縣工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目可行性報告

目錄/提綱：……
2、項目選址符合徐聞縣工業(yè)園的總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的要求
1、項目風(fēng)險主要來自市場風(fēng)險
3、施工運輸車輛及施工設(shè)備產(chǎn)生的噪聲也是主要的污染源
5、施工中的廢棄物對景觀環(huán)境的污染
3、廢氣：本項目廢氣污染源主要為汽車和工廠排放的廢氣
4、噪聲：聲環(huán)境主要污染源有工廠運營的機械器運行噪聲和車輛行駛噪聲
2、噪聲：項目建設(shè)期各類機械設(shè)備及運輸工程將產(chǎn)生噪聲污染
4、土地費用按業(yè)主要求單列，按實際發(fā)生的費用額計取
7、漲價預(yù)備費，按工程費的5計取
8、流動資金按每年經(jīng)營成本的20計算
9、項目計算期為20年，建設(shè)期為1年
1、工資福利定員3人，年工資福利共為6萬元
2、修理費按工程費的1計取，年費用為17.6萬元
2、技術(shù)風(fēng)險分析標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目是一項技術(shù)成熟的工程，技術(shù)風(fēng)險較小
2、擴大當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)容量，提高當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?br>……
縣工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目可行性報告

第一章 總論
1.1項目名稱　海南省農(nóng)墾第一物資供銷公司徐聞縣工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目
1.2 建設(shè)單位　海南省農(nóng)墾第一物資供銷公司
1.3可行性報告研究編制單位　海南省建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計研究院資格證書編號 工咨甲1030127002
1.4 可行性研究的依據(jù)和范圍
1.4.1可行性研究的工作依據(jù)�、拧督ㄔO(shè)項目工程咨詢合同書》⑵《徐聞縣工業(yè)園總體規(guī)劃》⑶《徐聞縣工業(yè)園控制性詳細規(guī)劃》⑷ 國家和地方其他有關(guān)規(guī)范和規(guī)定⑸ 項目建設(shè)單位的有關(guān)意見及建議
1.4.2研究工作的主要內(nèi)容及范圍可行性研究的范圍包括：項目背景及建設(shè)的必要性、市場需求分析與價格定位、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件及建設(shè)地址、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護、企業(yè)組織及勞動定員、項目實施進度建議、投資估算及資金籌措、財務(wù)評價、風(fēng)險分析、經(jīng)濟社會效益分析等內(nèi)容。

1.5項目建設(shè)地點與建設(shè)內(nèi)容項目選址于廣東省徐聞縣工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園在海安經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)的內(nèi)，即207國道旁，交通便利,距徐聞縣城3公里,西距鐵路碼頭6公里。
建設(shè)內(nèi)容包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、廠區(qū)道路和廠區(qū)輔助設(shè)施等。

1.6投資估算與資金籌措建設(shè)總投資2411.18萬元，其中固定資產(chǎn)投資為2404.84萬元，工程費用為1759.5萬元，土地費用390萬元，其他費用93.25萬元，預(yù)備費用162.09萬元，流動資金6.34萬元。
項目的全部資金由建設(shè)單位自籌。

1.7結(jié)論和建議
1.7.1結(jié)論
1、本項目建設(shè)不僅可以使區(qū)域內(nèi)的土地得到的較好的利用，促進徐聞縣經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)生良好經(jīng)濟效益同時可以對項目區(qū)域周圍的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生較大的幅射作用，創(chuàng)造較多的就業(yè)機會，因此項目具有現(xiàn)實的社會效益。

2、項目選址符合徐聞縣工業(yè)園的總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的要求。

3、 從項目工程建設(shè)方案角度分析，只涉及標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)和總圖運輸?shù)牟贾�，其技術(shù)是常規(guī)性技術(shù)，項目的建設(shè)是可靠穩(wěn)妥的、可行的。

