2018年市商品住宅銷售價(jià)格分析

目錄/提綱：……
一、2018年全年的價(jià)格走勢
二、原因分析
（一）房地產(chǎn)銷售市場回暖，商品住宅整體銷售價(jià)格上漲，銷售面積增加
（二）商品房消費(fèi)需求擴(kuò)大，棚戶區(qū)改造的安置方式轉(zhuǎn)變使房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)
（三）金融政策調(diào)控影響，抑制房價(jià)過快增長
（四）外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)刺激
三、政策建議
（一）建立租售并舉的住房制度
（二）落實(shí)國家穩(wěn)定住房消費(fèi)的信貸和稅收新政
（三）及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策
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2018年**市商品住宅銷售價(jià)格分析

一、2018年全年的價(jià)格走勢
2018年，我市銷售住宅商品房5861套、65.988萬平方米（同比下降31.12%）、銷售額30.4億元（同比下降11.07%）、平均銷售價(jià)格4608元/平方米（同比上升29.11%）。
2018年以來，住宅商品房平均銷售價(jià)格成倒U型曲線，從1月的4004元/平方米，到今年8月份達(dá)到頂峰（4964元/平方米），后逐月下降，11月份降至4890元/平方米，12月份又小幅回升至4938元/平方米。

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一小區(qū)——紫御欣城小區(qū)開盤價(jià)達(dá)5500余元，增長幅度達(dá)80%。
（二）商品房消費(fèi)需求擴(kuò)大，棚戶區(qū)改造的安置方式轉(zhuǎn)變使房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)
受棚戶區(qū)改造等因素影響，近兩年**市商品房消費(fèi)需求擴(kuò)大。2017年**市棚戶區(qū)改造征遷居民2661戶，全部為貨幣化安置。被征遷群眾的安置需求無疑拉動了全市商品房消費(fèi)需求的擴(kuò)大，進(jìn)而帶動商品房價(jià)格的上漲。但2018年1月16日，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，為化解各地房價(jià)上漲壓力，調(diào)整政府征收拆遷獎(jiǎng)勵(lì)政策，取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)支持實(shí)物安置。根據(jù)上級政策，2018年我市新棚改征遷的3240戶居民全部為實(shí)物安置。實(shí)物安置政策的實(shí)施極大減少了被征遷群眾的購房需求，有效抑制了房價(jià)上升勢頭，進(jìn)而使房價(jià)在2018年8月份出現(xiàn)拐點(diǎn)。
（三）金融政策調(diào)控影響，抑制房價(jià)過快增長
從2018年2月底開始，聊城市城區(qū)多家銀行上調(diào)房貸利率，其中，首套房貸利率普遍上浮15%，二套房貸款利率普遍上浮25%。根據(jù)聊城市住房公積金管理中心出臺的《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款、提取有關(guān)政策的通知》，住房公積金貸款自2018年5月1日起，實(shí)行差別化信貸政策。其中，第一次住房公積金貸款的最低首付款比例由購房款的20%上調(diào)為30%。第二次住房公積金貸款的最低首付款比例由購房款的20%上調(diào)為40%，利率將在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。
（四）外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)刺激
近兩年，入駐**市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增多，以碧桂園為代表的外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注入刺激了商品房消費(fèi)市場。幾個(gè)大的項(xiàng)目包括碧桂園、華夏幸福城、逸景家園、華美家園等同時(shí)期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛增加宣傳力度，采取促銷手段，增加購房者的購房信心。以碧桂園為例，以其世界500強(qiáng)的巨大品牌效應(yīng)，帶動相鄰地塊乃至全市的住宅小區(qū)價(jià)格上漲。但隨著其10月份兩棟住宅樓開盤后均價(jià)6000元，又帶動周邊小區(qū)價(jià)格小幅度回落，進(jìn)而影響全市房價(jià)的漲落。
三、政策建議
（一）建立租售并舉的住房制度
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