不動產(chǎn)登記過程中存在的問題及機構(gòu)的審查職責

目錄/提綱：……
一、不動產(chǎn)登記類案件的特點
（一）糾紛能協(xié)調(diào)和解的少
（二）案件的利害關(guān)系人多
（三）涉及民事爭議的情形多
（四）當事人反復(fù)起訴，案結(jié)事不了的情況多
（五）申請人偽造材料騙取登記的情況多
二、不動產(chǎn)登記過程中存在的問題
（一）程序違法
1、程序缺失
2、不動產(chǎn)被法院查封后，仍為權(quán)利人辦理不動產(chǎn)登記
3、應(yīng)當由權(quán)利人共同申請的不動產(chǎn)登記，僅由單方當事人申請即予以登記
4、收執(zhí)權(quán)屬證書不規(guī)范
5、房屋尚未建成，就為當事人頒發(fā)房產(chǎn)證書
6、辦證在前，申請在后，缺乏頒證的啟動程序
7、不按時間期限的規(guī)定辦理
（二）實體審查不嚴
1、申請材料存在嚴重漏洞或錯誤
2、申請材料存在造假情況
3、作出不動產(chǎn)登記的主要依據(jù)被撤銷
4、申請材料不真實
5、檔案材料保存不當
7、適用了錯誤的登記方式
三、不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查職責
（三）主流觀點：合理、有效、審慎的審查標準
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費憑證是否齊全
2、例如，對申請人提交的材料進行核實時，應(yīng)查明申請人的身份情況
……
不動產(chǎn)登記過程中存在的問題及機構(gòu)的審查職責

隨著近幾年房地產(chǎn)市場的活躍，房地產(chǎn)交易頻繁、房價、地價不斷上漲，行政訴訟法修改后，行政訴訟案件法院受理案件的門檻降低，隨之而來有關(guān)土地房屋登記的行政復(fù)議、訴訟案件也越來越多，在我縣的行政復(fù)議、訴訟案件中土地和房產(chǎn)案件加一塊占全縣案件總數(shù)的一半以上，通過行政復(fù)議和行政訴訟發(fā)現(xiàn)我們登記機關(guān)在實際操作的過程中，也確實存在許多問題。（這些問題都是在沒成立不動產(chǎn)登記局之前的案件里存在的，現(xiàn)在我們不動產(chǎn)登記局行政復(fù)議、訴訟案件還很少，但我認為現(xiàn)在的不動產(chǎn)登記暫行條例是從以前的登記方面的規(guī)定中發(fā)展完善而來的，以前存在的大部分問題，今后仍有可能出現(xiàn)，所以我們還應(yīng)該重視）在找問題之前，我們先了解一下與其他行政案件相比，不動產(chǎn)登記類案件的特點：
一、不動產(chǎn)登記類案件的特點
（一）糾紛能協(xié)調(diào)和解的少。與行政裁決、行政處罰、征地補償?shù)刃姓讣膮f(xié)調(diào)和解成功率相比較，不動產(chǎn)登記的行政案件協(xié)調(diào)難度大得多，和解率也很低。分析原因在于：不動產(chǎn)登記是對已經(jīng)存在的權(quán)利或事實予以確認和公示的行為，依附于現(xiàn)實的不動產(chǎn)狀態(tài)而存在，從其本身而言是沒有協(xié)調(diào)的可能性。以房屋權(quán)利登記的案件為例，證載的權(quán)利人就是房屋的產(chǎn)權(quán)人，只有原告與第三人就房屋權(quán)利達成調(diào)解意見，比如一方享有產(chǎn)權(quán)
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法院經(jīng)審理后將以作出不動產(chǎn)登記的主要證據(jù)系偽造的，不動產(chǎn)登記機關(guān)未盡到審慎審查義務(wù)為由，該不動產(chǎn)登記行為也相應(yīng)的被撤銷或確認違法。
二、不動產(chǎn)登記過程中存在的問題
（一）程序違法
1、程序缺失。例如：權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，未經(jīng)公告程序即予以補發(fā)�！锻恋氐怯涋k法》第七十七條土地權(quán)利證書滅失、遺失的，土地權(quán)利人應(yīng)當在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，方可申請補發(fā)。補發(fā)的土地權(quán)利證書應(yīng)當注明“補發(fā)”字樣�！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十二條第二款不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發(fā)。
2、不動產(chǎn)被法院查封后，仍為權(quán)利人辦理不動產(chǎn)登記。《房屋登記辦法》第二十二條第（六）項明確規(guī)定，房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記。例如，（張的房屋被查封后，張與李簽訂房屋買賣合同，此時大部分法院認為合同有效，但不能辦理過戶登記，只能等解除查封之后再辦理。如在查封狀態(tài)時辦理，可能會導(dǎo)致別人的債權(quán)無法實現(xiàn)，登記行為就會依法被確認行為違法）