4、本項目經(jīng)計算分析得出，投資財務(wù)內(nèi)部收益率稅前為15.54%，財務(wù)凈現(xiàn)值為1192.6萬元，投資回收期為8.00年，含建設(shè)期稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為12.79，財務(wù)凈現(xiàn)值為566.3萬元，投資回收期為9.1年。均滿足了設(shè)定的行業(yè)基準(zhǔn)值的要求，可以看出該項目建設(shè)在財務(wù)上是可以接受的，是可行的。
本可研報告的結(jié)論是
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治安環(huán)境良好，近年來連續(xù)被廣東省和湛江市評為社會治安綜合治理先進縣�？h政府作出承諾：由于治安問題給投資者造成損失的，政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)賠償。
徐聞三面環(huán)海，有取之不盡的海水產(chǎn)資源：氣候溫和，土地肥沃，盛產(chǎn)菠蘿、芒果、香蕉、良姜、甘蔗、瓜菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品，這是工業(yè)區(qū)發(fā)展加工業(yè)的最好條件。工業(yè)區(qū)以海安港作依托(海安港是全國最大的客運和火車輪渡碼頭，也是廣東省人民政府批準(zhǔn)的對越貿(mào)易試點口岸)，由于受大特區(qū)幅射，加上隨著“東盟_貿(mào)易區(qū)”啟動，徐聞將成為我國與東南亞貿(mào)易往來的橋頭堡，這是工業(yè)區(qū)發(fā)展來料加工業(yè)和出口創(chuàng)匯工業(yè)的最難得良機。正是因此，有識之士早已捷足先登，中臺合資的新昶食品加工廠、制藥廠、飼料廠已經(jīng)投產(chǎn)，年產(chǎn)值達5億元。
2003年來，徐聞進一步強化工業(yè)主導(dǎo)地位，大力建設(shè)工業(yè)園區(qū)。
徐聞縣工業(yè)園區(qū)由政府搭臺，鼓勵多主體投資，千方百計為企業(yè)謀利益，由海安試驗區(qū)管理，入?yún)^(qū)投資者可按《關(guān)于廣東省經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)管理暫行條例》享有優(yōu)惠待遇和法律保障。
現(xiàn)在工業(yè)園區(qū)正在加速發(fā)展：第一期1600畝已三通一平，海關(guān)、聯(lián)檢、銀行、供水、供電、通訊等配套服務(wù)齊全。徐聞縣工業(yè)園正加大招商投資的力度。
海南省農(nóng)墾第一物資供銷公司考慮到企業(yè)將來的發(fā)展需要，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)過充分討論和協(xié)商，決定乘徐聞縣經(jīng)濟強勁發(fā)展的東風(fēng)，利用徐聞縣獨特的良好的自然優(yōu)勢、地緣優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和招商引資的優(yōu)惠政策，利用本企業(yè)在徐聞縣工業(yè)園的一塊65畝土地資源建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，出租給來工業(yè)園進行加工的客商。建設(shè)項目是在這樣的條件下提出來的。

2.2項目建設(shè)的必要性
2.2.1加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的需要盡管廣東省的社會經(jīng)濟總體上非常發(fā)達，走在全國的前列，但對于徐聞縣來講，經(jīng)濟發(fā)展水平還是偏低。徐聞縣政府需要采取有效的措施來加快本縣的社會經(jīng)濟發(fā)展。為了加快本縣的經(jīng)濟發(fā)展，增強本縣的經(jīng)濟實力，徐聞縣政府根據(jù)一些地區(qū)加快發(fā)展經(jīng)濟的成功經(jīng)驗，建立了工業(yè)園區(qū)。由于工業(yè)園區(qū)具有集中連片的地緣優(yōu)勢，強有力政府支持和扶持，高效的運行機制和先進的管理模式，能夠營造出比較理想的發(fā)展經(jīng)濟的氣候，是發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟、工業(yè)富縣的有效途徑，可以成為新的經(jīng)濟增長點。本工程作為工業(yè)園區(qū)的一個標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)項目，參與徐聞縣的經(jīng)濟建設(shè)，充分合理利用當(dāng)?shù)睾凸I(yè)園的資源以及當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施，享受當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策和良好服務(wù)，吸引外地客商到工業(yè)園發(fā)展來料加工工業(yè)和出口創(chuàng)匯工業(yè)，可以極大地提高本項目的競爭能力和經(jīng)濟效益，從而促進工業(yè)園區(qū)的成功運營，為徐聞縣的經(jīng)濟發(fā)展作為貢獻。

