合同登記與權(quán)利登記

　　關(guān)鍵詞: 合同登記/合同效力/權(quán)利登記
　　內(nèi)容提要: 合同依法成立后并不一定生效， 因此， 合同的成立與生效有別。《合同法》第44條第2 款將法律法規(guī)規(guī)定， 登記為合同生效要件的作為依法成立的合同不生效的因素。但是， 我國現(xiàn)行法律法規(guī)對登記是否為合同的生效要件規(guī)定并不明確， 在司法實踐中將登記作為合同生效要件的作法已受到學(xué)術(shù)界的質(zhì)疑。顯然， 并不是所有的登記均影響合同的效力，而對此作出區(qū)分就成為理論界探討的問題。與合同有關(guān)的登記可劃分為對合同本身的登記和合同引起的權(quán)利變動登記， 不動產(chǎn)的登記與合同效力也存在種種關(guān)系。
　　合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。這種協(xié)議產(chǎn)生于當(dāng)事人的合意，即當(dāng)事人意思表示一致即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生合同法律關(guān)系。這也就意味著確定合同是否成立，關(guān)鍵在于衡量當(dāng)事人雙方是否具有締結(jié)合同的內(nèi)在意思，并且最終達(dá)成一致意思。但是，如果使當(dāng)事人之間的協(xié)議產(chǎn)生法律約束力，即完全貫徹意思自治原則，則可能使某些當(dāng)事人利用某種優(yōu)勢而侵害另一方當(dāng)事人的利益，使當(dāng)事人合謀侵害國家或社會公共利益，等等。因此，當(dāng)事人訂立的合同并不一定產(chǎn)生法律上的效力，只有符合法律規(guī)定的合同才受法律保護(hù)，具有法律約束力。故《合同法》第8條第2款特別規(guī)定“依法成立的合同，受法律保護(hù)”。
　　正因為如此，現(xiàn)在
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，有的是確權(quán)性質(zhì)的（如商標(biāo)登記、物權(quán)的原始或初始登記），有的是公示權(quán)利變動性質(zhì)的（如過戶登記或變更登記）。我們這里只談與合同有關(guān)聯(lián)的登記。
　　在我國，牽涉到合同的登記或與合同有關(guān)的登記主要有以下幾種:（1）商標(biāo)、專利使用權(quán)許可合同；（2）不動產(chǎn)及個別需要登記的動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（3）抵押合同和特殊動產(chǎn)的質(zhì)押合同，如知識產(chǎn)權(quán)的質(zhì)押；（4）還有些合同因其重要性或特殊性需要登記，如房屋預(yù)售合同。對于所有這些涉及合同的登記，我們并不能一概地稱為合同的登記，也不能說所有這些登記都決定合同效力。為了了解登記對合同效力的影響，我們先得對有關(guān)合同的登記進(jìn)行一些分析。
　　雖然上述涉及合同的登記很多，但是，許多并不是合同的登記，而是對合同引起的財產(chǎn)權(quán)利或物權(quán)取得、喪失和變動的登記。對合同本身的登記是指登記只涉及合同的內(nèi)容為登記機(jī)關(guān)審查或者合同存檔或備案；對此類登記本文稱合同登記，從嚴(yán)格意義上講，合同登記即是指該意義上的登記。而對于合同履行或?qū)⒁鸬漠a(chǎn)權(quán)變動的登記，筆者認(rèn)為不宜再稱其為合同登記，為了區(qū)別其它的登記，本文稱為權(quán)利登記。權(quán)利登記實質(zhì)上是對合同履行過程中將要發(fā)生或已發(fā)生權(quán)利變動的登記，物權(quán)變動登記便是典型的權(quán)利登記。它由合同行為引起，但只是對合同履行結(jié)果或合同引起的物權(quán)變動的登記。權(quán)利登記雖然對物權(quán)權(quán)利效力產(chǎn)生直接影響，但不涉及合同本身的效力；相反地，合同有效恰恰是進(jìn)行權(quán)利登記的前提。
