對房地產(chǎn)稅稅基評估問題的探索

目錄/提綱：……
一、房地產(chǎn)稅稅基評估的程序選擇
（一）對評稅機構設置的選擇
（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期
（三）申訴安排
二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術
（一）基本評估方法
（二）稅基評估技術－－批量評估
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　　對房地產(chǎn)稅稅基評估問題的探索
　　一、房地產(chǎn)稅稅基評估的程序選擇
　　（一）對評稅機構設置的選擇
　　在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
　　我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產(chǎn)價值進行評估的專業(yè)機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
　　因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納
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產(chǎn)市場價值受經(jīng)濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。
　　（三）申訴安排
　　房地產(chǎn)計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產(chǎn)計稅依據(jù)進行評估后，應將初評的結果及房地產(chǎn)的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜秃宋瘑T會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業(yè)主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
　　二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術
　　在房產(chǎn)價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以_發(fā)揮的空間。
　�。ㄒ唬┗驹u估方法
　　房地產(chǎn)稅合理、準確的計稅依據(jù)應是土地使用權和房產(chǎn)所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
　　采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準確性。
　　國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。
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　　同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅 ……（未完，全文共4530字，當前僅顯示2288字，請閱讀下面提示信息。收藏《對房地產(chǎn)稅稅基評估問題的探索》）