住房結構調整不宜一步到位

　　據(jù)媒體報道建設部近日下發(fā)的文件已經(jīng)明確提出，90平方米是指建筑面積，而70％的比例要求是針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。但由于之前關于90平方米和70%的爭論和解釋，出現(xiàn)多個版本和反復，人們多數(shù)對此信息來源及準確性仍表示質疑。不管怎么說，人們還是期盼這個問題能盡快澄清和明確，否則會對新政的實施執(zhí)行以及房地產(chǎn)市場的正常運作帶來很大的影響。我有些不明白，解釋這個政策為什么比制定這個政策還難？新政出臺已經(jīng)快一個半月了，到現(xiàn)在還停留在解釋概念的階段。不過，現(xiàn)在總算有了一些眉目。
　　其實，我是贊成90平米為建筑面積、70%比例按城市住宅總量控制。因為，如果堅持按套型建筑面積容易引起人們的概念混亂，而套型建筑面積與建筑面積之間雖有不同，但差別并不大。不過，我從媒體報道中卻看不到細則有明確90平方米是指建筑面積的字眼，反而覺得細則依然在堅持采用套型建筑面積的概念，只是將其明確定義為指單套住房的建筑面積，由套
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由五五調整為正四六，第四步由正四六調整為正七三，半年或一個季度調整一次，這樣1-2年就能調整到位，政府、開發(fā)商和市場也有一個緩沖和適應的過程。
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　　調整住房供應結構 量化地方責任
　　針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，為進一步加強市場引導和調控，建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，已經(jīng)國務院同意，國務院辦公廳近日轉發(fā)這一《意見》，并要求各地區(qū)、各部門認真貫徹執(zhí)行。
　　制定并實施建設規(guī)劃
　　明確新建住房結構比例
　　首先要制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在２００６年９月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。
　　其次要明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自２００６年６月１日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的７０％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。
　　稅收、信貸和土地的
　　政策調節(jié)更具可操作性
　　調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從２００６年６月１日起，對購買住房不足５年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過５年（含５年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過５年（含５年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。
　　嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
　　有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從２００６年６月１日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。
　　保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的７０％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、 ……（未完，全文共2899字，當前僅顯示1843字，請閱讀下面提示信息。收藏《住房結構調整不宜一步到位》）