鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

目錄/提綱：……
一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的動力來源
一是來源于消費(fèi)習(xí)慣影響
二是來源于購買能力增強(qiáng)
三是來源于就業(yè)愿望推動
二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐意義
三、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的對策建議
一要堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，分類指導(dǎo)
一是以建陶基地為核心，形成產(chǎn)業(yè)帶動型開發(fā)格局
二是以昌西·大城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為核心，形成對接服務(wù)型開發(fā)格局
三是以開通滬長昆客運(yùn)鐵路、毗鄰城郊或工業(yè)園等區(qū)位優(yōu)勢，形成區(qū)位輻射型開發(fā)格局
四是以華林寨—上游湖景區(qū)為核心，形成生態(tài)旅游型開發(fā)格局
二要堅(jiān)持政策引導(dǎo)，拉動內(nèi)需
一是激活投資主體
二是激活消費(fèi)_
三是激活購買潛力
三要堅(jiān)持優(yōu)先發(fā)展，優(yōu)化環(huán)境
……

　　今年以來，受國際金融危機(jī)的沖擊和國家宏觀調(diào)控政策的影響，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場僅出讓土地13宗，面積212.313畝，商品房預(yù)售面積28.8萬m2，銷售5.3萬m2，銷售率為18.6%，同比下降18.2%;而與此同時(shí)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)出讓土地29宗，面積110.58畝，商品房預(yù)售面積4.3萬m2，銷售0.9萬m2，銷售率為20.9%，略有上升。面對同樣的宏觀環(huán)境，為什么會出現(xiàn)不同的發(fā)展勢頭?
　　一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的動力來源
　　一是來源于消費(fèi)習(xí)慣影響。高安深受農(nóng)耕文化影響，蓋房和讀書是千百年來形成的消費(fèi)習(xí)慣。在高安人眼中，蓋房就有保障，讀書就有希望，住房和教育消費(fèi)早已成為家庭消費(fèi)的主體，并且根深蒂固。近年來，隨著生活水平的提高和消費(fèi)理念的提升，這種消費(fèi)趨勢尤其是住房消費(fèi)，正在發(fā)生“四大轉(zhuǎn)變”：即由農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，由自建房向購買商品房轉(zhuǎn)變，由個(gè)人自購向自發(fā)團(tuán)購轉(zhuǎn)變，由購房
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的加快，大量的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)了就地就近轉(zhuǎn)移，極大地刺激了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，目前全市農(nóng)村土地規(guī)模流轉(zhuǎn)面積達(dá)58358畝。作為農(nóng)村建房的主力軍，目前大多數(shù)農(nóng)村青壯年(含在集鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)、外出務(wù)工、從事汽運(yùn)等人員)把進(jìn)城鎮(zhèn)生活作為追求的時(shí)尚，不僅在一定程度上平緩了農(nóng)村占用農(nóng)田建房以及“空心村”現(xiàn)象蔓延的趨勢，減少了土地占用，節(jié)約和保護(hù)了耕地，而且解決了原來一家一戶散落建房、無序占地、無章管理、無法配套的問題。目前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)用地，大多數(shù)為以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鎮(zhèn)辦單位破產(chǎn)改制的存量土地，此舉不僅盤活了土地，而且較好地解決了用地瓶頸問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩年來，全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)共盤活土地34宗，面積203.15畝，開發(fā)樓盤20多個(gè)，開發(fā)面積達(dá)7.5萬平方米。
　　3、提升了集鎮(zhèn)品位。鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)，徹底改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃難執(zhí)行、設(shè)施難配套、管理難適應(yīng)的“三難”現(xiàn)狀。如八景鎮(zhèn)通過房地產(chǎn)開發(fā)，搞小城鎮(zhèn)建設(shè)，全面實(shí)施集鎮(zhèn)綠化、美化、亮化、凈化工程，發(fā)展成為全省重點(diǎn)建設(shè)鎮(zhèn)、全國文明鎮(zhèn);石腦鎮(zhèn)通過房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)施鎮(zhèn)政府整體搬遷，成功實(shí)現(xiàn)了“舊城”改造，被評為全省重點(diǎn)建設(shè)鎮(zhèn);建山鎮(zhèn)以房地產(chǎn)開發(fā)為契機(jī)，今年投資200多萬元對集鎮(zhèn)道路進(jìn)行全面油化，改變了集鎮(zhèn)長期以來臟、亂、差的落后面貌。與此同時(shí)，隨著規(guī)劃執(zhí)行的到位和集鎮(zhèn)功能的配套，集鎮(zhèn)管理也上了一個(gè)新臺階。目前，全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托居委會管理，組建集鎮(zhèn)城管隊(duì)伍23支，人員276人。
　　4、帶動了地方財(cái)政增收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不僅刺激了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會的繁榮，更極大地帶動了地方財(cái)政的增收，實(shí)現(xiàn)了真正的“雙贏”。如八景鎮(zhèn)財(cái)政收入由1993年的370萬元，發(fā)展到2007年5760萬元，翻了16倍多，其中房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，僅土地出讓金就由2000年的10元/m2提高到2008年的1960元/m2。尤其是近兩年來，該鎮(zhèn)依托建陶基地發(fā)展，累計(jì)出讓土地61宗，面積256.3畝，土地收益高達(dá)1981.4萬元。此外，石腦、灰埠等重點(diǎn)建設(shè)鎮(zhèn)，近三年的土地收益分別高達(dá)1032萬元和705萬元，且兩鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的稅收分別占到鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政收入的25%和20%，有效緩解了縣、鄉(xiāng)財(cái)政壓力。
　　三、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的對策建議
　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐告訴我們，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展房地產(chǎn)，不僅有市場，而且有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化，有利于規(guī)范農(nóng)村土地管理，有利于加快發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村社會全面進(jìn)步。針對高安市目前的實(shí)際，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)，還需要政府多加培育、扶持，當(dāng)前關(guān)鍵要做到“三個(gè)堅(jiān)持”：
　　一要堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，分類指導(dǎo)。目前，全市已興起房地產(chǎn)市場的11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，大多數(shù)擁有產(chǎn)業(yè)、區(qū)位、人口等先天優(yōu)勢，而那些相對偏僻落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，氛圍則淡得多。這就要求我們在鼓勵(lì)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的問題上，要注重統(tǒng)籌規(guī)劃，分類指導(dǎo)，致力形成產(chǎn)業(yè)帶動型、對接服務(wù)型、區(qū)位輻射型、生態(tài)旅游型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)格局。一是以建陶基地為核心，形成產(chǎn)業(yè)帶動型開發(fā)格局。據(jù)預(yù)測，省建陶基地按200條生產(chǎn)線規(guī)劃全部達(dá)產(chǎn)后，將帶動就業(yè)崗位7萬個(gè)，相當(dāng)于一個(gè)中小城市的規(guī)模。為此，必須抓緊推進(jìn)包括八景、新街、獨(dú)城三鄉(xiāng)鎮(zhèn)在內(nèi)的基地總體概念規(guī)劃，明確功能分區(qū)，穩(wěn)步實(shí)施到位，通過大力發(fā)展工業(yè)主導(dǎo)型房地產(chǎn)，打造新 ……（未完，全文共3432字，當(dāng)前僅顯示1733字，請閱讀下面提示信息。收藏《鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告》）