淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅手法及應(yīng)對(duì)措施

目錄/提綱：……
一、在合同上做文章
二是采取訂立虛假工程施工承包合同、增加建筑成本的手段，偷逃稅收
二、在帳面上做文章
一是采取帳面上不計(jì)或者少計(jì)銷(xiāo)售收入的手段，偷逃稅收
二是采取通過(guò)隱蔽而又復(fù)雜的往來(lái)帳戶核算的手段，偷逃稅收
三、在開(kāi)發(fā)成本上做文章
一是采取人為地增加開(kāi)發(fā)成本的手段，偷逃稅收
二是采取替施工企業(yè)支付工程施工費(fèi)用的手段，偷逃稅收
四、在可售房面積上做文章
一是增加可售房屋的面積，不報(bào)稅而偷逃稅收
五、在社會(huì)關(guān)系上做文章
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淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅手法及應(yīng)對(duì)措施

隨著我國(guó)綜合國(guó)力的不斷增強(qiáng)和提升，人民生活水平顯著提高，也日益富裕，國(guó)民的住房購(gòu)買(mǎi)力也在加強(qiáng)，加上現(xiàn)階段城市化建設(shè)力度的進(jìn)一步加大，人民對(duì)房產(chǎn)的需求也與日俱增。房?jī)r(jià)飆升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的利潤(rùn)空間巨大，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅手法也在隨之發(fā)生變化，手段多樣，而且隱蔽。根據(jù)多年來(lái)的工作經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的偷逃稅行為在手法上，不外乎是在做以下幾個(gè)方面的文章：

一、在合同上做文章

一是采取訂立虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同、補(bǔ)充合同等方式，所訂立的合同銷(xiāo)售價(jià)格低，而實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高的手段，偷逃稅收。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售房屋時(shí)，在簽訂合同時(shí)，正式合同上只簽訂毛坯房的銷(xiāo)售價(jià)格每平方米為3000元，開(kāi)發(fā)商同時(shí)又與購(gòu)房戶簽訂一份進(jìn)行所謂的代收墻面粉刷等的初裝修工程費(fèi)用每平方米900元的代初裝修費(fèi)協(xié)議書(shū)，而房產(chǎn)的初裝修工程是包括在包工包料的工程施工合同中的承包工程價(jià)款里，該開(kāi)發(fā)公司按照銷(xiāo)售價(jià)格每平方米3000元申報(bào)繳納各種稅收，而代收每平方米900元的初裝修費(fèi)部分則偷逃了契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。

二是采取訂立虛假工程施工承包合同、增加建筑成本的手
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略851字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
帳上做“借：銀行存款 3000 貸：其它應(yīng)付款 3000”；董事長(zhǎng)同時(shí)借走該款項(xiàng)，公司帳上做“借：其它應(yīng)收款——某某某 3000 貸：銀行存款 3000 ”；等到發(fā)生費(fèi)用成本和銷(xiāo)售稅金200萬(wàn)元時(shí)，帳上又做“借：開(kāi)發(fā)成本（費(fèi)用或者應(yīng)交稅金） 200 貸：其它應(yīng)收款——某某某 200”。這樣，董事長(zhǎng)就牢固地掌握了公司所有的資金，行同虛設(shè)的公司財(cái)務(wù)部門(mén)的財(cái)會(huì)人員只是登記銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本支出項(xiàng)目的流水帳，其實(shí)都是董事長(zhǎng)的收款員。帳務(wù)怎么處理，董事長(zhǎng)或者老板不管，只要能應(yīng)對(duì)銀行、稅務(wù)等經(jīng)濟(jì)監(jiān)督部門(mén)檢查就行，而且希望越亂越好，如果財(cái)會(huì)人員不按董事長(zhǎng)或者老板的示意辦理，幾個(gè)月、甚至一年兩年不發(fā)工資，直到老板炒了他們的“魷魚(yú)”。財(cái)務(wù)人員根本沒(méi)有辦法真正核算出開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果和真實(shí)的利潤(rùn)。就這樣，已經(jīng)申報(bào)稅款和沒(méi)有申報(bào)繳納稅款的款項(xiàng)以及董事長(zhǎng)或者老板私人的帳戶里所體現(xiàn)的利潤(rùn)都直接進(jìn)入了董事長(zhǎng)或者老板個(gè)人的口袋，直接偷逃了契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。

