條件是，同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，你有錢(qián)但是要同時(shí)買(mǎi)兩套都不準(zhǔn)賣(mài)給你。這一系列的政策，包括現(xiàn)在還不斷在出臺(tái)的各種各樣的貸款政策，最近一段時(shí)間把房地產(chǎn)的價(jià)格打壓了，所以最近如果大家看報(bào)紙，你們可以看到很多的哪個(gè)地方房地產(chǎn)的價(jià)格怎么樣，很多的價(jià)格不一定是下降，但是通過(guò)打折，通過(guò)送冰箱、送各種各樣的，變相的價(jià)格都在調(diào)整，而這個(gè)調(diào)整還在進(jìn)行中，因?yàn)楫吘箷r(shí)間還非常的短。
一個(gè)馬上看到的效果就是，現(xiàn)在幾乎所有的地方房地產(chǎn)的交易量迅速下降。可能我們一部分房地產(chǎn)商還有一部分錢(qián)，所以現(xiàn)在可能會(huì)出現(xiàn)一段有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，房地產(chǎn)不肯降價(jià)，買(mǎi)房者在這個(gè)價(jià)格又不愿意買(mǎi)，就會(huì)出現(xiàn)一段有價(jià)無(wú)市的情況。這樣的情況我們過(guò)去也出現(xiàn)過(guò)幾次，這次這樣重拳出擊，是不是能夠從根本上解決我們房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的問(wèn)題，或者說(shuō)在這里頭會(huì)不會(huì)又出現(xiàn)過(guò)去前一段時(shí)間出現(xiàn)的，當(dāng)房地產(chǎn)商和市場(chǎng)博弈了一段時(shí)間以后又會(huì)出現(xiàn)一個(gè)反復(fù)，這種可能性應(yīng)該說(shuō)是存在的。
過(guò)去幾年里頭，我們房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進(jìn)行著，但是正如一些房地產(chǎn)商們所說(shuō)的，很多的價(jià)格是越調(diào)越高，調(diào)控了以后反而漲起來(lái)了。為什么呢？一個(gè)當(dāng)然是我們調(diào)控的力度不夠，另外一個(gè)，我們認(rèn)為我們調(diào)控缺乏一個(gè)非常清晰的目標(biāo)，也缺乏一個(gè)非常清晰的指標(biāo)。比如說(shuō)我們房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？現(xiàn)在各種各樣的說(shuō)法都有，我們是要保證居者有其屋？還是我們要保證低收入家庭有住房？還是什么？現(xiàn)在這個(gè)目標(biāo)要調(diào)控，一定要清楚，但是目前調(diào)控的目標(biāo)還不是特別清楚，不是特別清晰。另外一個(gè)，我們調(diào)控的微觀手段過(guò)多，各種各樣的都是一些微觀手段，而宏觀的大層面上我們還是不夠。第三，前一段調(diào)控還有一個(gè)問(wèn)題，就是缺乏問(wèn)責(zé)制，到底誰(shuí)負(fù)責(zé)。如果房?jī)r(jià)調(diào)不下來(lái)，或者房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)高，到底由誰(shuí)負(fù)責(zé)？在這種不清晰的情況下，加上我們剛才所說(shuō)的地方政府跟房地產(chǎn)商的利益有一種趨同的情況，就造成了房地產(chǎn)的調(diào)控在很長(zhǎng)時(shí)間里頭不是特別地有效，而甚至出現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)越來(lái)越高的這種現(xiàn)象。
怎么辦？現(xiàn)在已經(jīng)出臺(tái)了這些政策，從現(xiàn)在的情況看來(lái)，還是很有效果的，但這效果能持續(xù)多長(zhǎng)？一種可能性是這種效果可能很好，房地產(chǎn)的價(jià)格從此降下來(lái)，但是這個(gè)降的有多長(zhǎng)呢？會(huì)不會(huì)再反彈？或者說(shuō)這個(gè)房地產(chǎn)整個(gè)打下去，整個(gè)出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤(pán)的情況，現(xiàn)在我們都不得而知，現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該還是一個(gè)很大的問(wèn)題。
更重要的是對(duì)房地產(chǎn)這樣的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，怎么樣來(lái)保證我們的房地產(chǎn)能夠長(zhǎng)期地能夠平衡地增長(zhǎng)？從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)是變化非常大的，很容易造成大的泡沫，而把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)給拖垮了。從我們的 ……（未完，全文共8771字，當(dāng)前僅顯示2396字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)課件：關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題探討》）