沈陽市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望

目錄/提綱：……
一、沈陽市的物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，從起步、發(fā)展到規(guī)范、提升的歷程
（一）1994年至2003年，起步、發(fā)展階段
（二）2003年9月至今，規(guī)范、提升階段
二、當(dāng)前沈陽市物業(yè)管理存在的問題
（一）物業(yè)管理收費(fèi)難，依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
（二）業(yè)主委員會(huì)組建滯后，業(yè)主自治作用發(fā)揮不夠
（三）建管缺乏有效銜接，開發(fā)遺留問題困擾物業(yè)管理
（四）維修資金不到位，存在擠占、挪用現(xiàn)象
（五）舊住宅區(qū)條件有限，推行物業(yè)管理還有一定難度
（六）市場化程度不夠，還沒有完全建立競爭機(jī)制
（七）執(zhí)法困境沒有解決，責(zé)任體系有待進(jìn)一步明確
三、導(dǎo)致問題的深層次分析
四、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議
（一）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，強(qiáng)化業(yè)主自律意識(shí)
（二）提高物業(yè)企業(yè)素質(zhì)，努力為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)
（三）實(shí)行分業(yè)經(jīng)營，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)規(guī)范發(fā)展
（四）完善規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保新建住宅小區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施落實(shí)到位
（五）實(shí)施綜合整治工程，加快推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理步伐
（六）科學(xué)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建立分等定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
（七）強(qiáng)化行政管理，建立公平合理的競爭機(jī)制
（八）多渠道、多形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理發(fā)展提供人才資源
（九）加大維修資金清繳力度，做好維修資金的監(jiān)管工作
（十）加大政府管理服務(wù)力度，促進(jìn)全市物業(yè)管理全面發(fā)展
五、沈陽市……
　　摘要:
　　物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟(jì)興起的新興行業(yè)，它作為人們以社會(huì)化、專業(yè)化、市場化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段，越來越凸現(xiàn)其重要性。沈陽市伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)管理從無到有，從小到大，從零星起步到整體推進(jìn)，經(jīng)過十幾年的努力，走過了一條艱難曲折而又燦爛輝煌的探索發(fā)展之路。本文對(duì)沈陽市物業(yè)管理的發(fā)展作了簡要的回顧，并結(jié)合實(shí)際情況，在對(duì)全市已實(shí)施物業(yè)管理的部分小區(qū)和有關(guān)物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)及省內(nèi)鄰近城市的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r廣泛調(diào)研后，對(duì)沈陽市物業(yè)管理存在的問題進(jìn)行了深入的分析，并對(duì)沈陽市物業(yè)管理今后的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測。認(rèn)為物業(yè)管理將得到社會(huì)的進(jìn)一步重視和認(rèn)同，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序，成為發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)。
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀趨勢展望
　　沈陽市的物業(yè)管理從90年代中期開始起步距今已10多年。10多年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理_改革的不斷深化，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，實(shí)施再就業(yè)工程起到了積極的作用。已成為構(gòu)建和諧社會(huì)，建設(shè)和諧沈陽的重要平臺(tái)之一。
　　通過十余年的迅速發(fā)展，沈陽市的物業(yè)管理已基本成型，初具規(guī)模，截至2005年底，建成住宅區(qū)3326個(gè)，建筑面積10825.66
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極為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)，預(yù)防和減少了很多物業(yè)管理糾紛。同時(shí)，為適應(yīng)市場專業(yè)化的需求提供了有效保證，使全市物業(yè)管理工作質(zhì)量逐步得到提高。協(xié)會(huì)配合行政主管部門對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員逐步進(jìn)行崗位培訓(xùn)，實(shí)施持證上崗，全面提高了物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。
　　1997年6月沈陽市住宅小區(qū)管理辦公室正式成立，其主要職能是負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的日常監(jiān)督管理工作，使沈陽市的物業(yè)管理邁上了規(guī)范化發(fā)展的道路。同年，起步較早、管理規(guī)范的河畔花園、西塔二小區(qū)、三星二小區(qū)、黃海花園四個(gè)住宅小區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的稱號(hào)，滑翔七小區(qū)、萬科城市花園等12個(gè)住宅小區(qū)同時(shí)獲得遼寧省優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)，顯示出沈陽物業(yè)管理迅速發(fā)展的態(tài)勢。
　　（二）2003年9月至今，規(guī)范、提升階段
　　2003年9月1日，國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布實(shí)施，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。這一階段沈陽市針對(duì)物業(yè)管理發(fā)展歷程中的實(shí)際情況，重點(diǎn)完善了物業(yè)管理的法規(guī)體系和規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中各方行為。
　　1、培育市場，物業(yè)管理招投標(biāo)制度得到規(guī)范