三、在開(kāi)發(fā)成本上做文章

一是采取人為地增加開(kāi)發(fā)成本的手段，偷逃稅收。如某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股東一個(gè)人在公司的飛機(jī)票、餐費(fèi)等個(gè)人費(fèi)用一年就在開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)銷(xiāo)近百萬(wàn)；某開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，將樓盤(pán)的工程施工項(xiàng)目承包給了自己的兄弟，在簽訂工程承包合同時(shí)，單位造價(jià)明顯比對(duì)外發(fā)包的單位造價(jià)要高得多，造價(jià)提高，虛列了建筑成本，偷逃了企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅。

二是采取替施工企業(yè)支付工程施工費(fèi)用的手段，偷逃稅收。把應(yīng)該由財(cái)務(wù)核算不健全的施工單位支付的水電費(fèi)、管理人員工資、技術(shù)人員工資、設(shè)備使用費(fèi)、租賃費(fèi)等費(fèi)用，計(jì)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅。

三是采取把嚴(yán)重虧損的關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本費(fèi)用擠進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用或者通過(guò)往來(lái)把屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入的款項(xiàng)投入到關(guān)聯(lián)企業(yè)而不入“長(zhǎng)期投資”、“投資收益”帳戶等手段，轉(zhuǎn)移了開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值額和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，偷逃稅收。如關(guān)聯(lián)企業(yè)的修道路款，綠化款幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)地計(jì)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的配套設(shè)施費(fèi)中，甚至搬遷企業(yè)的已步入正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)期的廠房設(shè)備所計(jì)提的折舊費(fèi)，也計(jì)入原廠址被用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，偷逃企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅。

四、在可售房面積上做文章

一是增加可售房屋的面積，不報(bào)稅而偷逃稅收。比如，等樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，單位面積銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)定好了，開(kāi)發(fā)商又將建設(shè)的完工房產(chǎn)的外陽(yáng)臺(tái)改造成為了套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)等，擴(kuò)大的套內(nèi)可售面積按售價(jià)計(jì)算的部分沒(méi)申報(bào)繳稅，偷逃了契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。

二是人為地?cái)U(kuò)大公共物業(yè)管理房或者辦公房的面積，等到稅務(wù)部門(mén)對(duì)該樓盤(pán)實(shí)施了土地增值稅結(jié)算后，將不需用的公共物業(yè)管理房或者辦公房部分用以出租，而取得租金收入，擴(kuò)大了可扣除項(xiàng)目金額，壓縮了土地增值額，少繳了稅款，或者將不需用的公共物業(yè)管理房或者辦公房部分通過(guò)變通手法進(jìn)行變賣(mài)，稅務(wù)部門(mén)對(duì)那部分收入如果沒(méi)有實(shí)施有效的監(jiān)管，也會(huì)導(dǎo)致未申報(bào)或者少申報(bào)了契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。

五、在社會(huì)關(guān)系上做文章

一是通過(guò)動(dòng)用各方面的關(guān)系，擅自改變?nèi)莘e率，增加一棟或者幾棟可供銷(xiāo)售的樓房方法，偷逃稅收。如某開(kāi)發(fā)商，在對(duì)其2006年所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅檢查時(shí)，在進(jìn)駐該公司該項(xiàng)目為止，其提供該項(xiàng)目所建樓房一直為12棟房總測(cè)繪面積計(jì)20000平方米。甚至，在該公司提供出來(lái)的某會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)該項(xiàng)目的清算報(bào)告中，也是所建樓房為12棟房總測(cè)繪面積計(jì)20000平方米。稅務(wù)人員對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察后，卻發(fā)現(xiàn)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有15棟樓房，比報(bào)告中多出了3棟樓房。在檢查人員的一再追查下，開(kāi)發(fā)商提供出來(lái)實(shí)際所建樓房為15棟實(shí)際測(cè)繪面積計(jì)30000平方米的測(cè)繪報(bào)告。在已批容積率不變的情況下，通過(guò)社會(huì)關(guān)系，多建造了3棟房子計(jì)10000平方米的可售房產(chǎn)，嚴(yán)重影響了土地增值稅的清算或者結(jié)算工作。

二是經(jīng)測(cè)算，當(dāng)其實(shí)際應(yīng)交納的土地增值稅額明顯高于核定征收稅款時(shí)，通過(guò)各種關(guān)系，變通為按照核定征收率征收稅款，偷逃稅收。由于以前，各地規(guī)定的所得稅附征率、土地增值稅附征率都偏低，開(kāi)發(fā)成本又很低，而房?jī)r(jià)很高，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)測(cè)算，如果進(jìn)行土地增值稅清算或者結(jié)算后應(yīng)繳納的土地增值稅額比附征稅款要多好多的情況下， ……（未完，全文共4730字，當(dāng)前僅顯示2389字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅手法及應(yīng)對(duì)措施》）