2.2.2項目建設(shè)符合國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和珠江三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大趨勢的需要。
經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級是國家“十一五”規(guī)劃中一個重要任務(wù)。我國具備保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧進步的有利條件。市場潛力巨大，勞動力資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，產(chǎn)業(yè)配套能力較強，科技教育具有較好基礎(chǔ)，社會政治保持長期穩(wěn)定。 “十一五”時期在快速發(fā)展中又出現(xiàn)了一些突出問題：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變緩慢，能源資源消耗過大，環(huán)境污染加劇，產(chǎn)業(yè)面臨著升級換代和轉(zhuǎn)移的問題。
在珠江三角洲，很多企業(yè)屬于勞動密集型的加工企業(yè)。大量勞動密集型的產(chǎn)業(yè)讓珠三角成了工人集散地。根本原因在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。加快產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和原有產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，是珠江三角洲面臨的一個重大的任務(wù) 。廣東省政府決定從今年開始，珠三角要把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移好好抓一抓，采取一定的政策和措施把勞動密集型的加工企業(yè)轉(zhuǎn)移出去。本項目的建設(shè)，可以接納來自珠江三角的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，符合和滿足了珠江三角洲產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大趨勢和需求 ，也為建設(shè)單位的發(fā)展提供了新的機會。

2.2.3當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要本項目的實施不但可以滿足客商租用廠房來料加工和出口創(chuàng)匯的需要，而且可以解決當(dāng)?shù)厝嗣窬蜆I(yè)，并且可以產(chǎn)生幅射作用，帶動當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)，如運輸、配送、餐飲、旅店和旅游業(yè)的發(fā)展，從而進一步促進當(dāng)?shù)厝嗣駭U大就業(yè)和增加收入，提高人民的生活水平，使當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姳M快脫貧致富。
綜上所述，本建設(shè)項目的實施對于建設(shè)單位參于工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)，發(fā)揮建設(shè)單位的資源優(yōu)勢，促進徐聞縣社會經(jīng)濟的發(fā)展，擴大當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，有著較大的推動作用項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和徐聞縣的發(fā)展規(guī)劃。因此，項目的建設(shè)是必要的，適時的。

