我國經(jīng)濟適用房政策效率偏差及修正

　　□ 作者：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院 王佑輝
　　內(nèi)容摘要：我國的經(jīng)濟適用房政策存在效率偏差，本文分析了產(chǎn)生效率偏差問題的原因，并提出了完善經(jīng)濟適用房政策的建議。
　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房 效率偏差 建議
　　我國經(jīng)濟適用房政策效率偏差問題十分突出，國內(nèi)部分城市政府甚至宣布取消經(jīng)濟適用房政策。
　　針對近年來部分城市存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的趨勢，2006年的政府工作報告以及“國六條”中都相應(yīng)提出，要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。為避免重蹈覆轍，經(jīng)濟適用房政策需要根據(jù)產(chǎn)生效率偏差的原因，進行制度修正，彌補其政策設(shè)計的
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理論，價格歧視得以實施必須滿足兩個條件：市場能分割和市場可分隔，二者缺一不可。市場可分割，是指由于市場缺乏競爭，信息不暢或其他原因，造成市場不完全，壟斷者可以分割市場，由于各分割市場的需求價格彈性不同，壟斷者可以在需求價格彈性小的市場上實行高價格，在需求價格彈性大的市場上實行低價格，在不同的分割市場上實行差別價格。市場可分隔，是指能有效地區(qū)分不同市場或市場的各個部分，嚴(yán)格區(qū)分不同市場上的購買主體，排除中間商倒買倒賣獲利的可能。這是保證差別價格能夠在市場上存在的關(guān)鍵。
　　經(jīng)濟適用房政策出現(xiàn)偏差的主要原因，就在于實施住房價格歧視的兩個條件未得到有效保證。市場分割標(biāo)準(zhǔn)難以操作，市場分隔手段缺乏效率。
　　分層次住房供應(yīng)體系，分割住房市場的標(biāo)準(zhǔn)是居民家庭的收入。但是多元化的收入分配格局，使我國居民家庭的收入水平透明度極低。此外，居民家庭收入是動態(tài)變量，信息取得成本很高。
　　市場分隔要求將高收入家庭排除在經(jīng)濟適用房市場門檻以外。目前采用的主要手段是資格審查和購房者公示，但這種分隔手段缺乏效率。購房者資格主要由購房者單位、街道，甚至是開發(fā)商審查。購房者單位和街道具有利益無關(guān)性，因此難以認(rèn)真履行審核職責(zé)。開發(fā)商為提高銷售效率，縮短開發(fā)經(jīng)營周期，很可能與購房者進行合作博弈，甚至協(xié)同作假。而在個人信用制度缺失情況下，公示不可能起到甄別高收入階層的效果。
　　修正與完善經(jīng)濟適用房政策的思考
　　準(zhǔn)確定位需求結(jié)構(gòu)
　　調(diào)整收縮經(jīng)濟適用房供給規(guī)模，縮小保障對象范圍，增大保障力度。社會保障性質(zhì)決定了經(jīng)濟適用房的供應(yīng)范圍不應(yīng)該過于寬廣。過于寬松的購買資格，增加了政府的財政負(fù)擔(dān)，也沒有顯現(xiàn)出真正需要支持的弱勢_，社會保障效果不好。因此，有必要收縮經(jīng)濟適用房投資計劃，減少保障范圍，增大真正需要支持家庭的保障力度。因地制宜，結(jié)合各地經(jīng)濟發(fā)展水平制定收入?yún)^(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。
　　盡快建立和完善城鎮(zhèn)居民個人信用制度。隨著我國消費信貸的發(fā)展，國內(nèi)少數(shù)城市已經(jīng)啟動聯(lián)合征信制度，這是居民個人信用制度建設(shè)的良好開端。今后要加大聯(lián)合征信制度的覆蓋范圍，建立具有購房資格的中低收入家庭的數(shù)據(jù)信息庫。
　　大力發(fā)展“二手房”市場和啟動廉租屋。中低收入家庭的投資買房的能力有限，因而大力發(fā)展“二手房”租購市場，及時啟動“廉租屋”政策，為中低收入家庭住房需求分流。
　　建立有效的實行機制
　　建立監(jiān)督執(zhí)行經(jīng)濟適用房發(fā)展計劃的機構(gòu)。經(jīng)濟適用房社會保障功能決定不 ……（未完，全文共2082字，當(dāng)前僅顯示1324字，請閱讀下面提示信息。收藏《我國經(jīng)濟適用房政策效率偏差及修正》）