法官論文：論購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力及問題研究

目錄/提綱：……
一、當前關(guān)于購房指標轉(zhuǎn)讓合中的效力，司法實務(wù)界存在的意見
（一）、雙方簽訂的房屋買賣合同無效
（五）項規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效”
（二）、雙方簽訂的房屋買賣合同有效
二、對購房指標轉(zhuǎn)讓糾紛中買賣合同效力的分析
（一）、對購買經(jīng)濟適用房的指標轉(zhuǎn)讓
（三）家庭人均年收入低于上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入
（二）、集資房購房指標轉(zhuǎn)讓
1、法無明文禁止即_
2、集資房轉(zhuǎn)讓合同是權(quán)利、義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓
3、《城市房地產(chǎn)管理法》等不能成為集資房轉(zhuǎn)讓合同無效的依據(jù)
4、涉案房屋未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書不影響集資房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力
6、認定集資房轉(zhuǎn)讓合同有效符合誠實信用原則
三、對購房指標案件的處理
（一）從理論上講，在民法上，奉行“法無禁止即_”的原則
（二）從實踐上講，保證交易有序進行，維護交易穩(wěn)定是當前的大形勢
……
論購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力及問題研究

近年來，商品房價格始終居高不下并不斷向上攀升，許多企業(yè)以加大職工福利為名，大力興辦單位集資建房，然后以成本價將房屋銷售給本單位職工，由于價格低廉，許多職工看準了不斷上漲的房地產(chǎn)市場，將購房指標推向市場，從而賺取一筆不菲的差價，使得市場上的購房指標交易“火爆”異常。然而，由于房價不斷攀升，房產(chǎn)在短期內(nèi)出現(xiàn)每平方米升值數(shù)百甚至上千元的現(xiàn)象，在此巨大的利益驅(qū)動下，賣房者為了彌補自己購房指標賣出價與現(xiàn)在房屋市場價的差額損失，欲想盡辦法讓成交的買賣合同無效，如以房屋尚未辦法產(chǎn)權(quán)證為由；以轉(zhuǎn)讓購房指標系無權(quán)處分或轉(zhuǎn)讓購房指標不合法為由要求確認買賣合同無效，因而訴訟法院。該類案件一般是以出賣方單方起訴的形式出現(xiàn)，并存在使糾紛不斷擴大的趨勢。如不對該類案件妥善處理，不僅會使買受人喪失交易信心，破壞交易安全，還會阻礙經(jīng)濟發(fā)展，甚至危及到_，造成極大的不良影響。作為一名法律工作者，在司法實踐中是否能對法律規(guī)定進行正確深入的理解運用
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行為有效。

二、對購房指標轉(zhuǎn)讓糾紛中買賣合同效力的分析

筆者認為，不能簡單的對合同的效力進行肯定或者否定的評價，而應(yīng)當具體問題具體分析，下面就不同類型購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力分別進行評述。

（一）、對購買經(jīng)濟適用房的指標轉(zhuǎn)讓。

發(fā)展經(jīng)濟適用住房是為了建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟_和我國國情的住房供應(yīng)體系，加快保障性住房建設(shè)，是新時期國家促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足中低收入家庭日益增長的住房需求，遏止房價不斷上漲的新的戰(zhàn)略。

所謂經(jīng)濟適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。在我國，且對購買經(jīng)濟適用住房適用申請、審批制度，對購買經(jīng)濟適用住房有嚴格的條件限制，購買人必須符合相關(guān)的條件。如《蘭州市經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二十一條“申請經(jīng)濟適用住房應(yīng)當同時具備下列條件：（一）家庭成員至少有一人具有本市常住城鎮(zhèn)戶口（不包括學(xué)生戶口）；（二）申請家庭屬無房戶或家庭人均住房建筑面積低于上年度全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積65%以下的住房困難戶；（三）家庭人均年收入低于上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。未婚及婚后離異、喪偶申請經(jīng)濟適用住房的申請人年齡應(yīng)當在25周歲以上。”“第二十九條 經(jīng)濟適用住房配售前，市房地產(chǎn)部門應(yīng)將建設(shè)項目信息向社會公告。公告內(nèi)容應(yīng)當包括房源位置、戶型標準、銷售套數(shù)（包括預(yù)留用于拆遷安置的住房套數(shù)）、基準價格、建設(shè)單位、配售程序、監(jiān)督電話等。經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目房源信息公布后，有購房意向且已取得《準購證》的申請家庭，應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)到指定地點進行配售登記。”“第三十五條經(jīng)濟適用住房配售后5年內(nèi)不得上市交易。確需轉(zhuǎn)讓的，由原購房人向市房地產(chǎn)行政管理部門申請回購，回購價格由市價格部門按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定�！�。對經(jīng)濟適用房在限制轉(zhuǎn)讓的年限內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓或?qū)①彿繖?quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒有購房資格的人，該轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)違反了我國關(guān)于購買經(jīng)濟適用住房的相關(guān)規(guī)定，客觀上也損害了社會公共利益，妨礙了其他符合購房條件人的購買權(quán)，因此，筆者認為，經(jīng)濟適用房的購買指標的性質(zhì)傾向于人身性，對該類購房指標的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力應(yīng)當認定為無效。

（二）、集資房購房指標轉(zhuǎn)讓。

所謂“集資房”，是黨政機關(guān)、企事業(yè)單位利用自用存量劃撥用地，群眾自行集資建設(shè)，按成本價銷售，以解決職工住房困難的一種方式。集資建房政策是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌過程中的一項過渡性政策，對改善城鎮(zhèn)居民和部分行業(yè)職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用。集資的對象范圍是由單位確定的，帶有福利性。單位通過分房將職工基于其工齡、職稱以及各方面的條件所確定的房價及其相關(guān)附屬因素確定各職工名下，所以在分房方案確定后，各職工所享有的權(quán)利已經(jīng)是確定下來，是一種民事的可期待物權(quán)。因為是一種民事權(quán)利，所以職工依法可以進行轉(zhuǎn)讓。

在審判實務(wù)中，該類糾紛的實情往往是：雙方簽訂集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，集資房屋尚未竣工, 且房屋所在的具體樓層、位置及面積均未確定，故出賣人當時并未取得集資房屋所有權(quán)。而根據(jù)該協(xié)議的內(nèi)容，出賣人在收取買受人一定轉(zhuǎn)讓費后,將其享有取得集資建房的請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人,由買受人以出賣人的名義參與集資建房，承擔(dān)集資建房款等相關(guān)費用，出賣人在獲得房屋產(chǎn)權(quán)證后過戶給買受人或單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)時直接登記為買受人。由此可見，簽訂集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議時出賣人未實際取得涉案房屋的所有權(quán)，出讓人對該集資房享有的權(quán)利尚停留在參與集資資格。因此，雙方簽訂的協(xié)議書雖名為房屋轉(zhuǎn)讓，實際上是集資 ……（未完，全文共5504字，當前僅顯示1933字，請閱讀下面提示信息。收藏《法官論文：論購房指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力及問題研究》）