新型物業(yè)管理模式中的契約關(guān)系

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的分工，特別是住房商品化進(jìn)程的推動(dòng)，正在迅速提升物業(yè)管理在整個(gè)社會(huì)生活中的地位，并逐步改變著物業(yè)管理的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至**年底，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)物業(yè)總量的，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的
　　城市已達(dá)以上，深圳等城市已超過，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過萬，從業(yè)人員超過萬。然而，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式卻成為有效規(guī)范各方關(guān)系的滯障，引起大量物業(yè)管理糾紛甚至惡性案件的發(fā)生。這種狀況，正是一年前國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》下稱《條例》的社會(huì)背景。《條例》的頒布成為物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)型的一個(gè)里程碑，物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系由傳統(tǒng)上行政化的強(qiáng)制管理與被管理的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降戎黧w之間的契約關(guān)系，從而為確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)提供了基本坐標(biāo)和準(zhǔn)則。然而，從《條例》頒布一年來的實(shí)踐狀況來看，物業(yè)管理
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系。不過，由于各業(yè)主的利益既有共性又有個(gè)性，業(yè)主委員會(huì)不可能執(zhí)行業(yè)主個(gè)體的意志和代表個(gè)體業(yè)主的利益，因而業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)成立，便在授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立地行使權(quán)力權(quán)利，但按照一定程序接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。
　　二、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)
　　在業(yè)主委員會(huì)行使的權(quán)利和職能中有一項(xiàng)重要內(nèi)容，就是代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同。但在這一物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)公司作為民事主體而成為物業(yè)合同的一方主體毋庸置疑，因?yàn)椤稐l例》明確規(guī)定從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的獨(dú)立的法人。而業(yè)主委員會(huì)是否為這一合同的另一方主體，則是一個(gè)富有爭(zhēng)議的法律問題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)都不是獨(dú)立的法人，業(yè)主委員會(huì)僅僅是作為代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)與物業(yè)公司簽訂合同，不能作為物業(yè)合同的一方當(dāng)事人。然而這種觀點(diǎn)的困境在于，業(yè)主個(gè)體顯然也不是合同的一方當(dāng)事人。那么，物業(yè)合同中的當(dāng)事人除物業(yè)公司之外，另一方當(dāng)事人究竟是誰？不解決這一問題，物業(yè)管理合同在履行過程中就會(huì)出現(xiàn)權(quán)利、義務(wù)主體和內(nèi)容不明確的問題，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)公司也難以獲得應(yīng)有救濟(jì)。
　　筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)合同中的主體地位可以從以下幾個(gè)角度來認(rèn)識(shí)：
　　其一，民事主體和民事訴訟主體的制度。盡管在民商法理論中尚未承認(rèn)“其他組織”的民事主體地位，然而，這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發(fā)生其他民事關(guān)系。一旦發(fā)生糾紛，個(gè)人合伙、破產(chǎn)清算組織、正在組建中尚未獲得法人資格的企業(yè)等等經(jīng)濟(jì)組織或社會(huì)組織，只要符合一定的法律要件，都可以作為民事訴訟主體，以自己的名義參加訴訟，解決他們與其他民事主體或非民事主體之間的糾紛。這對(duì)于我們理解業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)合同中的實(shí)體地位和訴訟地位提供了一定啟示。
　　其二，代表人訴訟制度。涉及業(yè)主利益的大量民事案件，包括業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與能源供應(yīng)、業(yè)主與其他侵害物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的公民、法人或行政主管機(jī)關(guān)之間的大量糾紛，都可能構(gòu)成通常所說的集團(tuán)訴訟或_訴訟，適用我國(guó)民事訴訟法所規(guī)定的代表人訴訟制度來解決。而在實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)常常成為全體業(yè)主的訴訟代表人———盡管不是當(dāng)然的訴訟代表人———作為獨(dú)立的訴訟主體，按照特殊的法律制度，獨(dú)立于業(yè)主而享有訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)，他們的訴訟結(jié)果對(duì)全體業(yè)主發(fā)生法律效力。這一制度也許能夠支持將業(yè)主委員會(huì)作為相對(duì)獨(dú)立于業(yè)主的實(shí)體而成為物業(yè)合同一方當(dāng)事人的觀點(diǎn)。
　　其三，制度的風(fēng)險(xiǎn)與收益考量。從制度的收益來看，將業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理合同一方當(dāng)事人，無論對(duì)于物業(yè)公司還是對(duì)于業(yè)主而言，都可以大大降低物業(yè)管理過程中的交易成本，提高溝通、協(xié)調(diào)、管理和糾紛解決的效率，這正是建立業(yè)主委員會(huì)制度的主旨之一；從制度的風(fēng)險(xiǎn)來看，如果說，訴訟法在訴訟代表人制度中為那 ……（未完，全文共2398字，當(dāng)前僅顯示1524字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《新型物業(yè)管理模式中的契約關(guān)系》）