“新國十條”對房地產(chǎn)稅收的影響及對策分析

目錄/提綱：……
一、2001年以來房地產(chǎn)業(yè)稅收現(xiàn)狀
二、影響南昌房地產(chǎn)地方稅收因素分析
（一）南昌房地產(chǎn)市場趨勢決定地方稅收趨勢
（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模影響房地產(chǎn)稅收
（三）稅收政策影響房地產(chǎn)稅收趨勢分析
三、主要城市回應“新國十條”的相關政策
四、當前房地產(chǎn)稅收征管中存在的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)征管現(xiàn)狀不容樂觀
（二）私人出租房屋稅收征管不到位
五、認真貫徹落實“新國十條”，提高我市房地產(chǎn)業(yè)稅收
（一）加大對房地產(chǎn)企業(yè)稅收控管
（二）加大二手房稅收控管
（三）加大房屋租賃征管
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“新國十條”對房地產(chǎn)稅收的影響及對策分析

4月17日，房地產(chǎn)調(diào)控政策“國十條”出爐，從土地、地方政府責任、金融和稅收等幾乎和房地產(chǎn)市場管理有關的所有方面都做了詳細的規(guī)范和要求，直指導致房地產(chǎn)市場泡沫的重要推手——投機和投資。北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場率先降溫，南昌市房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分和主要增長點，也受到了不小的影響。

一、2001年以來房地產(chǎn)業(yè)稅收現(xiàn)狀

隨著南昌市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收也大幅增加，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為我市地方稅收的支柱產(chǎn)業(yè)。目前，房地產(chǎn)業(yè)仍然是南昌市地方稅收的重要組成部分。

如圖表1所示，房地產(chǎn)業(yè)稅收增長趨勢與地方稅收增長趨勢明顯，兩個基本接近，僅2003年和2004年房地產(chǎn)業(yè)增長趨勢與稅收增長趨勢有所背離，說明地方稅收增長對房地產(chǎn)業(yè)依賴性較高。

近年來南昌房地產(chǎn)業(yè)稅收增長迅猛，從增幅上看，房地產(chǎn)業(yè)稅收增幅和稅收貢獻較大。2001年以來年均稅收貢獻率為25.3%，達四分之一強。2001年南昌市房地產(chǎn)稅收總額只有9562萬元，到2009年已達24.52億元，8年間增加了24.6倍，年均增長50％，而同期南昌地方稅收收入年均增長僅24.8％，房地產(chǎn)稅收年均增速比稅收收
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周（5月10日—5月16日）南昌市新建商品房住宅共售出218套，日均成交31套，比前一周下跌18套，環(huán)比下跌7.6%；成交面積為1.96萬平方米，環(huán)比下降9.7%。其中東湖區(qū)和紅谷灘區(qū)下滑為最。南昌市商品房非住宅交易量為133套，比前一周增長27套，成交面積1.96萬平方米，比上周增加0.84萬平方米；市區(qū)新建商品房住宅可售套數(shù)為10002套，比前一周周增加453套；新建商品房非住宅可售套數(shù)為11640套，比前一周減少141套。

與五月第一周相比，第二周成交量僅減少18套，遠低于前兩周成交量下滑數(shù)據(jù)。南昌房地產(chǎn)市場對新政經(jīng)過一月的消化和過濾，周成交量相比漸趨平穩(wěn)。原因是市場出現(xiàn)分化，投資性購房退潮后觀望，剛性需求理性回歸。

（2）購房者持續(xù)觀望，南昌房價依然堅挺

雖然新政出臺已經(jīng)有一個多月了，南昌樓市整體似乎依然沒有降價的意思，但可以在新盤推出的折扣優(yōu)惠中看出一些端倪。盡管恒大宣布旗下樓盤全線“八五折”，但手握重金的開發(fā)商并沒有明顯降價的欲望，新政下選擇漲價的樓盤更是不在少數(shù)。