　　合同登記主要審查合同當(dāng)事人的主體資格或具備法定特殊條件、合同的內(nèi)容是否合法或違反禁止性規(guī)定，以決定該合同是否有效。權(quán)利登記是合同已經(jīng)依法成立并開始履行甚至履行完畢，僅僅需要依照有效的合同和履行狀況進(jìn)行辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)或變動的登記，通過登記達(dá)到公示原權(quán)利人的權(quán)利消滅，新權(quán)利人取得權(quán)利的目的。筆者認(rèn)為，區(qū)分兩種登記，可以避免籠統(tǒng)地講合同登記而產(chǎn)生的誤解，以配合正在擬定的物權(quán)法將合同效力和物權(quán)變動效力區(qū)分開的立法取向。
　　第44條第2款只籠統(tǒng)地規(guī)定法律、行政法規(guī)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，但并沒有明確這里是合同登記還是權(quán)利登記。為了澄清這一問題，最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條明確解釋:“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”該條解釋明確了法律和法規(guī)明確規(guī)定只有在登記后合同才生效的，人民法院才可以將登記與合同效力聯(lián)系起來，否則僅理解為只影響物權(quán)變動效力。而這一解釋就隱含著將與合同有關(guān)的登記分為合同登記和權(quán)利登記。解釋中所稱的不影響合同效力，只影響物權(quán)變動效力的合同登記，即為權(quán)利登記。
　　問題在于，如何在現(xiàn)實中區(qū)分這兩類登記，并合理地規(guī)定出登記是否對合同效力產(chǎn)生影響。下面擬對不動產(chǎn)買賣、租賃和抵押過程中的登記作一些分析。
　　一、預(yù)售房屋合同登記
　　筆者認(rèn)為，房屋預(yù)售合同登記與租賃合同登記是典型的合同登記。合同登記產(chǎn)生于某些交易的特殊性和重要性，國家從維護(hù)交易安全和交易秩序出發(fā)，要求在締結(jié)某類合同時，法律法規(guī)要求合同進(jìn)行登記。這類合同登記的主要作用通過行政機(jī)關(guān)的審查和監(jiān)督，維護(hù)交易安全。
　　對于房屋預(yù)售合同，1994年《房地產(chǎn)管理法》第44條除了規(guī)定了房屋預(yù)售所必須具備的條件外，還要求“房屋預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，按照一般的理解，“應(yīng)當(dāng)”是一種強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人不得違反，也正是基于此，往往把登記作為合同生效的要件。但是，法律沒有明確登記與合同效力，即是生效要件，還是生效后的一種手續(xù)，就有可能引起認(rèn)識上的混亂。例如《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》就是認(rèn)為房屋預(yù)售合同的登記是在合同生效以后的登記備案，但是，同時又認(rèn)為房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)有權(quán)對預(yù)售合同進(jìn)行實質(zhì)審查，對不符合條件和手續(xù)的，可以不予登記。
　　房屋預(yù)售的特殊之處在于，房屋預(yù)售必須滿足《房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的條件。預(yù)售合同登記的作用主要在于審查是否已達(dá)到這些條件，防止房屋預(yù)售中的欺詐等不法行為。如果沒有取得“三證”，④滿足法定條件，那么預(yù)售合同即為無效。也就是說預(yù)售合同生效與否并不取決于是否登記，而是否具備房屋預(yù)售的法定要件；滿足預(yù)售條件的預(yù)售合同并不因沒有登記而無效。預(yù)售合同的登記只是保證預(yù)售合同的簽訂符合法定要件的法律措施，它對合同的效力不應(yīng)有實質(zhì)性的影響。
　　但是，如果登記只有合同 ……（未完，全文共7157字，當(dāng)前僅顯示2513字，請閱讀下面提示信息。收藏《合同登記與權(quán)利登記》）