金沙水岸營(yíng)銷策劃與執(zhí)行報(bào)告書(草案)

目錄/提綱：……
（一）產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)力取勝
（二）樓市的基本走向
（三）競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇并存
（一）地處嘉陵江畔，緊鄰濱江公園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清鮮
（四）地處嘉陵江畔，濱江資源有限，升值前景廣闊
（五）項(xiàng)目規(guī)模宏偉，整體規(guī)劃性強(qiáng)，資源配置優(yōu)化
（一）合川市區(qū)部分經(jīng)濟(jì)條件較好的居民已經(jīng)擁有住房，老式樓盤對(duì)項(xiàng)目造成一定沖擊
（二）合川市各城鎮(zhèn)私房建設(shè)占有較大的比重，潛在消費(fèi)_尚未認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的優(yōu)越性
（三）項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)和生活配套尚需進(jìn)一步補(bǔ)充和完善
（一）合川房地產(chǎn)業(yè)滯后，老式住宅樓盤充斥城市各處角落，新型、時(shí)尚樓盤十分欠缺
（三）戶籍制度的改革，加大購房_，為項(xiàng)目注入新的活力
（四）濱江成熟樓盤極端短缺，項(xiàng)目首開濱江樓盤先河
（一）市政配套設(shè)施的不足在短時(shí)間內(nèi)難以改變，若長(zhǎng)此維持，樓盤升值空間不大
（二）項(xiàng)目?jī)r(jià)格上的拔高，目標(biāo)消費(fèi)_一時(shí)難以接受，觀望周期較長(zhǎng)
（二）市政公務(wù)員：緩解家庭住房緊張的壓力，彰顯城市公務(wù)員的身份地位
（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層：經(jīng)濟(jì)環(huán)境相當(dāng)可觀，向往城市生活
（一）住宅價(jià)格定位：均價(jià)2500元
（二）商鋪價(jià)格定位：均價(jià)5000元
……

　　金沙水岸營(yíng)銷策劃與執(zhí)行報(bào)告書(草案)
　　前言
　　本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的核心是通過對(duì)內(nèi)部資源和外部環(huán)境的調(diào)研分析，找出項(xiàng)目的利基然后確定其合理的市場(chǎng)定位，根據(jù)明確的市場(chǎng)定位來統(tǒng)籌項(xiàng)目推廣的多項(xiàng)工作展開。因而，本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的過程實(shí)際上就是項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源與外部環(huán)境優(yōu)化組合的過程。
　　對(duì)金沙水岸項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，我公司的思路是通過對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源與外部環(huán)境的充分了了解，持客觀理性的態(tài)度進(jìn)行全面分析，找出市場(chǎng)的供需失衡點(diǎn)或資源配置不合理之處，再結(jié)合項(xiàng)目本身所具備的資源條件作出相應(yīng)的調(diào)整，力圖挖掘出本項(xiàng)目的利基并加以充分利用，從而切合市場(chǎng)需求，使本項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)最佳的銷售效果。
　　項(xiàng)目分析
　　項(xiàng)目概況►►►
　　地理位置：地處重慶北部合川市，位于嘉陵江大橋下，緊鄰濱江公園
　　面積：屬_樓，規(guī)模較大，總規(guī)劃占地面積400畝，一期工程？畝，建筑用地？㎡
　　周邊配套：合川市人民政府、合川市檢察院、
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略676字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
，合川市社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到25.75億元，年均增長(zhǎng)11%，商貿(mào)餐飲服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到7.4億元，年均增長(zhǎng)14%。經(jīng)過三年的發(fā)展，2004年合川市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)躍上新的臺(tái)階，居民消費(fèi)水平和層次得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