房價要想出現(xiàn)逆轉，仍然需要對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈進行調(diào)控，從上市融資、貸款、信托等多個途徑堵塞非正常房地產(chǎn)融資，收緊正常的房地產(chǎn)融資。從經(jīng)驗來看，拐點都出現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈面臨斷裂，開始打折甩盤，進而產(chǎn)生鯰魚效應，導致整體樓市降價。

（3）“國十條”政策下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對策略

從5月的房企表現(xiàn)來看，多數(shù)房企仍然選擇觀望，延遲開盤、推盤時間，靜觀其他對手與市場走勢，“以不變應萬變”。但是，樓市沒有成交量的支撐，房企資金還能堅持多久？而房價，在高位又能維持多久？據(jù)調(diào)查，大多數(shù)房企認為此次調(diào)控政策將比2008年出臺的調(diào)控政策力度還要大。

一是為刺激銷量將已有樓盤開始暗中降價

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，5月份前兩周，南昌城區(qū)新建商品住宅成交面積5.63萬平方米，環(huán)比下降60%之多。受萬科青山湖別墅價格影響，前兩周成交均價大幅上漲，達7127元/平方米。

雖然近期成交均價大幅上揚，但市場成交已然萎縮，個別樓盤暗中降價，以求回籠資金。

據(jù)了解，位于紅谷灘中心區(qū)的名門世家，在5月8日開盤銷售，當日推出房源137套，至今成交備案約80%。

有業(yè)內(nèi)人士分析，“受市場觀望以及成交量下滑的影響，南昌房價其實已經(jīng)開始松動。以名門世家為例，該樓盤開盤當日，折后成交均價僅5800元/平方米。”該人士表示，如果不是出臺新政，名門世家此次開盤成交價格應在6500元/平方米以上，而5800元/平方米的實際成交均價，雖然無法與名門世家以前的房價進行對比，但與新政前的市場預期，以及周邊二手房相比，已經(jīng)低了許多，其實已經(jīng)是暗降了。

二是觀望市場，緩辦預售拖延開盤時間

新政之下，樓市銷售預期不被看好，個別急于回籠資金的樓盤，則以相對較優(yōu)惠的價格進行銷售。而多數(shù)樓盤仍然堅守價格高地，不敢貿(mào)然開盤，并以“預售證無法辦理”為由，持房觀望。

紅谷灘某樓盤營銷負責人表示，“由于預售證無法辦理，原定于5月中旬的開盤也將推遲，具體什么時候開盤，還要看預售證的辦理情況�！蓖瑯邮且驗轭A售證的原由，昌南某樓盤也將原定于5月中下旬的開盤，延遲至6月。

其實以上兩個樓盤建設情況，已經(jīng)達到辦理預售證的條件。而無法辦理預售證，只不過是為觀望，尋找一個冠冕堂皇的理由。

5月以來，南昌樓市新推、續(xù)推樓盤明顯減少。據(jù)調(diào)查，5月4日至中旬，南昌城區(qū)新建住宅供應新增14.9萬平方米，其中僅7家樓盤辦理了預售許可證。與4月份49.59萬平方米的“天量”新增供應相比，5月樓市算是清靜許多。從預售證的辦理情況來看，房企銷售熱情也大為降低。

2.“新國十條”對南昌房地產(chǎn)市場和稅收的預期影響

通過實地走訪十八戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預測情況上看，南昌市2010年房地產(chǎn)預期將量價齊跌，地方稅收將下降20%以上。

（1）十八戶房地產(chǎn)企業(yè)的預測2010年商品房銷售情況



（2）十八戶預計房地產(chǎn)企業(yè)2010年繳納地方稅收方面



3.房地產(chǎn)市場大環(huán)境下的影響

一線城市的房產(chǎn)稅試點、大型房企打折銷售動態(tài)，也將加劇南昌樓市的觀望情緒，致使樓市成交量跌入低谷，樓市博弈期還將持續(xù)，更嚴厲的新政出臺或?qū)⒋蚱颇喜┺慕┚帧?br>
由此可判斷，國家出臺調(diào)控政策主要是為促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，短 ……（未完，全文共9036字，當前僅顯示2468字，請閱讀下面提示信息。收藏《“新國十條”對房地產(chǎn)稅收的影響及對策分析》）