洗浴中心可行性分析報(bào)告

洗浴中心可行性研究報(bào)告
　　
　　1.洗浴市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)
　　洗浴行業(yè)已成為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)并處于繼續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京洗浴行業(yè)全年收入約在25至30億元左右。
　　就我國(guó)國(guó)內(nèi)來講，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，消費(fèi)能力的增強(qiáng)，消費(fèi)觀念的進(jìn)步，消費(fèi)者對(duì)洗浴的要求會(huì)越來越高，已經(jīng)不再是單純的清潔過程，而是追求更愜意的享受。洗浴市場(chǎng)出現(xiàn)了三個(gè)轉(zhuǎn)變：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由過去單一的大眾浴室向浴場(chǎng)、桑拿、保健中心、大眾浴室等多種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變；所有制形式向股份制、股份合作制、外資經(jīng)營(yíng)等多種形式，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主，這符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；服務(wù)功能由過去單一的清潔向休閑、保健、娛樂、餐飲多功能轉(zhuǎn)變。
　　從洗浴業(yè)看，隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)設(shè)施逐步現(xiàn)代化，服務(wù)項(xiàng)目日益增多，現(xiàn)已形成高、中、低檔多種經(jīng)營(yíng)模式，建立了與北京消費(fèi)水平相適應(yīng)的洗浴市場(chǎng)體系。目前，北京洗浴行業(yè)出現(xiàn)了洗浴網(wǎng)點(diǎn)多、服務(wù)功能多、經(jīng)濟(jì)成分多、消費(fèi)層次多、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多的“五多”現(xiàn)象和浴場(chǎng)、洗浴中心、大眾浴室、便民浴室、保健中心五種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的格局。
　　隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，洗浴業(yè)將繼續(xù)朝著休閑、康樂、健身的模式發(fā)展下去，而那些單純以洗浴為功能的浴池將會(huì)慢慢退出市場(chǎng)。
　　盡管綜合性的洗浴中心投資很高，但由于洗浴消費(fèi)的規(guī)模性、大眾化，加上業(yè)已形成的時(shí)尚性、潮流化趨勢(shì)，贏利能力亦是相當(dāng)可觀（日營(yíng)業(yè)額乃至高達(dá)百萬元）
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經(jīng)營(yíng)，同時(shí)項(xiàng)目對(duì)于物業(yè)管理的要求相對(duì)也比較高，而開發(fā)商的物業(yè)有10多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備了大量專業(yè)的物業(yè)管理人才，可以避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并降低管理成本。
　　⑤企業(yè)實(shí)力：開發(fā)商由于是北京市海淀區(qū)玉淵潭農(nóng)工商總公司所屬二級(jí)法人公司，不論從經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是政府背景，對(duì)于項(xiàng)目來說都是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐，對(duì)于企業(yè)后期的經(jīng)營(yíng)有非常大的幫助。
　　⑥地塊優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目屬于永久性項(xiàng)目，沒有拆遷風(fēng)險(xiǎn)，可以為經(jīng)營(yíng)者提供穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，確保投資回報(bào)的如期實(shí)現(xiàn)。
　　
　　
　　2.2項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析
　�、�?gòu)纳厦嫣岬降谋卷?xiàng)目的幾大方面優(yōu)勢(shì)，特別是項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所無法比擬的。像金佰瀚商務(wù)會(huì)館、大江南俱樂部、藍(lán)黛俱樂部、碧水云天，相對(duì)本項(xiàng)目而言，都只是中小項(xiàng)目。
　�、谖挥陧�(xiàng)目北部2.5公里處的北京第一家大型Mall——金源ShoppingMall即將于今年10月1日開業(yè)，依靠本項(xiàng)目的特色和服務(wù)，金源ShoppingMall在一定程度上可以給本項(xiàng)目帶來很多客流量。