　　近期，合川商貿(mào)業(yè)正致力于重點(diǎn)建設(shè)“一三四五六”工程。即：一個(gè)商業(yè)購物中心區(qū)，指久長(zhǎng)路商業(yè)購物中心；三大批發(fā)市場(chǎng)，指重慶北部倉儲(chǔ)建材批發(fā)市場(chǎng)、重慶北部舊貨市場(chǎng)、合川商貿(mào)城；四條特色商業(yè)街，指建筑材料一條街，五金交電一條街，女士用品一條街，世紀(jì)金馬美食城；五個(gè)重點(diǎn)集鎮(zhèn)市場(chǎng)，指二郎、太和、錢塘、三匯、龍市綜合市場(chǎng)；六戶年銷售額上億元的優(yōu)勢(shì)商貿(mào)企業(yè)，指重百合川商場(chǎng)、重慶新世紀(jì)釣魚城商廈、合川煙草公司、中油合川分公司、合州物業(yè)發(fā)展公司、茂田實(shí)業(yè)集團(tuán)。
　　地域風(fēng)景名勝
　　合川現(xiàn)存公元1260年時(shí)抗擊元軍而被譽(yù)為“上帝折鞭處”、“東方麥加城”的釣魚城古戰(zhàn)場(chǎng)遺址；有省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位淶灘二佛si，其si已近1100年歷史，因擁有川東第二大佛及摩巖造像1670余尊和17世紀(jì)建筑風(fēng)格的甕城古寨而別具風(fēng)情，有“重慶麗江”之稱。有水域面積達(dá)3.3平方公里的人工湖雙龍湖，有景色優(yōu)美、冬暖夏涼的地下溶洞水波洞等，有廟觀輝煌、僧道云集、領(lǐng)略z-教文化的佛、道教并存的圣地龍多山。
　　地域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
　　合川作為國(guó)務(wù)院確立的重慶北部地區(qū)中心城市，在舊城改造和新區(qū)開發(fā)上取得了巨大成就。近年來先后實(shí)施了城區(qū)九大片區(qū)改造，正逐步建設(shè)和完善南屏開發(fā)區(qū)、東城新區(qū)；重點(diǎn)建設(shè)完成了城區(qū)主干道路、久長(zhǎng)路、塔耳門文化廣場(chǎng)、合州大橋、合陽嘉陵江大橋、濱江路防洪堤等大批行目。合川已成為一座水、電、氣、通訊設(shè)施齊備，初具現(xiàn)代化中等城市。
　　瑞山西路、世紀(jì)大道、劉文學(xué)廣場(chǎng)、盧作孚廣場(chǎng)、海翔廣場(chǎng)、大眾花園、世紀(jì)花園、金馬假日休閑廣場(chǎng)、合川影業(yè)大廈、三鑫錦城及東城新區(qū)開發(fā)，這些工程為合川房地產(chǎn)的騰飛打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
　　市場(chǎng)分析►►►
　�。ㄒ唬┊a(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)力取勝
　　合川市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，從早期的單位供房時(shí)代過渡到商品房時(shí)代，部分開發(fā)商已經(jīng)捷足先登，搶占了合川地產(chǎn)的先機(jī)，但其所開發(fā)產(chǎn)品比較滯后，無法緊跟時(shí)代步伐。有意識(shí)地調(diào)整商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為意欲有所作為的開發(fā)商案頭的當(dāng)務(wù)之急。要想在合川房地產(chǎn)行業(yè)取得較大的成功，產(chǎn)品的創(chuàng)新和開發(fā)商的實(shí)力成為決定性因素。
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　　合川市雖然可供開發(fā)的地塊較多，老式樓盤也占有一定的比例，但濱江樓盤具有地塊上的優(yōu)越性和獨(dú)特性。市區(qū)商品房?jī)r(jià)格基本上居于2000元/平方米以下，伴隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其房?jī)r(jià)抬高趨勢(shì)明顯，具有都市生活氣息的時(shí)代樓盤，特別是濱江樓盤的價(jià)格可達(dá)到2500元/平方米以上。
　　在戶型結(jié)構(gòu)上從傳統(tǒng)的福利房和商品房向新戶型轉(zhuǎn)換，三室一廳或三室二廳的住房成為主打產(chǎn)品，面積以100平方米左右為宜。
　　根據(jù)重慶市整體發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，結(jié)合合川本地部分高收入人群需求，開發(fā)一個(gè)具有標(biāo)識(shí)性的“地王”級(jí)物業(yè)已經(jīng)刻不容緩。
　�。ㄈ└�(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇并存
　　任何地域的房地產(chǎn)行業(yè)均不可能出現(xiàn)一枝獨(dú)秀的局面，只有在競(jìng)爭(zhēng)中才能彰顯自身樓盤的品質(zhì)并充分體現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，諸多機(jī)遇也是在激烈競(jìng)爭(zhēng)的氛圍中產(chǎn)生的，正如濱江資源的有限性就是從眾多樓盤中脫穎而出的一大優(yōu)勢(shì)，任何一個(gè)優(yōu)勢(shì)的充分展示，都將給自身帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。
　　項(xiàng)目客戶_分析►►►
　　合川市作為人口達(dá)到 ……（未完，全文共5402字，當(dāng)前僅顯示1896字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《金沙水岸營(yíng)銷策劃與執(zhí)行報(bào)告書(草案)》）