淺析物業(yè)管理前期介入問題研究

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理前期介入的作用
（一）有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)
（二）有利于提高房屋建造質(zhì)量
（三）有利于保證物業(yè)的使用功能
（四）有利于加強對所管物業(yè)的全面了解
（五）有利于后期管理工作的進行
（六）有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
二、前期介入工作的現(xiàn)狀
三、前期物業(yè)管理目前存在的問題
（一）物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整
（二）共用設(shè)施設(shè)備不明確
（三）前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范
（四）業(yè)主臨時公約未建立或未約定
（五）物業(yè)管理用房未配置
四、做好前期物業(yè)管理的策略
（一）協(xié)調(diào)各種矛盾
（二）合理收費
（三）處理好開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主之間的關(guān)系
（四）抓好小區(qū)秩序維護
一是要抓好以防盜竊為主的安全防范
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　　淺析物業(yè)管理前期介入問題研究
　　
　　前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，可以在物業(yè)設(shè)計與建造階段及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時進行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)與使用全過程有更多的保障，并為物業(yè)管理的后期工作奠定基礎(chǔ)。此文中，筆者就前期物業(yè)管理中存在的幾個問題分別給予了論述，并就如何做好前期物業(yè)管理工作提出了具體意見。
　　
　　一、物業(yè)管理前期介入的作用
　　
　　隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大，已經(jīng)有不少的物業(yè)管理公司開展了前期介入的工作，有更多的物業(yè)管理公司意識到前期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件，是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。
　　
　�。ㄒ唬┯欣趦�(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。
　　
　　我國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對設(shè)計提出不同要求。比如在南方，高溫時間較長，空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業(yè)管理中的實際問題，一般設(shè)計人員很難完全預(yù)料、估計，而有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此，物業(yè)管理公司在項目設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)的設(shè)計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細節(jié)，避免一些在后期工作中
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，以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
　　
　　二、前期介入工作的現(xiàn)狀
　　
　　海外的政府機構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理部門對前期介入的管理相當重視。物業(yè)管理公司要進入物業(yè)的前期管理，必須通過嚴格招投標才有資格對物業(yè)進行前期介入的管理運作。一般包括：介入立項決策、規(guī)劃設(shè)計、施工安裝及竣工驗收各個環(huán)節(jié)的管理工作。
　　
　　隨著對物業(yè)管理理論研究的深入，業(yè)內(nèi)人士普遍認為物業(yè)管理介入的時間越早越好。這個結(jié)論的得出可以說是對我國過去近三十年管理實踐經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)。我國現(xiàn)在的物業(yè)管理法律法規(guī)還不能夠制定出統(tǒng)一的運作標準及程序。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺，但由于我國物業(yè)管理仍處于發(fā)展階段，有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。所以，目前我國物業(yè)管理公司對前期介入的運作相對來講還處于初始階段。再者大多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位的不重視也是本環(huán)節(jié)滯后的重要因素。
　　
　　目前物業(yè)管理整個市場運作還不是很理想。多數(shù)業(yè)主認為物業(yè)存在質(zhì)量問題。物業(yè)管理還有很多不足之處，特別在前期介入方面。業(yè)主認為物業(yè)存在質(zhì)量問題很普遍，大都是房屋裂縫，漏水，小區(qū)配套設(shè)施等問題�，F(xiàn)在還有很多物業(yè)管理公司與開發(fā)商都是隸屬于同一個集團公司，物業(yè)公司既使發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題存在，為了集團公司的眼前利益，他們一般是睜一只眼，閉一只眼，這樣最終吃虧的還是業(yè)主。
　　
　　當然，還有不少較為規(guī)范的物業(yè)管理公司,如開發(fā)企業(yè)下屬的上海萬科南京的仁恒以及專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)南京江鴻、紫竹、錦江等物業(yè)管理企業(yè)他們的管理較為規(guī)范，也有進行前期介入的管理的經(jīng)驗。這些公司在接管物業(yè)時，便對物業(yè)進行前期的介入管理，他們的介入工作是全面而細致的，是站在為以后的小區(qū)管理和業(yè)主的角度，對物業(yè)進行嚴格的驗收。
　　
　　三、前期物業(yè)管理目前存在的問題
　　
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。
　　
　　在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理公司往往無法按正常規(guī)定進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。
　　
　�。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備不明確。
　　
　　物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。
　　
　　（三）前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。
　　
　　目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)商而定。有些招標方在實際已內(nèi)定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價；有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標。物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育還不成熟，政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。
　　
　�。ㄋ模I(yè)主臨時公約未建立或未約定。
　　
　　有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。
　　
　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理用房未配置。
　　
　　物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。
　　
　　四、做好前期物業(yè)管理的策略。
　　
　�。ㄒ唬﹨f(xié)調(diào)各種矛盾。
　　
　　前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題、購房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題、衛(wèi)生保潔問題、小區(qū)安全秩序問題等，甚至因裝飾裝潢引起的鄰里糾紛也找物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)解決。因為開發(fā)商既然指定物業(yè)管理公司實施前期物業(yè)管理，就希望物業(yè)管理公司能為開發(fā)商分憂解難，替開發(fā)商撐一把，如物業(yè)管 ……（未完，全文共4916字，當前僅顯示2483字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺析物業(yè)管理前期介入問題研究》）