　�、垭S著海淀區(qū)政府對(duì)于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃和開發(fā)，在不久的將來，目標(biāo)區(qū)域不論是生活環(huán)境還是商務(wù)環(huán)境都將會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍，而本項(xiàng)目作為開拓者，能夠在今后立于不敗之地。
　�、茉谥苓呉延胁煌瑱n次和有一定知名度的洗浴娛樂場(chǎng)所，如金佰瀚商務(wù)會(huì)館、藍(lán)黛俱樂部、碧水云天、千島湖等，且金源ShoppingMall中也有桑拿娛樂部分，而本項(xiàng)目的加入在一定程度上可以形成規(guī)模效應(yīng)，帶動(dòng)西部洗浴娛樂的發(fā)展，給西部的消費(fèi)_增加一個(gè)可選擇的休閑娛樂場(chǎng)所，建成猶如“三里屯酒吧一條街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娛樂城”。
　�、菹M(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要?jiǎng)恿Γ趯で笮碌耐黄�，從新世紀(jì)起，旅游、教育和電訊及文化休閑服務(wù)開始成為新興的消費(fèi)熱點(diǎn)。而洗浴娛樂則是休閑服務(wù)中的一種，因此本項(xiàng)目正迎合了現(xiàn)在城市人的消費(fèi)心理，又填補(bǔ)了西部的娛樂消費(fèi)空白。
　　
　　2.3結(jié)論
　　本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)洗浴中心的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和社會(huì)效應(yīng)都是巨大的。
　　
　　3.洗浴中心消費(fèi)_特征分析
　　4.自營(yíng)洗浴中心的空間布局劃分
　　洗浴中心初步規(guī)劃面積為8000平米。
　　
　　表洗浴中心項(xiàng)目的大概面積規(guī)劃
　　序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單面積面積（平方米）
　　1前臺(tái)大廳1500
　　2男桑拿區(qū)11500
　　3女桑拿區(qū)1750
　　4自助餐廳1500
　　5按摩室6010平米/個(gè)600
　　6VIP包間2040平米/個(gè)800
　　7休息室8012平米/個(gè)960
　　8套間（棋牌室）3030平米/個(gè)900
　　9游泳池1625
　　10公共部分865
　　合計(jì)8000
　　
　　5.自營(yíng)洗浴中心的人員配備
　　
　　5.1洗浴中心的組織框架
　　
　　
　　
　　
　　5.2洗浴中心的人數(shù)配備
　　本項(xiàng)目規(guī)模的洗浴中心至少配置400人左右。
　　
　　表洗浴中心項(xiàng)目的人員配備
　　
　　序號(hào)職位數(shù)量（人）
　　1總經(jīng)理1
　　2副總經(jīng)理1
　　3大堂經(jīng)理4
　　4前臺(tái)經(jīng)理2
　　5前臺(tái)服務(wù)人員14
　　6洗浴部經(jīng)理2
　　7技師100
　　8服務(wù)人員150
　　9保安部經(jīng)理2
　　10保安20
　　11內(nèi)保20
　　12會(huì)計(jì)1
　　13出納3
　　14后勤部經(jīng)理2
　　15后勤人員10－15
　　16餐廳經(jīng)理1
　　17餐廳服務(wù)人員20
　　18后廚6
　　19維修工程部經(jīng)理1
　　20維修工6
　　21采購(gòu)人員20
　　22銷售部經(jīng)理1
　　23銷售推廣人員10
　　備注：1、技師的數(shù)量依據(jù)生意的好壞可以隨時(shí)調(diào)整；
　　2、至少保證坐班有60人，其中搓澡工20人，足底按摩師20人，保健、修腳師各10人；
　　3、足底按摩師必須具備全身按摩的技能，而保健師則不一定非要會(huì)足底按摩；
　　4、管理人員可以自定；
　　
　　5.3洗浴中心的人員招聘途徑
　　主要招聘途徑為從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那招聘有經(jīng)驗(yàn)的管理人員，俗稱“挖墻角”，其次是從外地的按摩學(xué)校招聘技師。
　　一般一個(gè)部門經(jīng)理或大堂經(jīng)理可利用他們已成熟的渠道帶來5－10名有豐富經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)生，這樣很容易使企業(yè)上軌道。但同時(shí)也要注意招聘來的員工有想法，因此，需要對(duì)一批招聘進(jìn)來的員工進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，如兩個(gè)經(jīng)理兩班倒，把經(jīng)理帶來的服務(wù)生和經(jīng)理分開管理，這樣有利于企業(yè)的管理。
　　
　　
　　6.自營(yíng)洗浴中心的成本分析
　　
　　6.1員工工資
　　依據(jù)以下數(shù)據(jù)測(cè)算，每月員工工資為250,000元/月，年員工工資為300萬元。
　　
　　表洗浴中心項(xiàng)目的員工工資
　　
　　序號(hào)項(xiàng)目單人工資（元/月/人）
　　1前臺(tái)（收銀、迎賓）800
　　2保安800
　　3內(nèi)勤、人事、采購(gòu)800— ……（未完，全文共7446字，當(dāng)前僅顯示2615字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《洗浴中心可行性分析報(bào)告》）