3、應(yīng)當由權(quán)利人共同申請的不動產(chǎn)登記，僅由單方當事人申請即予以登記�！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十條處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。
4、收執(zhí)權(quán)屬證書不規(guī)范。
（1）申請人和領(lǐng)證人不一致，容易導(dǎo)致不動產(chǎn)登記證書的流失，滋生不良后果。比如張三申請的土地使用證，領(lǐng)證時是李四來代領(lǐng)，李四可能和張三是夫妻關(guān)系、親戚關(guān)系。如果沒有審查李四的代領(lǐng)手續(xù)就讓其領(lǐng)走土地使用證，很有可能李四會將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人，引起不必要的糾紛。
（2）辦理不動產(chǎn)他項權(quán)屬證書后，不動產(chǎn)權(quán)證書不返還給不動產(chǎn)權(quán)利人�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》（1997年6月1日建設(shè)部[1997]第56號令）第三十四條規(guī)定“以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原《房地產(chǎn)所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》”。例如，孫某名下有房產(chǎn)一處，2005年孫某將房產(chǎn)抵押，到房管局辦理抵押登記。但在后來的訴訟過程中，經(jīng)審查，孫某名下的房產(chǎn)證中沒有已設(shè)定他項權(quán)利的記載，且房管局將該房屋所有權(quán)證保存至今，未交孫某收執(zhí)，程序違法。
5、房屋尚未建成，就為當事人頒發(fā)房產(chǎn)證書。這種情況主要發(fā)生在以前房產(chǎn)登記行為不是很規(guī)范的時候，沒有經(jīng)過嚴格的程序就辦理了房產(chǎn)證，很多產(chǎn)權(quán)證書都存在一定的問題，不發(fā)生糾紛還好，一旦因產(chǎn)權(quán)問題發(fā)生糾紛，訴至法院，房屋登記機構(gòu)敗訴的可能性就非常大。
6、辦證在前，申請在后，缺乏頒證的啟動程序。司法實踐中遇到的一個案例系房屋登記機構(gòu)手寫房產(chǎn)證的時候，因為書寫不規(guī)范，而出現(xiàn)的這樣的問題。該種情形在統(tǒng)一由電腦管理、記錄以后，發(fā)生的可能性幾乎沒有了。另外一種情形是因某些特殊原因需集中辦證，事后再根據(jù)需要補辦申請手續(xù)，從而出現(xiàn)辦證在前，申請在后的情形，這種做法嚴重違法了法定個程序。
7、不按時間期限的規(guī)定辦理。在土地確權(quán)糾紛處理時比較多見，且對案件訴訟結(jié)果影響較大。
以上所講的是一些常見的程序性問題，還有沒講到的不代表不會出現(xiàn)，只是出現(xiàn)的少一些，在工作中也應(yīng)當注意。程序性問題在土地權(quán)屬糾紛處理中更為常見，并且因此而敗訴的情況也不在少數(shù)。如何才能避免出現(xiàn)以上問題，一句話，嚴格按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》和其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序辦理。因為程序性的東西都有明確的規(guī)定，其他外力因素不容易干涉到，只要你知道有這個程序規(guī)定，實施起來障礙比較小。
（二）實體審查不嚴
1、申請材料存在嚴重漏洞或錯誤。例如，在沒有申請人身份證明的情況下（例如身份證）就為其頒發(fā)不動產(chǎn)證書。申請人沒有提交身份證，無法查清其身份情況，就頒發(fā)不動產(chǎn)證書，或者系夫妻關(guān)系的共同申請人，沒有出具婚姻證明就頒發(fā)不動產(chǎn)證書，顯然存在嚴重的漏洞。
再如，產(chǎn)權(quán)證書中記載的權(quán)利人名字與其身份證件中記載的名字不一致。
2、申請材料存在造假情況。例如，（1、辦理房產(chǎn)證時的土地來源證明2、身份證造假）。據(jù)了解，有些材料應(yīng)該容易查出，如身份證有相應(yīng)的機器可以辯別。但是登記人員對公證書、未婚證明等材料上公章的真?zhèn)�，亦無法憑肉眼進行鑒別，對公章的真?zhèn)舞b別又沒有其他行之有效的審查手段，不動產(chǎn)登記機構(gòu)難以對抗精心偽 ……（未完，全文共6952字，當前僅顯示2441字，請閱讀下面提示信息。收藏《不動產(chǎn)登記過程中存在的問題及機構(gòu)的審查職責》）