《物權法》學習體會：《物權法》對房屋拆遷的影響

目錄/提綱：……
一、房屋拆遷仍將進行，私房不是“地雷”
一是物權法對各類主體的物權給予平等的保護二是任何人行使物權都要依法行使
二、“公共利益需要”是房屋拆遷的前提
三、土地管理部門將作為拆遷人
四、房屋拆遷補償范圍將有所擴大
五、房屋拆遷的強制性
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　　《物權法》學習體會：《物權法》對房屋拆遷的影響
　　《物權法》已經全國人大審議通過，將于2007年10月1日起施行。物權法是規(guī)定有形財產歸屬關系的法律，實施物權法，對于發(fā)展社會主義市場經濟意義重大。物權法所指的“物”，就包含了房屋；物權法所指的“權利人”，就包含了拆遷人、被拆遷人和拆遷關系人�？梢姺课莶疬w與物權法關系密切。認真學習、正確理解物權法，探討物權法對房屋拆遷的影響，對搞好房屋拆遷工作有著十分重要的意義。
　　一、房屋拆遷仍將進行，私房不是“地雷”
　　物權法出臺前后，各類媒體都進行了大量宣傳報導。尤其在物權法出臺后，什么“中國最牛的釘子戶”呀，“風能進、雨能進、國王不能進”的“磨房故事”呀，更是紛紛揚揚。有的人就此認為，物權法實施以后就不能搞房屋拆遷了，尤其是私房更是不能動，就像一顆“地雷”，誰都不能碰，否則就是違反物權法。
　　其實這是一種片面認識，是對物權的絕對化理解。從物權法的條款中我們可以看出兩點基本思想，一是物權法對各類主體的物權給予平等的保護；二是任何人行使物權都要依法行
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第四十二條的規(guī)定與《憲法》第十三條的規(guī)定是一致的，只有為了公共利益的需要，才能對公民的私有財產（當然包括房屋）實行征收或者征用。但即使是政府征收，仍然要給予被征收人合理的補償。這就體現(xiàn)了國家法律對物權的保護。這也就是說，房屋拆遷必需以公共利益的需要為前提，不是公共利益需要的，就不能拆遷。
　　什么是“公共利益”？物權法沒有界定，也沒有列舉（也不可能完全列舉）視為公共利益的事項。公共利益具有兩個層次的含義，一個層次是一般法律意義上的含義；另一個層次是作為行使權力事實要件的含義。前一層次的含義可以從理論上界定，后一層次的含義卻要針對具體的事項進行評價。這就為判定一個房屋拆遷項目是否為公共利益需要帶來了困難，將眾說紛紜。從理論上講，公共利益就是社會成員都能夠直接享受到的利益（好處）。當然，這也存在著“見仁見智”的問題。盡管如此，但并不意味著“公共利益”是當權者手中的一塊橡皮泥，要圓就圓，要扁就扁。有些房屋拆遷項目可以明顯看出是公共利益的需要，如市政設施建設項目、低洼危舊房改造項目、經濟適用房建設項目等等。有些也可以明顯看出不是公共利益的需要，如征收集體所有土地再出讓給開發(fā)商建商品房、高爾夫球場等，這是純粹的商業(yè)行為。物權法設立的征收制度，就是要把商業(yè)用地排除出去。公共利益需要不是要犧牲個體利益，而在于保持國家權力與公民權利的良性動態(tài)平衡。
　　對一些很難看出或者很難理解為公共利益需要的建設項目，其拆遷難度將會增大，我們要有充分的思想準備。一個建設項目是否公共利益需要，不能由政府一家說了算，也不能由被征用人（即被拆遷人）說了算。而應當舉行聽證會，經過充分論證后再確定該項目是否公共利益需。參加聽證的應當有專家學者、行政管理部門、擬拆遷地塊的民眾代表等。行政領域內公共利益的決定過程中，聽證是一個不可或缺的重要程序，應當從制度上予以保證。
　　三、土地管理部門將作為拆遷人
　　房屋拆遷是由于收回國有土地使用權或者征收集體所有土地，進而征收單位、個人的房屋而產生的。什么是征收？征收是指行政主體出于公共利益的需要，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，強制性地取得行政相對人的財產所有權，并給予合理經濟補償?shù)囊环N具體的行政行為。這就是說，只有行政主體才有權征收單位、個人的房屋。而企業(yè)是沒有這種權力的，因此，只有行政部門才能作為拆遷人。這就顛復了現(xiàn)行的拆遷法規(guī)的有關規(guī)定。現(xiàn)行的房屋拆遷法規(guī)規(guī)定除房屋拆遷管理部門以外的單位都可以作為拆遷人。
　　是不是任一行政部門都可作為拆遷人呢？答案是否定的。我們知道，行政部門的職權是由法律、法規(guī)規(guī)定的，只有法律規(guī)定某行政部門具有某種職權，該行政部門才具有該項職權。房屋拆遷的前因是收回國有土地使用權或者征收集體所有土地，使地上房屋隨之被征收。而具有收回國有土地使用權、征收集體所有土地職權的主體只能是政府土地管理部門。因而今后的房屋拆遷，只能由土地管理部門來作為拆遷人。
　　四、房屋拆遷補償范圍將有所擴大
　　根據(jù)物權法的規(guī)定，物權包括所有權、用益物權、擔保物權，用益物權又包括占有、使用、收益權。而現(xiàn)行的房屋拆遷法規(guī)規(guī)定的拆遷補償，主要是針對被拆遷房屋的所有權。當然也兼顧了一點使用權和抵押權。如《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條對拆遷租賃房屋的規(guī)定，就兼顧了房屋承租人的使用權；第三十條對拆遷設有抵押權的房屋的規(guī)定，也兼顧了擔保物權。但對占有權卻沒有涉及，對收益權也只是規(guī)定了對所有人因拆遷非住宅造成停產停業(yè)的補償，而對所有人出租住宅房屋因拆遷造成停租的，或者承租人再出租（當然已征得所有人同意）因拆遷造成的停租均未規(guī)定給予補償。因此，今后修訂的房屋拆遷法規(guī)應當將占有權、收益權納入補償范圍。因為物權法第一百二十一條規(guī)定：“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二第、第四十四條的 ……（未完，全文共4085字，當前僅顯示2063字，請閱讀下面提示信息。收藏《《物權法》學習體會：《物權法》對房屋拆遷的影響》）