城市土地儲(chǔ)備征購(gòu)方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　土地儲(chǔ)備機(jī)制是我國(guó)城市土地管理制度的創(chuàng)新，目前全國(guó)有70多個(gè)城市建立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在規(guī)范土地市場(chǎng)，土地資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革，加快城市建設(shè)等方面取得了顯著的效果。由于我國(guó)土地儲(chǔ)備制度建立時(shí)間不長(zhǎng)，理論指導(dǎo)和法律規(guī)范還十分缺乏，也沒有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，所以運(yùn)行中也存在一些需要進(jìn)一步研究和探索的問題。其中，怎樣以適當(dāng)?shù)姆绞胶蛢r(jià)格，在適合的時(shí)間，按照適宜的數(shù)量取得儲(chǔ)備土地，是一個(gè)迫切需要研究的理論問題和實(shí)踐難題。本文根據(jù)ｘｘ市土地儲(chǔ)備中心一年多來實(shí)際工作的體會(huì)，結(jié)合有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)和土地管理的法規(guī)和政策，對(duì)此進(jìn)行初步的探討。
　　一，目前儲(chǔ)備土地的來源和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
　　(一)儲(chǔ)備土地的來源
　　按照ｘｘ市政府第33號(hào)令《ｘｘ市市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》所規(guī)定的范圍，目前ｘｘ市儲(chǔ)備土地的來源主要有:①因單位搬遷，解散，撤銷，破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國(guó)有土地;②市政府指令征購(gòu)的土地;③以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;④因國(guó)家建設(shè)代征而未處置的土地;⑤被依法收回的國(guó)有土地;⑥土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心回收的土地;⑦其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地。從以上市政府所規(guī)定的土地儲(chǔ)備范圍我們可以看出，儲(chǔ)備土地的
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次進(jìn)行補(bǔ)償。一般對(duì)于住宅，商業(yè)用途的土地，在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬元/畝補(bǔ)償，環(huán)城河以外的按40萬元/畝進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)于回收后作為綠化用地的，一律按30萬元/畝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。這種補(bǔ)償辦法簡(jiǎn)單，方便，易于操作，但是對(duì)于某些土地使用者，特別是通過出讓途徑獲得土地的使用者不公平，使儲(chǔ)備中心取得土地的阻力較大。土地回收時(shí)間延長(zhǎng)，增加了儲(chǔ)備的成本。另外，根據(jù)目前的補(bǔ)償政策，在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者，即土地儲(chǔ)備中心所儲(chǔ)備的土地在權(quán)益方面留有尾巴，增加了將來土地增值收益分配的復(fù)雜性。
　　3個(gè)檔次的土地回收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在土地儲(chǔ)備制度建立之初，不失為一種簡(jiǎn)便易行的補(bǔ)償方法，但隨著土地儲(chǔ)備制度的逐步規(guī)范和完善，這種補(bǔ)償方法的不合理性已日益顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在沒有體現(xiàn)回收土地之間的多種差異性:
　　1、土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異。由于歷史的原因，我國(guó)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有有償劃撥，無償劃撥和有償出讓等方式，用地單位的土地權(quán)益和成本差異很大。目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果按照目前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回收，回收難度就特別大。
　　2、土地原用途差異�；厥昭a(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作是按新規(guī)劃用途為住宅，商業(yè)用地的地塊，以環(huán)城河為界，以內(nèi)為50萬元/畝，以外為40萬元/畝;規(guī)劃用途是綠化，道路用地的統(tǒng)一按30萬元/畝進(jìn)行補(bǔ)償。而沒有考慮土地的現(xiàn)有用途和用地單位的實(shí)際土地收益。
　　3、土地區(qū)位和綜合價(jià)值差異。3個(gè)檔次的補(bǔ)償分類不能充分體現(xiàn)級(jí)差地租理論，因?yàn)橥诃h(huán)城河內(nèi)的不同地塊，其交通條件，地理位置，商服繁華度和公共服務(wù)設(shè)施的完善程度差別是較大的，因而其價(jià)格差別也是很大的。因此，單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學(xué)，更應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)考慮土地級(jí)別范圍。
　　4、原土地使用單位差異。原土地使用單位包括企業(yè)，事業(yè)單位，政府機(jī)關(guān)等，企業(yè)又分為國(guó)營(yíng)企業(yè)，集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)等，他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠眯б嬗泻芏嗖町�，企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況和社會(huì)負(fù)擔(dān)也不同，但目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有考慮這些情況，增加了回收土地的難度。
　　可見，制定合理，科學(xué)，可操作的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急，既體現(xiàn)了城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的客觀需要，也對(duì)_和利益平衡有直接的影響。
　　二，土地征購(gòu)的臺(tái)理范圍和具體方式
　　(一)合理的土地征購(gòu)范圍
　　從我國(guó)土地所有制的形式，土地儲(chǔ)備機(jī)制的功能定位以及杭州等地土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)看，合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲(chǔ)備中心這"一個(gè)口子進(jìn)，一個(gè)口子出"。根據(jù)ｘｘ市區(qū)土地本身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為ｘｘ市合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)包括4個(gè)方面:
　　1、進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地。農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來講屬于增量土地范疇。一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地:①因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地;②因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要，征用"城中村"的集體土地;③因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地。對(duì)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，土地儲(chǔ)備中心應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》進(jìn)行征用，并貫徹保護(hù)耕地的原則。對(duì)于"城中村"，根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則，應(yīng)該實(shí)施"撤村建居"的戰(zhàn)略。
　　2、城市存量土地中的劃撥土地。城市存量土地中，大部分是歷史上國(guó)家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地，可以由土地儲(chǔ)備中心代表國(guó)家收回，它是土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容。劃撥土地使用者的土地主要包括:①因單位搬遷，解散，撤銷，破產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的劃撥國(guó)有土地;②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，舊城改造和土地整理，市政府指令收購(gòu)的土地;③土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地;④其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有劃撥土地3，城市存量土地中沒有經(jīng)過出讓和劃撥的土地。由于歷史原因，城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒有歸屬任何單位的國(guó)有土地，應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系。主要包括:①市區(qū)范圍內(nèi)無主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部門依法收回的荒蕪，閑置的國(guó)有土地;⑤土地違法案件經(jīng)依法查處，依法沒收的土地;⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地。
　　3、出讓土地中被政府收購(gòu)的土地。土地儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備土地來源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外，還應(yīng)向土地的二，三級(jí)市 ……（未完，全文共6688字，當(dāng)前僅顯示2348字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《城市土地儲(chǔ)備征購(gòu)方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》）