　　以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于促進(jìn)公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導(dǎo)地位，保障了業(yè)主權(quán)益，降低了物業(yè)管理費(fèi)用；另一方面也促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。隨著改革開放的不斷深入，市場競爭觀念的增強(qiáng)，物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)制度已經(jīng)成為了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。圍繞建立物業(yè)管理市場競爭機(jī)制，沈陽市先后組建了物業(yè)管理的資深律師組成的法律顧問團(tuán)；招投標(biāo)專家?guī)�。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰開發(fā)、誰管理的壟斷局面，明確了開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進(jìn)了公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制的形成。目前“中街北苑”、“假日蘭庭”等118個(gè)住宅小區(qū)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，使前期物業(yè)管理逐步得到了規(guī)范。
　　2、建章立制，完善相關(guān)配套政策
　　物業(yè)管理對(duì)象涵蓋了房產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境，涉及到人與物、人與人的關(guān)系，由于關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生。對(duì)這種復(fù)雜的民事關(guān)系，如果沒有與之相適應(yīng)的法律法規(guī)去規(guī)范，勢必會(huì)引起管理混亂、投訴增加，嚴(yán)重影響廣大業(yè)主的根本利益，阻礙剛起步的物業(yè)管理的健康發(fā)展。2003年9月，國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后，沈陽市就著手進(jìn)行了地方性法規(guī)的建設(shè)工作，在學(xué)習(xí)其他城市的先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合沈陽市物業(yè)管理的實(shí)際情況，經(jīng)過深入調(diào)研、廣泛征求意見、審慎修改，于2006年1月1日出臺(tái)了沈陽市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》�！兑�(guī)定》以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為藍(lán)本，充分考慮了我市物業(yè)管理的實(shí)際情況，圍繞如何提高物業(yè)服務(wù)和管理水平，改善居民的生活環(huán)境，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的一些原則性條款，進(jìn)行細(xì)化和本地化，將沈陽市物業(yè)管理遇到的問題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法制框架內(nèi)，做了進(jìn)一步的規(guī)范。《規(guī)定》的頒布實(shí)施，對(duì)進(jìn)一步維護(hù)物業(yè)市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。同時(shí)，為進(jìn)一步規(guī)范沈陽市的物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平，結(jié)合沈陽市物業(yè)管理存在的實(shí)際問題，還制定出臺(tái)了《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》、《沈陽市物業(yè)管理企業(yè)誠信經(jīng)營考核暫行辦法》、《沈陽市住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用考核暫行辦法》和《加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建工作實(shí)施意見》等規(guī)范性文件，進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理市場。
　　3、規(guī)范運(yùn)作，提高企業(yè)服務(wù)質(zhì)量
　　針對(duì)目前物業(yè)管理工作中的實(shí)際情況，先后開展了“一個(gè)清理、兩個(gè)整頓”、“規(guī)范物業(yè)管理排查”等活動(dòng)，全市排查出的住宅小區(qū)235件物業(yè)管理問題和112件開發(fā)建設(shè)遺留問題，并對(duì)存在問題較為嚴(yán)重的住宅小區(qū)或物業(yè)管理企業(yè)限期整改，建立整改檔案，整改后逐一消號(hào)。同時(shí)，按照《沈陽市物業(yè)管理企業(yè)誠信經(jīng)營考核暫行辦法》和《沈陽市住宅小區(qū)經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用考核暫行辦法》及考核標(biāo)準(zhǔn)，抓好對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的考核工作，采取定期和日�？己讼嘟Y(jié)合的方式，定期考核物業(yè)企業(yè)每半年一次、經(jīng)理人每季度考核一次。考核工作以街道、社區(qū)為主，市、區(qū)房產(chǎn)局做好監(jiān)督指導(dǎo)，并將考核結(jié)果在物業(yè)網(wǎng)上公布。另外，建立健全物業(yè)管理的準(zhǔn)入、退出機(jī)制，嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和年檢，存在問題的及時(shí)責(zé)令其整改，問題嚴(yán)重的取消其資質(zhì)。制定出臺(tái)《物業(yè)管理企業(yè)中途退出管理項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定》，嚴(yán)格退出程序和移交手續(xù)，杜絕隨意棄管現(xiàn)象的發(fā)生，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，提高服務(wù)質(zhì)量。
　　4、以人為本，提升從業(yè)人員素質(zhì)
　　幾年來，沈陽物業(yè)管理協(xié)會(huì)與國家建設(shè)部物業(yè)管理培訓(xùn)中心聯(lián)合舉辦了十三期物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，有12000余名物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理和工作人員參加了培訓(xùn)，其中2003年為做好《條例》的貫徹落實(shí)，增辦了一期學(xué)習(xí)《條例》培訓(xùn)班。通過培訓(xùn)，不僅解決了物管企業(yè)從業(yè)人員上崗資格問題，而且大大提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，有利于企業(yè)建設(shè)一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊(duì)伍，推動(dòng)物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。為適應(yīng)市場專業(yè)化的需求提供了有效保證，使全市物業(yè)管理工作質(zhì)量逐步得到提高。
　　5、明確責(zé)任， ……（未完，全文共15567字，當(dāng)前僅顯示2800字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《沈陽市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望》）