某別墅策劃案

目錄/提綱：……
一、無錫別墅市場分析
二、競爭對(duì)手分析
一、現(xiàn)狀分析
二、分析
一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃
二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議
三、其他物業(yè)形式的建議
四、功能配套
五、環(huán)境建議
六、物業(yè)管理規(guī)劃
一、推廣案名、
二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立
三、主題定位、廣告語、賣點(diǎn)提煉
四、推廣策略
五、推廣重點(diǎn)——讓迅速竄紅市場
六、價(jià)格策略
七、現(xiàn)場銷售策略
八、階段性媒體計(jì)劃及活動(dòng)策略
一、營銷管理
二、人員配置及培訓(xùn)管理
一、無錫別墅市場分析
二、競爭對(duì)手分析
一、現(xiàn)狀分析
二、項(xiàng)目分析
一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃
二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議
三、其他物業(yè)形式的建議
四、功能配套
……

　　山水湖濱別墅策劃案
　　我現(xiàn)在就要?jiǎng)由韱⒊�，因�(yàn)闊o論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉_；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。
　　——威廉姆·巴特勒·濟(jì)慈
　　，，
　　——
　　——賽博地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)——
　　前言
　　第一章、市場分析
　　一、無錫別墅市場分析
　　二、競爭對(duì)手分析
　　第二章、分析
　　一、現(xiàn)狀分析
　　二、分析
　　第三章、產(chǎn)品策略
　　一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃
　　二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議
　　三、其他物業(yè)形式的建議
　　四、功能配套
　　五、環(huán)境建議
　　六、物業(yè)管理規(guī)劃
　　第四章、目標(biāo)客戶群分析
　　第五章、營銷策略
　　一、推廣案名、
　　二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立
　　三、主題定位、廣告語、賣點(diǎn)提煉
　　四、推廣策略
　　五、推廣重點(diǎn)——讓迅速竄紅市場
　　六、價(jià)格策略
　　七、現(xiàn)場銷售策略
　　八、階段性媒體計(jì)劃及活動(dòng)策略
　　第六章、營銷管理
　　一、營銷管理
　　二、人員配置及培訓(xùn)管理
　　
　　前言
　　別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略790字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
便地到達(dá)，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對(duì)立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。
　　太湖是無錫這個(gè)著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨(dú)厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發(fā)焦點(diǎn)。
　�、步陙韯e墅市場開發(fā)的嚴(yán)重滯后，積聚了巨大的消費(fèi)空間。
　　無錫的別墅物業(yè)，五年的時(shí)間，只有世紀(jì)湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個(gè)像樣的別墅項(xiàng)目上市，加起來也不到套物業(yè)。這與無錫這個(gè)人均在全國排名前列的中等發(fā)達(dá)城市來講，別墅市場的開發(fā)無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。所以市場已經(jīng)積聚了巨大的消費(fèi)空間。從****年房交會(huì)上，唯一參展的別墅項(xiàng)目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項(xiàng)目——湖光山色展為前絡(luò)繹不絕的詢問者來看，無錫別墅物業(yè)的稀缺就可見一斑了。
　�、碂o錫的別墅普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂級(jí)高尚別墅
　　無錫現(xiàn)有的別墅容積率相當(dāng)高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因?yàn)橛胁糠指呒?jí)公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級(jí)別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內(nèi)，無錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。
　　如何從這些項(xiàng)目中脫穎而出，樹立自己獨(dú)特的風(fēng)格是本策劃案的重點(diǎn)，要通過對(duì)項(xiàng)目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對(duì)市場精準(zhǔn)分析的基礎(chǔ)上，讓本項(xiàng)目在無錫別墅物業(yè)中獨(dú)樹一幟。
　�、磩e墅市場今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營銷企劃顯得尤為重要。
　　以往的無錫市場因?yàn)�，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對(duì)不需要強(qiáng)有力的推廣活動(dòng)。但是隨著幾個(gè)大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項(xiàng)目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動(dòng)的渲染、重細(xì)節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。因此，科學(xué)的營銷企劃、富有創(chuàng)意的活動(dòng)尤其重要。
　　二、競爭對(duì)手分析
　　太湖虹橋花園
　　太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級(jí)酒店的成熟配套，有著相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，但是規(guī)模不大，而且因?yàn)檎畬?duì)于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項(xiàng)目正在調(diào)整之中。因?yàn)榱矿w小和部分內(nèi)部消化的原因，估計(jì)此項(xiàng)目不會(huì)有太大的市場炒作，所以不會(huì)對(duì)本案構(gòu)成嚴(yán)重的威脅。
　　太湖明珠苑項(xiàng)目（湖光山色）
　　與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風(fēng)景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風(fēng)水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨(dú)厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業(yè)價(jià)值�，F(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產(chǎn)以約萬元畝的地價(jià)拿下，按照民生一貫的開發(fā)理念，肯定會(huì)造成高檔的別墅區(qū)。****年秋季房交會(huì)上，此項(xiàng)目已經(jīng)亮相，案名為湖光山色，建筑風(fēng)格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規(guī)劃中的幢也縮為幢，是容積率下降了還是分期開發(fā)，還有待考證，作為本項(xiàng)目最為強(qiáng)勁的競爭對(duì)手，我們應(yīng)繼續(xù)密切地關(guān)注此項(xiàng)目的發(fā)展，包括臺(tái)灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。
　　寶界山莊
　　地處太湖花園度假村對(duì)面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風(fēng)景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項(xiàng)目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以萬元畝拍得，擬建造幢獨(dú)立別墅，整體規(guī)模較小，估計(jì)售價(jià)在元㎡以上。該地塊所擁有的自然山景是其他項(xiàng)目所無可匹敵的，聚江公司計(jì)劃建造傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的類似于上海云頂別墅的風(fēng)格，估計(jì)會(huì)利用項(xiàng)目的山體優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大量的半地下室設(shè)計(jì)，力求更多的可銷售面積。
　　太湖威尼斯花園二期
　　金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開發(fā)，地塊與本案距離較遠(yuǎn)，從五里湖的地形來分析，屬于二類區(qū)域，該項(xiàng)目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計(jì)還有部分高級(jí)公寓。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格仿照杭州著名的別墅項(xiàng)目——九溪玫瑰園，采用歐式的建筑，日式景觀，若益都的項(xiàng)目已全部交給星觀達(dá)陣代理的話，其以后的營銷策略也應(yīng)該密切關(guān)注。
　　蠡湖新城號(hào)地塊
　　****年月陽光集團(tuán)以億拍得蠡湖新城號(hào)地，如此高昂的價(jià)格和的容積率，開發(fā)商一定會(huì)采用別墅、、公寓相結(jié) ……（未完，全文共8120字，當(dāng)前僅顯示2217字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《某別墅策劃案》）