解讀建設(shè)部、國家工商總局《商品房買賣合同》示范文本

目錄/提綱：……
（四）商業(yè)旅游、娛樂用地40年（五）綜合或者其他用地50年
（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形
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　　解讀建設(shè)部、國家工商總局《商品房買賣合同》示范文本
　　湖南金州律師事務(wù)所文穎律師(13507318350)
　　商品房買賣合同
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　　合同雙方當(dāng)事人：
　　出賣人：_________________________________________________________
　　注冊地址：_______________________________________________________
　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________
　　企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________
　　法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________
　　郵政編碼：_______________________________________________________
　　委托代理人：____________________地址：__________________________
　　郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________
　　委托代理機(jī)構(gòu)：__________________________________________________
　　注冊地址：______________________________________________________
　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________
　　法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________
　　郵政編碼：______________________________________________________
　　買受人：________________________________________________________
　　【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________
　　【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】_______________________
　　地址：_____________________
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略1700字，正式會員可完整閱讀）……　
權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日；經(jīng)濟(jì)使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。
　　3、商品房項(xiàng)目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。
　　4、開發(fā)商必須擁有《國有土地使用權(quán)證》方可申請商品房預(yù)售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號]、[土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號]外,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權(quán)證》。著重審查兩點(diǎn)：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》）；二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款（以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記）。
　　第二條商品房銷售依據(jù)。
　　買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為___________，商品房預(yù)售許可證號為___________。
　　____________________________________________________________________。
　　[釋義]本條是對商品房銷售的描述。
　　本條款提示點(diǎn)：
　　1、期房與現(xiàn)房的比較
　　期房即預(yù)售商品房，是指消費(fèi)者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房。現(xiàn)房指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費(fèi)者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。
　　期房相對于現(xiàn)房，具有下列特點(diǎn)：
　　優(yōu)勢：（1）、期房一般較現(xiàn)房便宜；
　　（2）、期房的選擇空間較現(xiàn)房大；
　　（3）、隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。
　　劣勢：具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風(fēng)險。
　　2、商品房預(yù)售許可證的法律效力
　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效�！�
　　3、商品房銷售的其他依據(jù)
　　一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預(yù)售許可證》外，還應(yīng)具備下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預(yù)售”。
　　房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應(yīng)“對號入座”，提高自身風(fēng)險防范能力。
　　第三條買受人所購商品房的基本情況。
　　買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。
　　該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
　　該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。
　　____________________________________________________________________。
　　____________________________________________________________________。
　　[釋義]本條是對合同標(biāo)的物的詳細(xì)描述
　　本條款提示點(diǎn)：
　　本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應(yīng)更加切實(shí)注意。
　　1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)
　　這兩項(xiàng)對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點(diǎn)，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍。因此，購房人在選購房屋時應(yīng)當(dāng)加以落實(shí)。
　　商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異。
　　2、層高≠凈高
　　層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高＝層高-樓板厚度。
　　購房人在選擇預(yù)售商品房時應(yīng)考慮上述兩者之間的差異。
　　3、陽臺
　　陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關(guān)重要，根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積。
　　4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e及使用面積之間的聯(lián)系。
　　該套商品房建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e
　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強(qiáng)體面積+陽臺面積
　　第四條計價方式與價款。
　　出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：
　　1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。
　　4、__________________________________________________。
　　[釋義]本條是關(guān)于商品房計價方式與價款的約定。
　　本條款提示點(diǎn)：
　　1、計價方式的改革
　　多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分?jǐn)倧?fù)雜，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計價。相信不久的將來，按套內(nèi)建筑面積計價將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。
　　2、購房人應(yīng)注意商品房“價外價”問題
　　個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費(fèi)、教育實(shí)施費(fèi)等其他收費(fèi)項(xiàng)目，因此，購房人在支付房款時應(yīng)當(dāng)對這些收費(fèi)項(xiàng)目加以關(guān)注，如開發(fā)商沒有法定收費(fèi)依據(jù)的，購房人可以拒付。
　　第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。
　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
　　當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進(jìn)行處理：
　　1、雙方自行約定：
　�。�1）_________________________________________________；
　�。�2）____________________________________________；
　�。�3）_______________________________________________；
　�。�4）_________________________________________________。
　　2、雙方同意按以下原則處理：
　�。�1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；
　　（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。
　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。
　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合 ……（未完，全文共26552字，當(dāng)前僅顯示4776字，請閱讀下面提示信息。收藏《解讀建設(shè)部、國家工商總局《商品房買賣合同》示范文本》）