第三章 市場分析與價格定位 3.1市場分析全國近兩年的宏觀調(diào)控，嚴(yán)控土地閘門，工業(yè)用地增量減少，特別是2003年國家從嚴(yán)清理各類開發(fā)園區(qū)工作，成為工業(yè)物業(yè)市場的一大利好消息，使新建工業(yè)開發(fā)園區(qū)的門檻相當(dāng)高，開發(fā)園區(qū)的硬性指標(biāo)的報批手續(xù)非常嚴(yán)格。同時，投資工業(yè)用地及新建廠房的相關(guān)要求相應(yīng)在用地指標(biāo)和新建廠房經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)以及信貸指標(biāo)上都有所嚴(yán)格控制，全國各主要城市在節(jié)約用地創(chuàng)建資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的和諧社會的總體經(jīng)濟社會發(fā)展道路中，盡管做了許多挖掘潛力的工作，以此力圖形成新的經(jīng)濟增長點。但是，工業(yè)廠房市場的增量后勁不足，而市場有效需求卻不斷在遞增。由此，全國各主要城市工業(yè)用地及廠房的稀缺性因素凸現(xiàn)，工業(yè)廠房市場的投資價值已與日俱增。
上海招商網(wǎng)預(yù)測2007年度，全國各主要城市工業(yè)物業(yè)的平均租金將上升1015%，同時售價將上漲58%，而土地出讓價格在“招拍掛”等宏觀調(diào)控下將大幅上升約50%。
進入2007年后，全國各主要城市工業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域繼續(xù)保持活躍，土地價格和物業(yè)租金均呈現(xiàn)上升趨勢。由于工業(yè)用地從2007年1月1日起必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地級別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)租金方面，全國各主要城市環(huán)比增幅分別達到15。
把中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前“世界制造工廠”的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價格和巨大的消費市場。雖然我們一直在倡導(dǎo)提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級，但是中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭力還是廉價的勞動力和土地。
人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價格的低廉是十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益�？傊I(yè)地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)市場的下一個投資熱點，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土。在2007第三屆中國地產(chǎn)金融年會上，中國工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)指出：工業(yè)地產(chǎn)是一個等待深入挖掘的金礦。中國工業(yè)地產(chǎn)以年均增長15%的速度在發(fā)展，每一年國家所有土地規(guī)劃指標(biāo)中，接近1/3是劃撥給工業(yè)地產(chǎn)的。一方面是宏觀政策對房地產(chǎn)投資市場的規(guī)范與調(diào)控，另一方面是城市化進程與產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。隨著2008年奧運會帶來的產(chǎn)業(yè)升級與經(jīng)濟繁榮，工業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展機遇。
租金方面，權(quán)威機構(gòu)認(rèn)為，2007年全國主要城市工業(yè)廠房平均租金報價與2006年同比增長10%。目前土地的供應(yīng)量極為有限，國內(nèi)外企業(yè)對廠房和研發(fā)基地的需求卻沒有減少，新增廠房供給不足，直接導(dǎo)致租金價格升高。全國其他工業(yè)地產(chǎn)情況與之基本類似。
在珠江三角洲區(qū)域，很多企業(yè)屬于勞動密集型的加工企業(yè)。人口問題所帶來的壓力，已給珠江三角敲響了警鐘。大量人口的涌入，導(dǎo)致資源、環(huán)境、治安、社會管理壓力很大。據(jù)了解，東莞可供利用的土地不足40萬畝，按照目前每年消耗3萬畝計算，十幾年內(nèi)將消耗殆盡用電量相當(dāng)于貴州一個省的用電量，全市多個地方出現(xiàn)水質(zhì)性和水源性缺水。
珠江三角洲是廣東省開放開發(fā)的核心區(qū)域，對于全國的改革開放產(chǎn)生了深遠的影響。珠江三角洲自身也面臨著全面的產(chǎn)業(yè)升級，主要是從勞動密集型的“三來一補”向高科技產(chǎn)業(yè)和高層次第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
珠江三角洲現(xiàn)在所面臨的一系列問題，追根溯源，還在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，大量勞動密集型的產(chǎn)業(yè)讓珠三角成了工人集散地的“世界工廠”。加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級，轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不但成為珠三角當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的當(dāng)務(wù)之急，而且是珠江三角今后經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的發(fā)展趨勢。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移很重要的一個解決的方法，就是把勞動密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到到有一定地緣優(yōu)勢的地區(qū)，使用當(dāng)?shù)氐膭趧恿�，這樣不僅可以大大減少外來勞動力，而且還可以節(jié)省土地。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快了，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化就不再是一句空話珠三角各市所面臨的經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、人口壓力太大，企業(yè)創(chuàng)新能力不足、區(qū)域發(fā)展不平衡等一系列問題可能都會迎刃而解，整個珠三角城市群的水環(huán)境、大氣環(huán)境也將 ……（未完，全文共24724字，當(dāng)前僅顯示4447字，請閱讀下面提示信息。收藏《縣工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目可行性報告》）