案件分析：國土局強(qiáng)拆村民房屋案件

　　原告李年等7農(nóng)戶，
　　被告m市國土資源局。
　　第三人m市國土資源局綜合服務(wù)中心。
　　原告李年等七農(nóng)戶于1986年在自己的村社修建房屋7幢。分別于1996年，取得了《集體土地使用權(quán)證》。用途住宅用地；使用權(quán)類型：占用，每戶使用權(quán)面積140平方米。1997年七農(nóng)戶又分別取得了《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》載明:建筑結(jié)構(gòu)：磚混；建筑面積均為400平方米。2003年3月5日，w省國土資源廳以w國土資建[2003]138號(hào)《w省國土資源廳m市2002年第一批城市建設(shè)用地的批復(fù)》批準(zhǔn)m市人民政府征用七農(nóng)戶村社土地，作為m市2002第一批城市建設(shè)用地。要求應(yīng)嚴(yán)格按照征用土地方案確定的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等落實(shí)征地補(bǔ)償安置工作。
　　2001年4月5日，m市人民政府制定了《m市城市規(guī)劃區(qū)征地補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》，其中第二條規(guī)定：m市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有的土地時(shí)，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的補(bǔ)償安置適用于本實(shí)施細(xì)則，法律、法規(guī)和國務(wù)院、省政府另有規(guī)定的從其規(guī)定。第十五條：地上建筑特補(bǔ)償以集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有權(quán)證登記的合法面積為準(zhǔn)計(jì)算，構(gòu)筑物按實(shí)計(jì)算，補(bǔ)償按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
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七農(nóng)戶于2007年11月30日前自行搬遷交出土地；逾期不搬遷，將依法對(duì)其實(shí)施強(qiáng)制搬遷。限期搬遷通知七原告未簽字，被告將其張貼在墻上，2008年3月27日m市國土資源局組織肖關(guān)部門對(duì)七原告房屋執(zhí)行了強(qiáng)制搬遷。七原告不服上訪未果后，向m市中級(jí)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)被告強(qiáng)制搬遷違法并要求按照城市房屋拆遷條例規(guī)定進(jìn)行安置補(bǔ)償。
　　【分歧】
　　合議庭評(píng)議時(shí)就如何處理本案出現(xiàn)兩種意見：第一種意見是確認(rèn)本案強(qiáng)制拆遷行政行為無效或違法。第二種意見是確認(rèn)本案強(qiáng)制拆遷行政行為有效或合法。
　　【分析】堅(jiān)持第二種意見的認(rèn)為：原告李年等七農(nóng)戶戶主簽訂協(xié)議處分共有財(cái)產(chǎn)違法。原告李年等七農(nóng)戶在村社集體土地上修建房屋，取得了土地使用證和房屋所有權(quán)證：根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，該房屋依法是七農(nóng)戶的夫妻或共有人的共有財(cái)產(chǎn)。
　　2003年8月9日，m市國土資源局綜合服務(wù)中心（以下簡稱服務(wù)中心）與房屋共有人之一原告李年簽定《拆遷協(xié)議》，共有人均未簽字：因部分共有人擅自處分了共有人的共有財(cái)產(chǎn)，根據(jù)我國《物權(quán)法》第九十七條：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”和最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第八十九條：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效”的規(guī)定，該拆遷協(xié)議依法無效。在拆遷協(xié)議中，服務(wù)中心依據(jù)拆遷的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估價(jià)，扣除所謂的土地成本、政府收益、相關(guān)稅費(fèi)對(duì)被拆遷人補(bǔ)償行為，是違反m市人民政府發(fā)布《關(guān)于西路橋北連接線工程建設(shè)的通告》的第六條規(guī)定。
　　2008年3月27日，強(qiáng)制拆遷機(jī)關(guān)在未出具強(qiáng)制拆遷依據(jù)，未進(jìn)行強(qiáng)制拆遷前的公告等程序的前提下，強(qiáng)制拆遷了李年等七農(nóng)戶的共有房屋，至今未告知被拆遷的財(cái)產(chǎn)現(xiàn)放置在什么地方，被強(qiáng)制拆遷人事后通過報(bào)紙才知道強(qiáng)制拆遷機(jī)關(guān)是經(jīng)m人民政府批準(zhǔn)的m市國土資源局。
　　第二點(diǎn)，m市國土資源局對(duì)民事行為實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷行為違法。服務(wù)中心與李年等七農(nóng)戶房屋共有人之一雖然在2003年8月9日簽訂了《拆遷協(xié)議》，依據(jù)前面分析該《拆遷協(xié)議》無效，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條：“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行”和《最高人民法院關(guān)于受理房拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》（法復(fù)[1996]12號(hào)）第二條：“拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭議、勞動(dòng)或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理”的規(guī)定，李年等七農(nóng)戶與服務(wù)中心有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置糾紛屬于民事糾紛案件，必須通過民事訴訟解決，m市國土資源局無權(quán)對(duì)李年等七農(nóng)戶的房屋進(jìn)行行政強(qiáng)制拆遷。
　　第三、m市國土資源局對(duì)李年等七農(nóng)戶的房屋行政強(qiáng)制拆遷行為程序違法和無強(qiáng)制拆遷依據(jù)。2003年5月26日，m市人民政府發(fā)布《關(guān)于西路大橋北連接線工程建設(shè)的通告》第六條：根據(jù)我市城市建設(shè)總體規(guī)劃要求，西路大橋北連接線工程建設(shè)范圍內(nèi)的房屋拆遷安置地點(diǎn)在上路片區(qū)，有關(guān)房屋拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院305號(hào)令）和《m市房屋拆遷管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。而七農(nóng)戶的共有房屋正在本次拆遷范圍，根據(jù)m市人民政府的公告，對(duì)七原告的共有房屋拆遷應(yīng)當(dāng)按照城市房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，行政強(qiáng)制拆遷必須按照城市房屋拆遷的規(guī)定的程序執(zhí)行。
　　根據(jù)《城市房拆遷管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定，對(duì)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，行政機(jī)關(guān)對(duì)城市房屋拆遷進(jìn)行強(qiáng)制拆遷必須首先進(jìn)行行政裁決，對(duì)裁決未提起訴訟的，行政裁決書是行政機(jī)關(guān)組織強(qiáng)制拆遷的法定依據(jù)，而m市國土資源局在未對(duì)李年等七原告的房屋實(shí)施強(qiáng)制拆遷前既未進(jìn)行行政裁決，也未進(jìn)行強(qiáng)制拆遷前的法定義務(wù)告知，m市國 ……（未完，全文共8018字，當(dāng)前僅顯示2190字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《案件分析：國土局強(qiáng)拆村民房屋案件》）