中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件
三、幾點建議
一是對房地產(chǎn)信貸資金實行區(qū)別對待
二是適度下調(diào)土地競買保證金的比例
三是適當(dāng)放寬項目開竣工期限
四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件
五是清理房產(chǎn)稅費
一是推出買房落戶新政
二是放寬公積金貸款幅度
三是延長公積金貸款期限
四是適度下調(diào)購房首付比例
五是實行購房退稅或減免稅費
……
　　
　　當(dāng)前，**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價無市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)**中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
　　一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
　　據(jù)國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%；在我國東南部某些地區(qū)，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
　　**中心城區(qū)房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房價低10%左右。然而，1-8月，**中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%；成交金額27
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一心三軸五組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。2007年，**中心城區(qū)面積45平方公里，比2000年擴(kuò)大26平方公里；城市化率為35.62%，比2000年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%－60%時，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段；當(dāng)城市化高速發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，**中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計劃，2012年人口將達(dá)50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到2012年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，這一數(shù)字還將擴(kuò)大。因此，**房地產(chǎn)市場 “低迷” 是暫時的，從長遠(yuǎn)來看，隨著全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，**房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個較長的快速發(fā)展期。
　　3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。2000年，**居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮(zhèn)居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，**房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。2007年，**人均gdp為1242美元（按照2007年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算）。依據(jù)國際統(tǒng)計經(jīng)驗數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800－4000美元時，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，**房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gdp增長率計算，達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，**房地產(chǎn)市場快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于**撤區(qū)設(shè)市時間較晚，居民消費的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展的“黃金期”還將更長。
　　三、幾點建議
　　近期，國家陸續(xù)出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%－5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　1、繼續(xù)穩(wěn)定房價。**房地產(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢”，市場相對健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會等民間組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導(dǎo)、鼓勵企業(yè)主動采取措施贏得市場，實現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。
　　2、控制供地規(guī)模。2007年，**中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場投放量達(dá)到2004、2005、2006三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機(jī)制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國土、城建、 ……（未完，全文共3429字，當(dāng)前僅顯示1732字，請閱讀下面提示信息。收藏《中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告》）