關(guān)于xx市城區(qū)房地產(chǎn)情況的風(fēng)險調(diào)查報告

目錄/提綱：……
一、xx房地產(chǎn)概況
二、xx房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
（一）房價穩(wěn)中有降
（二）成交量大幅下滑
（三）企業(yè)資金鏈吃緊
（四）投資金額明顯下降
（五）房產(chǎn)公司盈利能力下降
三、農(nóng)村信用社房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)狀況
三、房價起伏給農(nóng)村信用社帶來的風(fēng)險
（一）信用風(fēng)險
（二）市場風(fēng)險
（三）流動性風(fēng)險
（四）操作風(fēng)險
（五）其他風(fēng)險
四、防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的建議
一是要加強房地產(chǎn)貸款管理
二是要加大不良貸款處置力度
三是要增強資產(chǎn)、負(fù)債流動性
四是要加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)控，防范假按揭貸款
五是要審慎對待以房地產(chǎn)類抵押物
……

　　一、**房地產(chǎn)概況
　　**市位于**省東北部，地處川渝鄂陜結(jié)合部，交通發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。近年來，隨著大量天然氣資源在我市境內(nèi)被發(fā)現(xiàn)，中石化、中石油等大型企業(yè)及大型超市沃爾瑪?shù)倪M駐，城市化進程不斷加快，推動**市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，目前已成為推動**經(jīng)濟增長的主要產(chǎn)業(yè)之一。
　　2007年是**房地產(chǎn)發(fā)展最快的一年，**市全年房地產(chǎn)開發(fā)投資達39.5億元，同比增長74.4%，投資總量居全省第三位；開發(fā)面積670.71萬平方米，同比增長24.5%；平均房產(chǎn)價格由2003年的800元/平方上漲到2,000元/平方米；實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)（含建筑安裝業(yè)）稅收收入5.864億元，占全市稅收收入的40.7%。
　　二、**房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
　　2008年1－9月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 26.5億元；開發(fā)面積435.9萬平方米；房產(chǎn)銷售均價為2,000元；實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收4.1億元。與去年同期相比呈小幅下降趨勢。
　�。ㄒ唬┓績r穩(wěn)中有降。隨著國家宏觀調(diào)控政策影響的逐步顯現(xiàn)和美國次級房貸風(fēng)
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，住房還有近6,000平方米未售。該項目三期工程包括三棟高層建筑，面積共計6.1萬平方米，其中第一棟主體已封頂，但銷售并不順暢，136套僅售出一半。第二棟已修至四層，但因缺乏資金不得不暫時停工。第三棟更是直接外包，由其他承建商出資修建。據(jù)公司負(fù)責(zé)人講，即使已封頂?shù)牡谝粭澑邔右_到完全竣工也還要近400萬元的資金投入，企業(yè)資金十分緊張。
　�。ㄋ模┩顿Y金額明顯下降。因目前國際局勢不明朗，市場處于低迷狀態(tài)，開發(fā)商不得不控制投資進度，對項目方案進行重新規(guī)劃，收縮或暫停一些開發(fā)項目，節(jié)余資金維持日常運作。以四川裕豐房產(chǎn)公司的“天悅•名居”項目為例，該項目位于西外新區(qū)金龍大道，占地面積30畝，規(guī)劃建筑面積3萬平方米，原計劃投資近4,500萬元，因市場行情較差，該公司現(xiàn)暫停整個開發(fā)項目，處于觀望狀態(tài)。這種情況在**市房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)較為普遍。今年1－9月，全市房地產(chǎn)累計投資26.5億元，同比下降3%，僅占去年投資額的67%。
　�。ㄎ澹┓慨a(chǎn)公司盈利能力下降。市場萎靡不振，消費者信心不足，導(dǎo)致商住房成交量明顯下滑，開發(fā)商資金回籠速度降慢，開發(fā)周期延長，項目資金占用時間延長，增大了融資成本，使得企業(yè)盈利能力明顯下降。
　　三、農(nóng)村信用社房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)狀況
　　近幾年來，隨著**市房地產(chǎn)業(yè)的紅火，農(nóng)村信用社房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到了較大發(fā)展。截止2008年9月末，全市農(nóng)村信用社房地產(chǎn)貸款余額198,478萬元，占貸款總額的20.8%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)及建筑貸款134,144萬元，占房地產(chǎn)貸款余額的67.5%；住房及商用房按揭貸款64,334萬元，占房地產(chǎn)貸款余額的32.5%。房地產(chǎn)不良貸款21,320萬元，占貸款總額的10.7%。
　　因縣域經(jīng)濟發(fā)展程度不同，各縣聯(lián)社房地產(chǎn)貸款規(guī)模及占比各不相同。截至目前，達縣聯(lián)社發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款及建筑貸款65,847萬元，商住房按揭貸款34,281萬元，占全市農(nóng)村信用社房地產(chǎn)貸款的50.4%，占達縣聯(lián)社各項貸款余額的37.5%；通川區(qū)聯(lián)社房地產(chǎn)貸款開發(fā)及建筑貸款26,217萬元，商住房按揭貸款2,668萬元，占全市農(nóng)村信用社房地產(chǎn)貸款余額的14.5%，占該聯(lián)社各項貸款余額的29%。
　　總之，農(nóng)村信用社對房地產(chǎn)業(yè)的貸款集中度較高，蘊藏著較大的行業(yè)風(fēng)險。
　　三、房價起伏給農(nóng)村信用社帶來的風(fēng)險
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　　在國家宏觀政策調(diào)控和國際局勢不明朗的影響下，開發(fā)商的各項目都減少了投資，開發(fā)周期延長，贏利能力下降，導(dǎo)致大多數(shù)開發(fā)商不能按期還款付息�？赡芤l(fā)信用風(fēng)險。
　　據(jù)調(diào)查，**市恒陽實業(yè)公司下差達縣聯(lián)社貸款利息80萬元；達縣盛源實業(yè)公司下差達縣聯(lián)社貸款利息130萬元；四川恒源房產(chǎn)公司下差通川區(qū)聯(lián)社貸款利息59萬元。
　　大量貸款本息被拖欠，不僅增加了信用風(fēng)險，還影響可生息資金的再利用，從而影響信用社經(jīng)營規(guī)模的持續(xù)擴大。
　�。ǘ┦袌鲲L(fēng)險
　　政府采取了提升利率的政策來面對不斷攀升的房價，但持續(xù)升高的利率也對信用社產(chǎn)生了影響。
　　對開發(fā)商而言，利率升高意味著融資成本增加，在銷售不暢，盈利能力降低的情況下，必然會導(dǎo)致其貸款不良率上升；對購房者而言，利率升高導(dǎo)致其按揭利息增多，購房總額增大，在家庭收入一定的情況下，越來越多的購房者不能按時支付按揭貸款。據(jù)調(diào)查，達縣聯(lián)社營業(yè)部住房及商用房按揭貸款1,304筆，金額12,564萬元，未按期支付月供的已高達143筆，占按揭戶數(shù)的11%，違約貸款金額1,185萬元，占按揭貸款金額的9%。住房貸款風(fēng)險呈增大趨勢。
　　另外，房價的波動也會對信用社產(chǎn)生影響。對購房者而言，房價上漲，購房者無力支付按揭，會導(dǎo)致按揭貸款不良率持續(xù)上升；房價下跌，購房者剩余按揭貸款可 ……（未完，全文共3974字，當(dāng)前僅顯示2007字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于**市城區(qū)房地產(chǎn)情況的風(fēng)險調(diào)查報告》）