干部學(xué)習(xí)講稿：房地產(chǎn)形勢與趨勢

目錄/提綱：……
一、2009-2011年房地產(chǎn)總體情況
二、房地產(chǎn)市場加快調(diào)整
三、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資
四、影響房價的當(dāng)期因素——資產(chǎn)價格上升取向分析
五、評判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)
六、我國歷次房地產(chǎn)調(diào)控的效果
七、關(guān)于我國房地產(chǎn)改革的建議
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干部學(xué)習(xí)講稿：房地產(chǎn)形勢與趨勢
聶梅生
中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長
我今天發(fā)言的題目是房地產(chǎn)形勢與趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)是一邊擔(dān)著投資，同時又擔(dān)著消費。它的走向和它的變化無論是對投資板塊還是消費板塊都會有很大的影響。中央也非常高度重視這個行業(yè)。
我們回顧一下中央經(jīng)濟工作會議當(dāng)中關(guān)于房地產(chǎn)的原話，第一段是保障房，保障房是放到重中之重。第二塊是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。關(guān)于這句話，最近有很多的解讀和質(zhì)疑，什么叫合理，什么叫回歸？在不動搖的前提之下，我想2012年中央是要給出什么叫合理房價，怎么樣叫回歸？在這之前很多研究人員，包括我在內(nèi)都在研究這個問題，我們的這些意見也會反饋上去和中央最終的決策會給大家一個合適的解釋。第三塊是加快普通商品房建設(shè)，擴大有效供給。這寫到非常重要的位置上去，這一段并不是和保障房在一起，是兩塊，雙軌制當(dāng)中的另外一軌，第一段是保障，這一塊是普通商品房的建設(shè)。擴大有效供給，加快建設(shè)，相對來說供給多了需求就得上去，供需才能平衡，供需平衡了，房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展，如果我們光是加大供給，加快建設(shè)，需求仍然是像現(xiàn)在這樣，交易量急速下滑，陷入觀望的情緒，形成的是一個積壓房。在說到這一點的時候，這里釋放一個非常積極的信號，在中低價位和中小戶型的普通商品房這塊交易量的恢復(fù)，從這一塊可以看出來既然是擴大供給，當(dāng)然要恢復(fù)需求，恢復(fù)需求就是交易量要恢復(fù)。
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價格下跌7%�？吹贸鰜硗恋厥俏覀冋{(diào)控最敏感的因素，漲房價的時候形成地王，降房價的時候或者房地產(chǎn)市場不好的時候，首先降下來的是土地。因為土地比房價下降得多得多。
市場的景氣指數(shù)，6個月連續(xù)下跌以后達(dá)到了不景氣區(qū)99.87，低于100就不景氣，顯現(xiàn)出市場在加快調(diào)整，整個加快調(diào)整的局面是這樣的。
這里再回放一下交易量，這是去年的交易量，這是今年的交易量，我估計12月份怎么都不會出現(xiàn)翻番，像去年11月和12月翻番，其實就是因為這個翻番把房價頂上去，導(dǎo)致限購、限價，因為去年12月份的數(shù)據(jù)太離譜。我說這個數(shù)據(jù)劃上去是不是錯了，結(jié)果真的是這樣。今年不會有這樣的情況，可能還會有9000萬平方米稍微下去一點。如果我們不看12月份和去年的全年交易量是差不多的，并不像媒體所說的“金九泡湯，銀十沒戲”。銷售面積是這樣的情況。
三、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資
這個指數(shù)是景氣指數(shù)，有點像上證指數(shù)一樣。2010年是這樣的情況，2011年是急劇下降，現(xiàn)在一路下走，低于分界線100，低于100就是不景氣。這個相當(dāng)于什么樣的情況？相當(dāng)于在2008年的10月份的指數(shù)，為什么現(xiàn)在對房地產(chǎn)有很多的說法，一個是認(rèn)為在目前的調(diào)控出現(xiàn)市場積極的反映，逐漸達(dá)到調(diào)控目標(biāo)的時候，希望能夠走平，在100上下就可以了。這樣的話，平穩(wěn)就健康了。大部分人認(rèn)為未來是這樣的走勢�，F(xiàn)在有不同的看法，一種認(rèn)為在目前的點上，如果放松調(diào)控的話，會反彈，因為積壓一年的交易量或者很多剛性需求都沒有很好的釋放，一旦松這個剎車房價就會反復(fù)，調(diào)控就白調(diào)了。另外一種是當(dāng)心，現(xiàn)在并不穩(wěn)定，因為房地產(chǎn)一旦下滑是止不住的，我們走過了一次了，當(dāng)時在這個點的時候，在2008年差不多10月份、9月份的時候，也有跟現(xiàn)在一樣的問題，非常不幸的是沒有止住，一下子就下去了，使整個GDP帶動得非常厲害，今年會不會形成這樣的一次，大家都非常焦慮的看這個問題，最后沒有辦法就救市。大家都經(jīng)歷過這個過程，所以引起很多的熱議。
