干部學(xué)習(xí)講稿：房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)

目錄/提綱：……
一、2009-2011年房地產(chǎn)總體情況
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)加快調(diào)整
三、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資
四、影響房?jī)r(jià)的當(dāng)期因素——資產(chǎn)價(jià)格上升取向分析
五、評(píng)判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)
六、我國(guó)歷次房地產(chǎn)調(diào)控的效果
七、關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)改革的建議
……
干部學(xué)習(xí)講稿：房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)
聶梅生
中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)
我今天發(fā)言的題目是房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)是一邊擔(dān)著投資，同時(shí)又擔(dān)著消費(fèi)。它的走向和它的變化無(wú)論是對(duì)投資板塊還是消費(fèi)板塊都會(huì)有很大的影響。中央也非常高度重視這個(gè)行業(yè)。
我們回顧一下中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中關(guān)于房地產(chǎn)的原話，第一段是保障房，保障房是放到重中之重。第二塊是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。關(guān)于這句話，最近有很多的解讀和質(zhì)疑，什么叫合理，什么叫回歸？在不動(dòng)搖的前提之下，我想2012年中央是要給出什么叫合理房?jī)r(jià)，怎么樣叫回歸？在這之前很多研究人員，包括我在內(nèi)都在研究這個(gè)問(wèn)題，我們的這些意見(jiàn)也會(huì)反饋上去和中央最終的決策會(huì)給大家一個(gè)合適的解釋。第三塊是加快普通商品房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。這寫(xiě)到非常重要的位置上去，這一段并不是和保障房在一起，是兩塊，雙軌制當(dāng)中的另外一軌，第一段是保障，這一塊是普通商品房的建設(shè)。擴(kuò)大有效供給，加快建設(shè)，相對(duì)來(lái)說(shuō)供給多了需求就得上去，供需才能平衡，供需平衡了，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展，如果我們光是加大供給，加快建設(shè)，需求仍然是像現(xiàn)在這樣，交易量急速下滑，陷入觀望的情緒，形成的是一個(gè)積壓房。在說(shuō)到這一點(diǎn)的時(shí)候，這里釋放一個(gè)非常積極的信號(hào)，在中低價(jià)位和中小戶型的普通商品房這塊交易量的恢復(fù)，從這一塊可以看出來(lái)既然是擴(kuò)大供給，當(dāng)然要恢復(fù)需求，恢復(fù)需求就是交易量要恢復(fù)。
……（新文秘網(wǎng)http://www.jey722.cn省略947字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
價(jià)格下跌7%�？吹贸鰜�(lái)土地是我們調(diào)控最敏感的因素，漲房?jī)r(jià)的時(shí)候形成地王，降房?jī)r(jià)的時(shí)候或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的時(shí)候，首先降下來(lái)的是土地。因?yàn)橥恋乇确績(jī)r(jià)下降得多得多。
市場(chǎng)的景氣指數(shù)，6個(gè)月連續(xù)下跌以后達(dá)到了不景氣區(qū)99.87，低于100就不景氣，顯現(xiàn)出市場(chǎng)在加快調(diào)整，整個(gè)加快調(diào)整的局面是這樣的。
這里再回放一下交易量，這是去年的交易量，這是今年的交易量，我估計(jì)12月份怎么都不會(huì)出現(xiàn)翻番，像去年11月和12月翻番，其實(shí)就是因?yàn)檫@個(gè)翻番把房?jī)r(jià)頂上去，導(dǎo)致限購(gòu)、限價(jià)，因?yàn)槿ツ?2月份的數(shù)據(jù)太離譜。我說(shuō)這個(gè)數(shù)據(jù)劃上去是不是錯(cuò)了，結(jié)果真的是這樣。今年不會(huì)有這樣的情況，可能還會(huì)有9000萬(wàn)平方米稍微下去一點(diǎn)。如果我們不看12月份和去年的全年交易量是差不多的，并不像媒體所說(shuō)的“金九泡湯，銀十沒(méi)戲”。銷(xiāo)售面積是這樣的情況。
三、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資
這個(gè)指數(shù)是景氣指數(shù)，有點(diǎn)像上證指數(shù)一樣。2010年是這樣的情況，2011年是急劇下降，現(xiàn)在一路下走，低于分界線100，低于100就是不景氣。這個(gè)相當(dāng)于什么樣的情況？相當(dāng)于在2008年的10月份的指數(shù)，為什么現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)有很多的說(shuō)法，一個(gè)是認(rèn)為在目前的調(diào)控出現(xiàn)市場(chǎng)積極的反映，逐漸達(dá)到調(diào)控目標(biāo)的時(shí)候，希望能夠走平，在100上下就可以了。這樣的話，平穩(wěn)就健康了。大部分人認(rèn)為未來(lái)是這樣的走勢(shì)�，F(xiàn)在有不同的看法，一種認(rèn)為在目前的點(diǎn)上，如果放松調(diào)控的話，會(huì)反彈，因?yàn)榉e壓一年的交易量或者很多剛性需求都沒(méi)有很好的釋放，一旦松這個(gè)剎車(chē)房?jī)r(jià)就會(huì)反復(fù)，調(diào)控就白調(diào)了。另外一種是當(dāng)心，現(xiàn)在并不穩(wěn)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一旦下滑是止不住的，我們走過(guò)了一次了，當(dāng)時(shí)在這個(gè)點(diǎn)的時(shí)候，在2008年差不多10月份、9月份的時(shí)候，也有跟現(xiàn)在一樣的問(wèn)題，非常不幸的是沒(méi)有止住，一下子就下去了，使整個(gè)GDP帶動(dòng)得非常厲害，今年會(huì)不會(huì)形成這樣的一次，大家都非常焦慮的看這個(gè)問(wèn)題，最后沒(méi)有辦法就救市。大家都經(jīng)歷過(guò)這個(gè)過(guò)程，所以引起很多的熱議。
