工業(yè)用地招拍掛出讓調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、**縣工業(yè)用地出讓現(xiàn)狀
二、從推行工業(yè)用地招拍掛得到的啟示
三要形成競爭態(tài)勢，重要的還是需要先去培育市場，而不是等市場找上門來
五是根據(jù)市場情況靈活選擇掛牌、招標(biāo)或者拍賣的出讓方式是一個重要環(huán)節(jié)
三、當(dāng)前工業(yè)用地招拍掛出讓存在的問題及原因
（一）從現(xiàn)行用地審批制度及相關(guān)配套政策措施不完善的問題
（二）出讓條件的設(shè)定問題
（三）工業(yè)用地批后監(jiān)管的問題
二是由于批后監(jiān)管涉及的部門多，但職責(zé)不清，使執(zhí)行效果大打折扣
四、對策與建議
（一）改革現(xiàn)行的用地審批制度，完善相關(guān)的配套政策措施
（二）規(guī)范工業(yè)用地招拍掛出讓操作
（三）強化工業(yè)用地批后監(jiān)管
（四）解決中小企業(yè)的用地需求，積極推進標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)
（五）加強工業(yè)用地的儲備開發(fā)，提高工業(yè)用地的集聚度
……
工業(yè)用地招拍掛出讓調(diào)研報告

工業(yè)用地實行招拍掛出讓,是充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用,引導(dǎo)土地資源合理布局和利用,緩解建設(shè)用地供需矛盾,保障經(jīng)濟社會發(fā)展合理用地需求的根本出路和必然選擇。2006年8月31日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，明確要求“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓”，掀起了工業(yè)用地史上的一場革命，使我國土地市場猛然一躍。對地方政府的觸動之深、波及面之廣，也是前所未有的。國土資源部發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》，要求從2007年1月1日起所有的工業(yè)用地出讓不得低于公布的最低標(biāo)準(zhǔn)，這對解決工業(yè)用地壓低價惡性競爭的問題，提高工業(yè)用地利用率，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義，但工業(yè)用地與一般經(jīng)營性用地有不同的特點，且相關(guān)的配套政策措施相對滯后在實施工業(yè)用地招拍掛出讓的過程中，還存在一些問題亟待解決。筆者結(jié)合**縣實際，分析工業(yè)用地招拍掛出讓問題產(chǎn)生的原因及其背后的制度根源，并提出一些完善工業(yè)用地招拍掛出讓的對策與
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用地招拍掛和最低價標(biāo)準(zhǔn)是土地市場建設(shè)進一步成熟完善的重要環(huán)節(jié)，不僅有利于營造公平、公正、公開的市場競爭環(huán)境，解決工業(yè)用地?zé)o序競爭的問題，防止各地競相壓低地價造成國有土地資產(chǎn)流失，還抑制借工業(yè)項目之名通過改變土地用途行房地產(chǎn)開發(fā)之實的土地投機行為。

三要形成競爭態(tài)勢，重要的還是需要先去培育市場，而不是等市場找上門來。對工業(yè)用地招拍掛出讓新政策的堅決執(zhí)行這一態(tài)度是其成功的前提，立足當(dāng)?shù)貙嶋H、摒棄落后的工業(yè)用地供應(yīng)理念則是其成功的關(guān)鍵，而積極培育主導(dǎo)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)且聚集度高則是使其具備了用市場化機制配置土地資源的條件。

四是建立“用地預(yù)申請制度”是推進工業(yè)用地招拍掛出讓工作的好辦法，它有利于國土資源管理部門及時了解市場對工業(yè)用地的需求情況，科學(xué)合理地制定供地計劃和出讓方案。

五是根據(jù)市場情況靈活選擇掛牌、招標(biāo)或者拍賣的出讓方式是一個重要環(huán)節(jié)。據(jù)**目前的實踐看來，在市場競爭不很充分或?qū)κ袌鲂枨罅私獠粔蛎骼实那闆r下，掛牌不失為一種較為穩(wěn)妥的辦法。當(dāng)競爭較為充分時，可以采用拍賣或招標(biāo)的方式出讓。

六是有利于通過市場經(jīng)濟杠桿，發(fā)揮土地資源的市場配置的基礎(chǔ)性作用，促進節(jié)約集約用地，提高土地利用效率，增加土地資源對社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的保障能力。同時有利于政府規(guī)劃引導(dǎo)的實施，形成合理的產(chǎn)業(yè)布局，促進工業(yè)項目產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。

三、當(dāng)前工業(yè)用地招拍掛出讓存在的問題及原因

（一）從現(xiàn)行用地審批制度及相關(guān)配套政策措施不完善的問題

1、先有項目還是先供地的問題。對工業(yè)用地實行市場招拍掛出讓，就是要運用市場機制，對工業(yè)用地實行市場化配置，因此規(guī)定工業(yè)用地出讓當(dāng)前不 先行確定用地者。但現(xiàn)行的工業(yè)項目用審查報批制度和用地預(yù)審制度，均建立在用地主體既定的前提下，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》則要求項目單位要依據(jù)項目的審批、核準(zhǔn)、備案文件向國土資源部門申請辦理正式用地手續(xù)，目前，欽州市的工業(yè)用地已一律嚴(yán)格實行招拍掛公開出讓，規(guī)定不能先行確定用地者，但在供地前進行用地預(yù)審和建設(shè)用地審查報批時，按現(xiàn)行的制度要求又必須按既定的項目來審查報批。

2．關(guān)于工業(yè)項目開竣工期限問題。工業(yè)項目過去是立項在前，供地在后，在供地前已完成相關(guān)的項目批準(zhǔn)手續(xù)。而實行工業(yè)用地招拍掛出讓后，項目建設(shè)涉及的立項、規(guī)劃、環(huán)評等相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)須在出讓成交確定用地者之后方能辦理，因此，在工業(yè)用出讓成交時很難明確界定工業(yè)項目的開竣工期限，而這又是土地出讓合同必須明確約定的事項。

3．工業(yè)用地最低標(biāo)準(zhǔn)問題。2007年1月1日正式施行的《全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》，對遏制工業(yè)用地低成本惡性競爭，促進土地的集約節(jié)約利用具有重大意義。但現(xiàn)行的全國工業(yè)用地最低標(biāo)準(zhǔn)按行政單元來劃分等別，未能充分考慮各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和基準(zhǔn)地價水平顯得比較粗疏。區(qū)位條件和社會經(jīng)濟發(fā)展水平相似的地方，差價相差大，顯然不合理。

因此，如何解決因各項制度相互沖突帶來的矛盾因相關(guān)配套政策的缺失帶來的問題，已經(jīng)成為擺在國土資源管理部門面前的難題。

（二）出讓條件的設(shè)定問題

由于工業(yè)用地自身的特殊性，市場配置只能在國家的規(guī)劃、計劃框架內(nèi)發(fā)揮作用，工業(yè)用地出讓受到國家的產(chǎn)來政策、發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、土地供應(yīng)政策等方面的嚴(yán)格控制，工業(yè)用地出讓時應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的用地條件。如果在招拍掛中，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃的要求將該用地類型設(shè)定，在招拍掛出讓過程中有人不理解，認(rèn)為這是量身定做。因此，如何設(shè)定土地出讓條 ……（未完，全文共5570字，當(dāng)前僅顯示1956字，請閱讀下面提示信息。收藏《工業(yè)用地招拍掛出讓調(diào)研報告》）