央行建議取消預售何以會震蕩我國樓市

業(yè)內(nèi)分析人士認為，央行關于取消期房預售制度的建議如成政策，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一系列重大影響：對于開發(fā)商意味著重新洗牌，對于銀行業(yè)意味著舒緩金融風險積淀，對于買房人則意味著縮短貸款壓力，減少非市場風險；而對于宏觀經(jīng)濟而言，可能意味著房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資回落。
　　影響之一：取消房屋預售將加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌
　　建議如果被實施，一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項目公司將被淘汰出局，中等開發(fā)商也將發(fā)生整合，實力至上、現(xiàn)金為王的大開發(fā)商時代將來臨。
　　長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進行開發(fā)建設。房產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商只是在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金，其他環(huán)節(jié)譬如土建，成本完全轉嫁給了建筑承包商帶資墊付。而一旦房屋結構封頂、取得預售許可證，開發(fā)
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地產(chǎn)本身價格的漲跌導致銀行危機�！倍情_發(fā)商的生存模式將由此前拎著錢袋找項目轉變?yōu)榇蛑鵁艋\找錢，其贏利模式也將由土地贏利向產(chǎn)品贏利轉變。此前拿到地就能賺錢的神話將不復存在。
　　影響之二：緩解金融風險積淀，遏制風險放大
　　央行報告指出，**年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在以上，較往年仍有所提高；“房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達到以上和以上，工行和建行的不良貸款率也維持在左右�！币环矫妫_發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風險增加；另一方面，同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下，以上海為例，年為，**年達到，**年為，自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤率的倍以上。這說明開發(fā)商在追逐暴利中，將銀子裝進口袋，把風險留給銀行。
　　當開發(fā)商只能賣現(xiàn)房不能預售期房時，其資金成本，尤其是自有、自籌資金必然增加。開發(fā)商不再能夠通過預售提前使用銀行貸款，去完成房屋的建設、配套；銀行也將不再被綁縛在房地產(chǎn)“戰(zhàn)車”上讓房貸風險越積越大。
　　影響之三：對消費者而言是重大利好，縮短貸款壓力，減少期房風險
　　在預售制下，購房人一般要提前到個月長的達到個月，白白為開發(fā)商融資埋單。通常情況下，從預售到正式交房尚有一年左右的時間差，這意味著購房人在既不能控制更不能使用物業(yè)的情況下，卻要莫名其妙地為在建中的水泥塊支付貸款利息、保險費用，而開發(fā)商卻可以不付成本，使用購房人的購房款去完成后續(xù)工程，大吃“免費午餐”。在現(xiàn)行利率標準下，以一套按揭萬元的期房為例，購房人一年就要支付萬多元的利息和保費。而在預售制下，這筆錢被開發(fā)商合法地“榨取”了。
　　此外，預售期房還為很多非市場風險和交易問題留下了制度漏洞。預售房時，購房人只能看到房屋的主體框架，具體配套、細節(jié)只能看模型想象。由于房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，一些不講誠信的開發(fā)商往往利用這一模糊期，對小區(qū)道路、綠化、會所等進行空頭許諾，有的甚至修改規(guī)劃。當房屋竣工后，實際交付的房屋質量、面積、環(huán)境、設施與要求相去甚遠。同時，由于時間差的存在，有的開發(fā)企業(yè)為了圈錢，便利用這種機會，一房多賣或在收取了買受人預付房款后，又將房屋抵押給銀行或其他債權人，導致糾紛不斷。買房人因為信息不對稱，總是處于劣勢地位。而一旦改為現(xiàn)房銷售，這些漏洞將有望得以堵塞。購房人所額外承擔的個月左右的貸款利息和非市場性風險將不存在。
　　影響之四：短期內(nèi)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資可能會進一步回落
　　自**年宏觀調(diào)控收緊銀根以來，全國房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出了放緩趨勢。**年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所放緩，前月全國房地產(chǎn)總投資億元，增長，增幅下降。在樓市過熱的長三角地區(qū)，房地產(chǎn)投資回落幅度較大。上半年，上海房地產(chǎn)投資同比增長，增幅回落個百分點； ……（未完，全文共2348字，當前僅顯示1492字，請閱讀下面提示信息。收藏《央行建議取消預售何以會震蕩我國樓市》）