居間合同糾紛的應(yīng)對(duì)與風(fēng)險(xiǎn)防范

居間合同糾紛的應(yīng)對(duì)與風(fēng)險(xiǎn)防范

李晨律師：
您好！
我公司是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，2009 年 12 月，我們與一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份《合作協(xié)議》約定：“我司擔(dān)任該房地產(chǎn)開發(fā)公司某項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的咨詢顧問，協(xié)助促成該房地產(chǎn)開發(fā)公司與 A集團(tuán)就上述項(xiàng)目的合作交易。同時(shí)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾按照實(shí)際收到款項(xiàng)的 3‰支付服務(wù)傭金�！蔽宜救缂s提供了咨詢顧問服務(wù)，聯(lián)系買方、協(xié)調(diào)價(jià)格。通過我們盡心盡力的服務(wù)，最終促使《合作協(xié)議》中約定的 A 集團(tuán)成功地以一筆合理的價(jià)格對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了收購。2010 年 11 月，該房地產(chǎn)公司收到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這時(shí)我司已經(jīng)履行了《合作協(xié)議》的目標(biāo)，故按照協(xié)議約定，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)向我司支付約定的服務(wù)傭金，但該房地產(chǎn)開發(fā)公司稱，該筆交易非我司所促成，系其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司促成。因此，拒絕向我司支付傭金。請(qǐng)問，現(xiàn)在我司應(yīng)該如何維護(hù)合法權(quán)益？ 張斌坤 讀者

張斌坤讀者：
您好！
根據(jù)您所描述的案情分析，我們可以判斷這其實(shí)是一起典型的居間合同糾紛。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居間人很好地扮演了協(xié)助市場(chǎng)資源配置的身份。
但居間合同
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略761字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
居間合同的三個(gè)法律特征，即諾成性、雙務(wù)性及不要式性。 居間合同的諾成性是指：只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負(fù)有依委托人的指示進(jìn)行居間服務(wù)的義務(wù)，而一旦居間人的活動(dòng)取得合同約定的居間目的，委托人就應(yīng)支付報(bào)酬。 居間合同的雙務(wù)性是指：居間合同一經(jīng)成立，當(dāng)事人雙方均需承擔(dān)一定的義務(wù)。 就居間人而言，居間人有據(jù)實(shí)報(bào)告，提供合同約定居間服務(wù)的義務(wù)；對(duì)委托人而言，居間人的活動(dòng)達(dá)到居間目的時(shí)，委托人便負(fù)給付報(bào)酬的義務(wù)。
而居間人的活動(dòng)能否達(dá)到目的，委托人與第三人之間能否交易成功，是存在不確定性的。 因而，委托人是否付給居間人報(bào)酬，應(yīng)也是不確定的。
居間合同的不要式性是指：
當(dāng)事人可以采取口頭或者書面形式，我國(guó)《合同法》并沒有要求居間合同必須為書面形式。
本案中，根據(jù)您提供的案情分析可知在法律事實(shí)上貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)簽訂書面的居間合同，且合同已經(jīng)生效， 即對(duì)雙方都產(chǎn)生了法律上的拘束力。
如果貴公司的活動(dòng)已經(jīng)達(dá)到合同約定的居間目的，則房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定向貴司支付居間報(bào)酬，即服務(wù)傭金。
居間合同非排他性在本案中房地產(chǎn)開發(fā)公司就對(duì)貴公司履行居間合同義務(wù)的事實(shí)予以否認(rèn)，并且提出目標(biāo)事項(xiàng)系在其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間行為下促成，以此作為對(duì)貴公司的抗辯。
當(dāng)然姑且不論其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司公司是否真實(shí)地提供了居間服務(wù)，但就從居間合同的性質(zhì)上來講，居間合同并不具有排他性的特征，除非合同中明確約定居間人提供的是排他性的居間服務(wù)。 本案中，若貴公司提起訴訟 ，根據(jù) 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱《民訴法》）舉證責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該提出足以反駁貴公司訴請(qǐng)的事實(shí)或法律依據(jù)。
居間合同糾紛中的舉證責(zé)任我們?cè)谟懻摼娱g合同糾紛中的舉證責(zé)任之前，需要明確現(xiàn)行 《合同法 》對(duì)于居間人的具體合同履行義務(wù)的規(guī)定。 在我國(guó)現(xiàn)行立法中，根據(jù) 《合同法 》第 424 條對(duì)居間合同的定義，居間行為是分為報(bào)告居間和媒介居間兩種形式存在的。 所謂報(bào)告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機(jī)會(huì)；所謂媒介居間，是指介紹雙方當(dāng)事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同 。 但是在復(fù)雜的居間合同中，除了上述兩種形式外，更多的是報(bào)告與媒介居間兩者相結(jié)合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。
實(shí)務(wù)中，報(bào)告是媒介的必要前提，媒介是報(bào)告的承接結(jié)果。 《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。 比如說，報(bào)告居間屬代理性質(zhì)的行為，居間人應(yīng)嚴(yán)格受委托人的委托內(nèi)容約束，并應(yīng)積極忠誠(chéng)地為委托人尋求機(jī)會(huì)訂立合同，該類居間合同的目的可能僅限于尋找潛在交易方或達(dá)成交易意向即可。
而媒介居間從嚴(yán)格意義上來說并非屬代理性質(zhì)的行為，居間人扮演“中間人”角色，獨(dú)立于委托人與第三人以外，通常要求居間人必須促成交易雙方訂立正式合同時(shí)，方才視為居間成功，居間人可依法及合同約定向委托人要求支付居間報(bào)酬。
從法律角度來看，居間人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種義務(wù)，關(guān)鍵在于居間合同中締約雙方是如何約定居間人具體的義務(wù)。
本案中，判斷貴司是否履行居間義務(wù)及達(dá)到合同約定的居間目的，有賴于考察貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽訂的《合作協(xié)議》中的具體約定。
從《合同法 》的角度來看 ，結(jié)合本案的實(shí)際情況，在居間合同糾紛中貴公司作為居間人至少需要證明三組事項(xiàng)，分別是居間合同存在、 貴公司履行了居間義務(wù) 、達(dá)成合同約定的居間目的，才能要求委托方支付合同所約定的服務(wù)傭金。 這也符合《民訴法 》中第 64 條關(guān)于 “ 當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”的要求。
在本案中，貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《合作協(xié)議 》 可以視作居間合同存在的書面證據(jù)，已達(dá)成居間目的也是客觀存在且無可爭(zhēng)議的既成客觀事實(shí)。 但是居間人是否履行了居間義務(wù)是本案雙方得爭(zhēng)議點(diǎn)。 居間義務(wù)履行無法自證也是當(dāng)前居 ……（未完，全文共4232字，當(dāng)前僅顯示2138字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《居間合同糾紛的應(yīng)對(duì)與風(fēng)險(xiǎn)防范》）