農(nóng)村房屋的買賣合同效力

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)房屋所有權(quán)合同效力地隨房走
　　一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)
　　談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國(guó)的土地所有權(quán)有二種所有制：國(guó)有和集體所有所以任何單位和個(gè)人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對(duì)于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營(yíng)業(yè)或其他社會(huì)活動(dòng)的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用�，F(xiàn)實(shí)中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對(duì)房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見，這是由于購(gòu)房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國(guó)目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國(guó)家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長(zhǎng)久性沖突，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問題，只要房屋存在，就可永
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沙峪一村民趙某的丈夫購(gòu)買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以年宅基地確權(quán)時(shí)使用權(quán)人登記為趙某。這個(gè)民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。**年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個(gè)城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同為無效合同，要對(duì)方返還房屋。一審法院審理認(rèn)為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實(shí)，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請(qǐng)求。
　�、灿谀诚党墙寄炒遛r(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會(huì)。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。２００１年８月，于某得知諸某欲購(gòu)房屋的信息后，請(qǐng)黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費(fèi)。同月２５日，于某與諸某達(dá)成了購(gòu)房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價(jià)款１８萬元；房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負(fù)責(zé)辦理，被告預(yù)交房款１０萬元，余款８萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實(shí)際給付了原告１０萬元，并住進(jìn)了該房屋。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責(zé)令各自返還財(cái)產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時(shí)判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項(xiàng)損失３７５０元，原告返還被告房款１０萬元。
　　同樣是城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購(gòu)買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。
　　目前，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國(guó)土地管理法》第條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
　　農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
　　農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
　　從條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)一戶只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)于你是否有宅基地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購(gòu)入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時(shí)也對(duì)房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時(shí)只要求是本村村民即可，所以這個(gè)規(guī)定如嚴(yán)格執(zhí)行，可以說農(nóng)村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)的。
　　第條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
　　從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。
　　第條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。
　　任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
　　從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購(gòu)入房屋者不應(yīng)有身份的限定。
　　年月日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓�！�
　　筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。
　　在年月日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。
　　此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。
　　農(nóng)民的住宅不得向城 ……（未完，全文共7730字，當(dāng)前僅顯示2714字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《農(nóng)村房屋的買賣合同效力》）