加快舊村改造城市化建設(shè)探索(凌彩虹、沈勇棟)

目錄/提綱：……
一、江東區(qū)舊村改造的基本情況
二、當(dāng)前舊村改造拆遷安置工作中存在的主要矛盾
（一）城市化發(fā)展與集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾
（二）10%經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地的規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾
（三）土地低價(jià)征用與高價(jià)拍賣之間的矛盾
（四）大規(guī)模舊村改造與拆遷安置房建造之間的矛盾
（五）本村村民與外來購房戶、外來種田建房戶之間拆遷政策的矛盾
（六）征地拆遷與被征地農(nóng)民社會(huì)保障之間的矛盾
三、轉(zhuǎn)變理念，把握原則，切實(shí)加快舊村改造
（一）變單純拆遷賠償為通過拆遷促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)的更大發(fā)展
（二）變壓價(jià)征用為切實(shí)保護(hù)農(nóng)民權(quán)益
（三）變隨征隨劃為超前謀劃好10%留用地
（四）變被動(dòng)為主動(dòng)，搞好拆遷安置房和臨時(shí)過渡房建設(shè)
（五）變單純靠村級(jí)經(jīng)濟(jì)支撐為全社會(huì)關(guān)心，建立被征地農(nóng)民基本生活保障
（六）變爭權(quán)為共贏，充分發(fā)揮區(qū)級(jí)政府作用
（七）變區(qū)別對(duì)待為一致，調(diào)整落實(shí)好非村民住宅拆遷政策
……

　　城市化是隨著工業(yè)化而發(fā)生的經(jīng)濟(jì)和人口分布重心向城市轉(zhuǎn)移、城市數(shù)量和城市人口迅速增加、城市在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的作用逐漸強(qiáng)化的歷史過程，它是人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然階段。主要表現(xiàn)為人口空間布局結(jié)構(gòu)的改變。城市人口比例提高，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系和生活方式普及與擴(kuò)大。人們的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等社會(huì)活動(dòng)為節(jié)約時(shí)間而向特定空間集聚。目前，我國正處于城市化水平的加速發(fā)展時(shí)期，城市化的步伐正在進(jìn)一步加快。而對(duì)于我省來說，這幾年正是加快信息化、工業(yè)化、市場化和城市化的重要時(shí)期，推進(jìn)城市化則是加快推進(jìn)其他“三化”的關(guān)鍵之舉。
　　從以人為本的發(fā)展觀來看，城市化的主要對(duì)象是農(nóng)民。城市化的本質(zhì)、主要任務(wù)、主要內(nèi)容就是改變農(nóng)民的社會(huì)關(guān)系，化農(nóng)民為市民。從江東區(qū)的實(shí)踐來看，其主要內(nèi)容是：舊村改造、撤村改居、合作經(jīng)濟(jì)股份制改革。簡言之，就是運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律實(shí)現(xiàn)“三改一化”，使村民變市民、村莊變社區(qū)、農(nóng)民變股民，推進(jìn)城市化。而這三改中，舊村改造工作是基礎(chǔ)，是基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施上的城市化。
　　隨著《寧波市城市總體規(guī)劃（2001年—2020年）》確定寧波城市發(fā)展方向?yàn)槿谥攸c(diǎn)向東發(fā)展，寧波中心城將呈“雙心二帶三片”的組團(tuán)式格局，形成三江片三江口中心和東部新城中心，以三江口為商業(yè)中心、東部地區(qū)為行政商務(wù)中心的雙核空間結(jié)構(gòu)。而要實(shí)現(xiàn)這一發(fā)展目標(biāo)，就必須加快實(shí)施江東區(qū)農(nóng)村城市化
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略956字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
拆遷人自行解決搬遷用地。但近年來，我市地價(jià)猛漲，江東區(qū)的地價(jià)上漲幅度尤為劇烈，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上地價(jià)上漲的步伐，致使非住宅用房拆遷的補(bǔ)償與地價(jià)相比額度完全不夠。企業(yè)難以在江東本地找到合適的土地來發(fā)展，置換用地?zé)o法實(shí)現(xiàn)，造成生產(chǎn)無法為繼，企業(yè)紛紛外流，被征地人員的失業(yè)率增加，集體經(jīng)濟(jì)收入失去穩(wěn)定的來源。加之江東區(qū)是寧波市近期規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，大量土地被征用和規(guī)劃，全區(qū)農(nóng)用地面積已僅剩八千多畝，三年內(nèi)縮減了近一半。世紀(jì)大道以東規(guī)劃為寧波東部新城，東北部為寧波科技園區(qū)發(fā)展用地，使江東區(qū)發(fā)展空間被嚴(yán)重制約。大批區(qū)屬企業(yè)由于沒有發(fā)展空間，只能搬遷到外地求發(fā)展，外流嚴(yán)重。至今已有六十多家規(guī)模以上企業(yè)著手搬遷，年產(chǎn)值約占全區(qū)工業(yè)總量三分之一，其中大多為原鄉(xiāng)村集體企業(yè)，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展沖擊進(jìn)一步加大。
　�。ǘ�10%經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地的規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾
　　根據(jù)“甬黨辦[2002]21號(hào)”、“甬政辦發(fā)[2002]268號(hào)”等文件規(guī)定，在舊村改造中，依據(jù)市、區(qū)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，按本區(qū)2001年可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的實(shí)有集體農(nóng)用地面積的10%比例作為發(fā)展用地，由區(qū)人民政府統(tǒng)一安排使用，以解決集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間問題。但目前已逾二年，大量土地被征用，大批舊村被改造，經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地卻遲遲未劃定。這已成為目前城市化過程中的一個(gè)熱點(diǎn)問題�；鶎尤罕娖惹邢ＭM快落實(shí)，使集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有方向。更由于10% 留用地只上溯到2001年，使先征地村與后征地村之間的矛盾日益突出。
　�。ㄈ┩恋氐蛢r(jià)征用與高價(jià)拍賣之間的矛盾
　　土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料和生活保障。為顯化征地補(bǔ)償價(jià)格，增加征地工作透明度，目前我市三江片的征地補(bǔ)償已于去年10月1日起開始實(shí)行區(qū)片綜合補(bǔ)償?shù)男罗k法。但總體而言，土地征用中被征地農(nóng)民合法權(quán)益受損的問題還是難以從根本上得到解決。無論土地征用是為公共利益需要還是非公共利益需要，都使用政府征用這一強(qiáng)制性權(quán)力，其結(jié)果是征地拆遷后產(chǎn)生的明顯的土地增值，大部分轉(zhuǎn)移到政府和開發(fā)商手中。相對(duì)高達(dá)100—400多萬元/畝的土地拍賣價(jià)格，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償實(shí)在是少得可憐。而且往往是未實(shí)施拆遷，地塊就已公示要拍賣或已實(shí)施拍賣。巨大的差價(jià)，不能不造成村民拆遷戶們的心態(tài)失衡，往往在舊村改造拆遷安置中以政府要賺錢、吃虧拆遷戶來抵制，使拆遷工作屢屢陷入被動(dòng)。如陸家村、甬升村地塊等，在土地尚未征用前，就已拍賣掉。這使得被征地村民非常不滿，認(rèn)為土地還是我的，卻已經(jīng)被賣掉，集體土地所有權(quán)被侵害了。
　�。ㄋ模┐笠�(guī)模舊村改造與拆遷安置房建造之間的矛盾
　　安置房的建造與舊村改造在時(shí)間順序上以先有安置房房源，再實(shí)施舊村改造為宜。但目前江東區(qū)拆遷安置房的建造進(jìn)度已嚴(yán)重滯后。這使國家、拆遷戶都受著不應(yīng)有的損失。政府要花費(fèi)大量資金用于建造臨時(shí)過渡房，進(jìn)行管理；要發(fā)放大量的過渡補(bǔ)貼給自行過渡的拆遷戶們；由于過渡安置牽涉了大量精力，還使交地的時(shí)間延緩，拆遷速度跟不上需要，屢屢超過法定搬遷期限。村民拆遷戶要進(jìn)行臨時(shí)過渡，數(shù)度舉家搬遷，屢受搬遷之累。自行過渡的，過渡補(bǔ)貼多數(shù)十補(bǔ)九不足。
　　由于沒有超前謀劃村民拆遷安置，使安置房的建造速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)際需要。實(shí)行就地安置的，安置進(jìn)度更是難以令人滿意，情況令人擔(dān)憂。如明樓北區(qū)地塊有的拆遷戶已臨時(shí)過渡了近二年，但該地塊常青藤小區(qū)的拆遷安置房卻還未開始建造，使被拆村民疑慮重重。聞江岸地塊村民拆遷戶于2001年3月實(shí)施動(dòng)遷，安置房到2003年底都未交付，造成大批村民拆遷戶思想不穩(wěn)，頻繁上訪。
　�。ㄎ澹┍敬宕迕衽c外來購房戶、外來種田建房戶之間拆遷政策的矛盾
　　目前，在舊村改造拆遷中，對(duì)本地村民與外來購房戶、外來種田建房戶采取的是不同的拆遷政策。對(duì)村民被拆建筑面積在250平方米以內(nèi)的，實(shí)行拆一賠一、不補(bǔ)差價(jià)的實(shí)物調(diào)產(chǎn)安置。對(duì)外來購房戶實(shí)行補(bǔ)差價(jià)的實(shí)物調(diào)產(chǎn)安置。對(duì)外來種田建房戶，由于他們沒有所在村的宅基地使用權(quán)，且所建房屋多為違法建筑，所以只進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，并于去年開始大幅度提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)允許以當(dāng)年到寧波種田時(shí)的原始戶為基數(shù)，按新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的商品房平均價(jià)格購買一套建筑面積不超過70檔的住宅。對(duì)此，外來購房戶、外來種田建房戶不滿情緒仍很大，頻繁上訪。
　　江東區(qū)外來購房戶、外來種田建房戶眾多。僅福明街道外來種田建房戶就有近300戶，個(gè)別村多達(dá)47戶。外來購房戶則更多。外來種田建房戶中，有一部分特別是原被強(qiáng)行拆除的幾戶對(duì)去年出臺(tái)的政策抵觸很大，仍不斷拉攏、組織人員_赴省上訪。同時(shí)，各拆遷地塊外來購房戶也不斷提出要比照村民實(shí)行實(shí)物拆一賠一不補(bǔ)差價(jià)調(diào)產(chǎn)安置。聞江岸地塊的57戶外來購房戶已被拆二年多，對(duì)他們的貨幣安置早已結(jié)束。這些拆遷戶仍到市區(qū)二級(jí)頻頻上訪，提出要比照村民實(shí)行實(shí)物拆一賠一調(diào)產(chǎn)并就地安置。
　�。┱鞯夭疬w與被征地農(nóng)民社會(huì)保障之間的矛盾
　　目前，江東區(qū)村民參加農(nóng)保有9562人，占參保適齡人口的73%；參加城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)有2000人左右，占參保適齡人口的1 ……（未完，全文共7645字，當(dāng)前僅顯示2684字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《加快舊村改造城市化建設(shè)探索(凌彩虹、沈勇棟)》）