這是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，這是房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資一旦下滑就是急劇下滑，會(huì)下滑到什么程度？一直到2009年2月投資下降到20%左右，然后刺激政策救市以后，一上以后比固定資產(chǎn)投資高得多。今年的上半年一開(kāi)始的時(shí)候，它也還是高于固定資產(chǎn)投資這一塊，現(xiàn)在開(kāi)始下降，現(xiàn)在還有30%。這一條黑線是減掉保障房，今年之所以能夠保持平穩(wěn)的形勢(shì)，仍然高于固定資產(chǎn)投資是15個(gè)百分點(diǎn)的原因是因?yàn)橛?000萬(wàn)套的保障房，拉動(dòng)1.3萬(wàn)億這樣的投資。為什么到11月份這個(gè)數(shù)字到了20%，11月份當(dāng)月只有20%，因?yàn)楸Ｕ戏客顺�，多年底投資差不多了，上半年買(mǎi)地，到年底基本上是退出。明年的保障房是700萬(wàn)套，700萬(wàn)套說(shuō)明它的投資不會(huì)使房地產(chǎn)投資的增幅上升，會(huì)往下轉(zhuǎn)，1000萬(wàn)套是投1.3萬(wàn)億，700萬(wàn)套投資不到這么多，所以從房地產(chǎn)總投資來(lái)講，不但不能使房地產(chǎn)投資上升，明年保障房的下降還會(huì)使房地產(chǎn)投資下降。因?yàn)槲覀兪前赐鹊脑龇�。商品房毫無(wú)疑問(wèn)在目前的情況是在直線下垂，如果商品房上不去，保障房又小投，明年整個(gè)房地產(chǎn)投資肯定會(huì)低于固定資產(chǎn)投資，這是一個(gè)比較大的問(wèn)題。
四、影響房?jī)r(jià)的當(dāng)期因素——資產(chǎn)價(jià)格上升取向分析
我們?cè)倏匆幌略趺磥?lái)看房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)，今天并不是我們房地產(chǎn)業(yè)界的比較多，房地產(chǎn)不等于是住房，這不是一個(gè)概念。住房的事情確實(shí)有保障這一塊，有商品這一塊，在任何一個(gè)國(guó)家政府都要管保障這一塊，不能把房地產(chǎn)等同于住房。房地產(chǎn)包括更多的業(yè)態(tài)，比如我們所有的城市當(dāng)中的一些商業(yè)、寫(xiě)字樓、賓館和旅游地產(chǎn)等等，這全都屬于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)在國(guó)外，在國(guó)際上屬于什么產(chǎn)業(yè)？屬于類(lèi)金融類(lèi)的產(chǎn)業(yè)，或者準(zhǔn)金融類(lèi)的產(chǎn)業(yè)，跟資產(chǎn)價(jià)格有天然的不可分割的關(guān)系。我們從消費(fèi)的角度來(lái)講，說(shuō)的是住房這一部分，如果從房地產(chǎn)來(lái)講，這里講的房地產(chǎn)一定和資產(chǎn)價(jià)格劇烈的波動(dòng)，一定是最緊密的是金融和貨幣政策。尤其是2010年的房?jī)r(jià)大漲和我們當(dāng)時(shí)的貨幣政策的寬松是有關(guān)系的。
2006年的上證指數(shù)是到了6000點(diǎn)，上面這個(gè)是房地產(chǎn)的景氣指數(shù)，一般來(lái)說(shuō)都會(huì)比資本市場(chǎng)放大，即使是在2007年這一輪，流動(dòng)性非常強(qiáng)的時(shí)候也比它高得多。但是下降的時(shí)候速度又比資本市場(chǎng)要多，因?yàn)槭菍儆跍?zhǔn)金融類(lèi)的產(chǎn)業(yè)。我們看這一次救市以后，一下子把房地產(chǎn)救到這兒，這一輪股市也上來(lái)一些，但是他們倆波動(dòng)的走勢(shì)是一樣的，現(xiàn)在股市到了2100點(diǎn)，樓市也在下降，波動(dòng)的趨勢(shì)也是一樣，這塊被說(shuō)成是房地產(chǎn)泡沫。這一次資本市場(chǎng)始終上不去，房地產(chǎn)市場(chǎng)上得特別快�？偟膩�(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)格上升的趨向和波動(dòng)的趨勢(shì)是一致的。分析房地產(chǎn)不能忽略我們的貨幣政策和金融政策和資產(chǎn)價(jià)格的漲落。尤其是在銀行存在負(fù)利率的情況下，一般來(lái)說(shuō)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)殄X(qián)越存越少，大家會(huì)把錢(qián)拿出來(lái)放到股市或者樓市，非常遺憾的是股市大家看得非常淡，全投到樓市，這一波跟我們放了4萬(wàn)億的貸款有關(guān)系。
五、評(píng)判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)
我們下面看看房地產(chǎn)調(diào)控的效果的依據(jù)。明年還是要和國(guó)際大背景相關(guān)，現(xiàn)在 ……（未完，全文共7570字，當(dāng)前僅顯示2658字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)》）