國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)改制重組探索

　　一、公司概況
　　我公司是太原市人民政府一九八三年成立的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，后加入中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，是建設(shè)部審定的房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。公司成立二十年來(lái)，先后開發(fā)建設(shè)了太原市老軍營(yíng)、興華街、南海街、金剛里、漪汾苑、永樂(lè)苑和蘇州一箭河山莊等二十余個(gè)配套齊全的住宅小區(qū)，以及太原市食品一條街、千峰北路等市政建設(shè)工程，總開發(fā)面積達(dá)到200多萬(wàn)平方米。先后榮獲“國(guó)家住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌獎(jiǎng)”、國(guó)家工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)——“魯班獎(jiǎng)”，“建設(shè)部?jī)?yōu)質(zhì)樣板工程獎(jiǎng)”、“中房集團(tuán)品牌住宅小區(qū)稱號(hào)”、山西工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)——“汾水杯獎(jiǎng)”、“山西省樣板住宅小區(qū)”等眾多榮譽(yù)。
　　我公司也是山西省最早進(jìn)行物業(yè)管理的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一九九四年七月組建山西首家比較規(guī)范的物業(yè)管理公司——太原漪汾苑物業(yè)管理公司，在省內(nèi)率先對(duì)自建住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，并在一九九五年十二月使漪汾苑小區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀
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業(yè)負(fù)擔(dān)，同時(shí)，企業(yè)承擔(dān)了巨大的社會(huì)負(fù)擔(dān)，造成經(jīng)營(yíng)機(jī)制不靈，大鍋飯和鐵飯碗養(yǎng)就了國(guó)企的惰性，很難承受大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);3、分配制度沒(méi)有有效改革“受產(chǎn)權(quán)制度的限制，經(jīng)營(yíng)者、業(yè)務(wù)骨干、技術(shù)骨干沒(méi)有與企業(yè)形成同生死共命運(yùn)的利益關(guān)系，有效的激勵(lì)機(jī)制尚未健全，未能充分調(diào)動(dòng)其積極性;4、勞動(dòng)用工制度尚未完全依法建立，沒(méi)有真正形成能進(jìn)能出、能上能下、優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。職工全民身份未變，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)淡薄、危機(jī)感、緊迫感不強(qiáng)，勞動(dòng)生產(chǎn)率低下，經(jīng)營(yíng)成本難以降低，極大的影響了該企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力的提高。而這些問(wèn)題，在公司所屬三個(gè)物業(yè)管理中心(公司)身上表現(xiàn)的最為突出。我們已深刻感到，如果企業(yè)不能將現(xiàn)行_和機(jī)制從根本上改變，勢(shì)必難以生存和發(fā)展。以改革為動(dòng)力，全面推進(jìn)企業(yè)改制，建立產(chǎn)權(quán)清晰、職責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度已成為企業(yè)發(fā)展的必然選擇。
　　(二)改制的形式和方法
　　采取公司整體改制、主輔分離、重組分立的形式，一次到位。即：公司機(jī)關(guān)改制為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三個(gè)物業(yè)管理中心(公司)與總公司脫離分別改制重組為三個(gè)物業(yè)管理有限公司，還有兩個(gè)幼兒園和一個(gè)賓館也與總公司剝離，改制重組為社會(huì)力量辦學(xué)機(jī)構(gòu)和餐飲服務(wù)業(yè)有限公司，所有改制重組后的新企業(yè)，均成為具有法人資格的獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的民營(yíng)企業(yè)，進(jìn)入市場(chǎng)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。事實(shí)上，三個(gè)物業(yè)中心(公司)在國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后實(shí)施前，已經(jīng)提前一步由管理經(jīng)營(yíng)層和大部分職工出資注冊(cè)了物業(yè)管理有限公司，只是總公司改制尚未完成而沒(méi)有正式運(yùn)行。
　　根據(jù)“改制方案”和“人員分流安置實(shí)施細(xì)則”規(guī)定，我公司在以“主輔分立，產(chǎn)權(quán)置換”為核心的國(guó)有企業(yè)改制中，在對(duì)下屬物業(yè)管理中心(公司)剝離改制重組方面主要堅(jiān)持了以下四個(gè)原則：
　　1、徹底剝離分立，從產(chǎn)權(quán)制度上徹底改變總公司與分公司的“老子”和“兒子”關(guān)系。在使物業(yè)公司成為市場(chǎng)主體，獨(dú)立法人實(shí)體。改制后的物業(yè)管理有限公司與總公司改制后的新企業(yè)成為平等的法人企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。
　　2、實(shí)行獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，徹底改變自建自管的物業(yè)管理壟斷經(jīng)營(yíng)模式。改制后，物業(yè)公司不再依賴總公司下屬單位的身份，對(duì)總公司開發(fā)建設(shè)的物業(yè)實(shí)行壟斷性的自建自管，而是通過(guò)市場(chǎng)招投標(biāo)參與競(jìng)爭(zhēng)的方式取得物業(yè)管理權(quán)，同時(shí)通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)拓展項(xiàng)目占領(lǐng)更多的市場(chǎng)份額，逐步形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，真正體現(xiàn)以質(zhì)量求生存、求發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)游戲規(guī)則。
　　3、建立現(xiàn)代企業(yè)制度和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，徹底改變靠總公司“輸血”、“喂奶”補(bǔ)貼過(guò)日子的大鍋飯弊端，真正把物業(yè)管理員工推向市場(chǎng)，成為企業(yè)的主人。改制后的物業(yè)管理公司，將依據(jù)《公司法》和公司章程，設(shè)置經(jīng)營(yíng)層持大股、主要經(jīng)營(yíng)者控股、職工自愿入股的股權(quán)結(jié)構(gòu)，建立股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層，并依法運(yùn)作，同時(shí)將實(shí)行定編定崗定職責(zé)定工資待遇，然后全員競(jìng)爭(zhēng)上崗，工資與績(jī)效掛鉤，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。
　　4、在改制前對(duì)物管職工提前安排培訓(xùn)，提高素質(zhì)，取得職業(yè)技能資格證，為改制后的競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造條件。這項(xiàng)工作我們已提前進(jìn)行，現(xiàn)在仍在進(jìn)行當(dāng)中，目前物業(yè)公司經(jīng)理和部門經(jīng)理100%具有上崗證，30%的管理人員取得國(guó)家勞動(dòng)保障部的物業(yè)管理職業(yè)技能資格證書。
　　三、發(fā)展策略
　　國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)改制，是否成功，我認(rèn)為最主 ……（未完，全文共3481字，當(dāng)前僅顯示1758字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)改制重組探索》）