這是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，這是房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資一旦下滑就是急劇下滑，會下滑到什么程度？一直到2009年2月投資下降到20%左右，然后刺激政策救市以后，一上以后比固定資產(chǎn)投資高得多。今年的上半年一開始的時候，它也還是高于固定資產(chǎn)投資這一塊，現(xiàn)在開始下降，現(xiàn)在還有30%。這一條黑線是減掉保障房，今年之所以能夠保持平穩(wěn)的形勢，仍然高于固定資產(chǎn)投資是15個百分點的原因是因為有1000萬套的保障房，拉動1.3萬億這樣的投資。為什么到11月份這個數(shù)字到了20%，11月份當(dāng)月只有20%，因為保障房退出，多年底投資差不多了，上半年買地，到年底基本上是退出。明年的保障房是700萬套，700萬套說明它的投資不會使房地產(chǎn)投資的增幅上升，會往下轉(zhuǎn)，1000萬套是投1.3萬億，700萬套投資不到這么多，所以從房地產(chǎn)總投資來講，不但不能使房地產(chǎn)投資上升，明年保障房的下降還會使房地產(chǎn)投資下降。因為我們是按同比的增幅。商品房毫無疑問在目前的情況是在直線下垂，如果商品房上不去，保障房又小投，明年整個房地產(chǎn)投資肯定會低于固定資產(chǎn)投資，這是一個比較大的問題。
四、影響房價的當(dāng)期因素——資產(chǎn)價格上升取向分析
我們再看一下怎么來看房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)，今天并不是我們房地產(chǎn)業(yè)界的比較多，房地產(chǎn)不等于是住房，這不是一個概念。住房的事情確實有保障這一塊，有商品這一塊，在任何一個國家政府都要管保障這一塊，不能把房地產(chǎn)等同于住房。房地產(chǎn)包括更多的業(yè)態(tài)，比如我們所有的城市當(dāng)中的一些商業(yè)、寫字樓、賓館和旅游地產(chǎn)等等，這全都屬于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)在國外，在國際上屬于什么產(chǎn)業(yè)？屬于類金融類的產(chǎn)業(yè)，或者準(zhǔn)金融類的產(chǎn)業(yè)，跟資產(chǎn)價格有天然的不可分割的關(guān)系。我們從消費的角度來講，說的是住房這一部分，如果從房地產(chǎn)來講，這里講的房地產(chǎn)一定和資產(chǎn)價格劇烈的波動，一定是最緊密的是金融和貨幣政策。尤其是2010年的房價大漲和我們當(dāng)時的貨幣政策的寬松是有關(guān)系的。
2006年的上證指數(shù)是到了6000點，上面這個是房地產(chǎn)的景氣指數(shù)，一般來說都會比資本市場放大，即使是在2007年這一輪，流動性非常強的時候也比它高得多。但是下降的時候速度又比資本市場要多，因為是屬于準(zhǔn)金融類的產(chǎn)業(yè)。我們看這一次救市以后，一下子把房地產(chǎn)救到這兒，這一輪股市也上來一些，但是他們倆波動的走勢是一樣的，現(xiàn)在股市到了2100點，樓市也在下降，波動的趨勢也是一樣，這塊被說成是房地產(chǎn)泡沫。這一次資本市場始終上不去，房地產(chǎn)市場上得特別快�？偟膩碚f，資產(chǎn)價格上升的趨向和波動的趨勢是一致的。分析房地產(chǎn)不能忽略我們的貨幣政策和金融政策和資產(chǎn)價格的漲落。尤其是在銀行存在負(fù)利率的情況下，一般來說是推動房價上漲。因為錢越存越少，大家會把錢拿出來放到股市或者樓市，非常遺憾的是股市大家看得非常淡，全投到樓市，這一波跟我們放了4萬億的貸款有關(guān)系。
五、評判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)
我們下面看看房地產(chǎn)調(diào)控的效果的依據(jù)。明年還是要和國際大背景相關(guān)，現(xiàn)在 ……（未完，全文共7570字，當(dāng)前僅顯示2658字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：房地產(chǎn)形勢與趨勢》）