干部學習講稿：過橋貸款和房地產(chǎn)價格的關(guān)系

干部學習講稿：過橋貸款和房地產(chǎn)價格的關(guān)系
李建軍
中央財經(jīng)大學金融學院院長

想把最近寫的一篇文章和大家交流一下，題目是關(guān)于過橋貸款和房地產(chǎn)價格的關(guān)系。
一、研究過橋貸款和房價的關(guān)系的原因
我們先看第一塊：為什么要研究這個問題？可能大家對去年以來房價上漲感受是非常的強烈。這次的感受可能比以往的幾次都要更加的深刻，昨天也跟咱們廊坊的朋友聊了聊，他說廊坊的房價從去年7月份到現(xiàn)在已經(jīng)是翻了一番了，漲了一倍。在這一輪的上漲中有一個詞比較吸引人，就是首付貸，而做這個首付貸的呢大部分都是一些房地產(chǎn)中介，他們也借助這個2013年以來的這個互聯(lián)網(wǎng)金融熱，推出來一些所謂的基于房屋市場的理財產(chǎn)品，融了資以后呢給這些購房者提供一些信貸的支持，就產(chǎn)生了新的一些我在這定義為影子信貸的新的形態(tài)。
那么在這個影子形態(tài)市場中影響比較大的。大家也經(jīng)常聽說的，對于企業(yè)而言，還有一些資金周轉(zhuǎn)困難的經(jīng)濟個體而言，這個過橋貸款是一個很重要的一個影子信貸形式。我原來想的這個過橋貸款到底在對房地產(chǎn)開發(fā)以及房屋市場的銷售過程中起到了什么作用，對這個房價到底有沒有產(chǎn)生了一些影響或者說作用。所以在這
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些類金融機構(gòu)，像這些小貸公司啊，投資類的公司啊也在為一些購房者提供過橋貸，也就是他在申請這個銀行貸款的貨幣之前，在簽訂這個房屋買賣協(xié)議到獲得銀行貸款之前的這段時間之內(nèi)，社會的類金融機構(gòu)為房屋消費者提供了過橋貸。
那么這篇研究的話，主要就是從資金來源的角度，從房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)的資金來源的角度來測算過橋貸的一個規(guī)模，測算完過橋貸的規(guī)模以后，跟房價之間的關(guān)系，建立這么一個向量自回歸的分析，分析模型，基于的數(shù)據(jù)區(qū)間是06年的1月到15年的12月這個10年時間。
二、對文獻的回顧
那么第二部分是對文獻的回顧。首先就是對過橋貸款的理論上的一些認識。新的一些文獻主要是探討過橋貸款它產(chǎn)生的一種機制。早期的研究，其實過橋貸主要是應用于解決一些政府債務，償還當中銀行提供的周轉(zhuǎn)型的一些貸款，還有企業(yè)并購的一些周轉(zhuǎn)型的貸款，近幾年研究到了一個房地產(chǎn)領(lǐng)域。因此在我們中國目前使用比較多的領(lǐng)域就是這個IPO、企業(yè)并購、中小型企業(yè)融資、房地產(chǎn)市場這些方面。提供過橋貸主要是像這些社會上這種非正規(guī)的機構(gòu)，以小貸公司為代表的，還有一些其他的類金融機構(gòu)吧，那么在房地產(chǎn)領(lǐng)域的使用研究，現(xiàn)有的定量研究比較少，都是分析為什么要使用過橋貸，這個過橋貸解決了哪個環(huán)節(jié)的問題。
另外呢，有一個近似的實證研究，就是這個16年，這一篇叫歐陽志剛的研究，他是構(gòu)建了這個運用影子銀行壓力指數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)緊急指數(shù)，房地產(chǎn)價格泡沫指數(shù)，也是用VR的方法，他的研究發(fā)現(xiàn)就是影子銀行業(yè)的壓力指數(shù)對于房地產(chǎn)價格的泡沫化程度有明顯的沖擊作用。另外，還有的文獻研究了對利率的影響，主要是影子銀行貸款規(guī)模對利率及其后面房地產(chǎn)價格的傳導和沖擊。再就是表內(nèi)外，從更大一點的角度來說就是銀行的表內(nèi)外的影子銀行業(yè)務的規(guī)模和房地產(chǎn)價格之間有一定的正向關(guān)系，有這么一些發(fā)現(xiàn)。這些研究基本上或者站在銀行的角度，或者站在更加宏觀的視角進行一些分析。
三、過橋貸款與房價之間的內(nèi)在作用機制
第三部分就是給大家介紹過橋貸款與房價之間的內(nèi)在的作用機制。作用機制首先就是怎么樣來增加了土地房屋開發(fā)成本。第一項開發(fā)企業(yè)使用過橋貸作為他的流動資金，第二塊呢就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過舉借這過橋貸來繳納土地出讓金，第三塊就是在_資金不足的情況下，就是項目資金不足的情況下，他也會通過過橋貸來補充他的資金，另外就是商業(yè)銀行對個人發(fā)放貸款的時候一般只是在房屋封頂以后才能提供。
那么資金成本的話，過橋貸款的利率呢，如果是月利率可能就是比這個正常的一般的這個固定資產(chǎn)貸款要高，高2-5個點，如果是日利率的話，日利率有的高的也能達到3-5，期限特別短的。那么過橋貸款的過度使用有可能給企業(yè)帶來比較大的財務壓力，因為房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長，不確定因素比較多，早些年的房屋在銷售過程中經(jīng)常遇到銷售困難，那賣不出去的話，他的銀行貸款就還不上，還不上這個時候就需要通過類金融機構(gòu)來支持，來解決銀行貸款到期，還掉舊的，再重新舉借新貸款的這么一個困難，臨時性困難。
另外這個商品房跟這個其他消費品不一樣，他這個彈性比較小，尤其在我們中國吧，房價基本上在過去的15-16年時間啊經(jīng)過了這個三起三落，明顯的周期，起的話就漲幅比較高，相對落的話跌幅比較低一些，有一定的剛性。所以在這樣一個背景下，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務成本可能也由于這個房屋流轉(zhuǎn)當中出現(xiàn)的困難，當然呢，開發(fā)商呢他總會認為這個房價不會大跌，所以總會一直持有，不急于銷售，這樣的話他的財務成本會很高，他的成本高了之后，可能在下一輪就會導致房價進一步的上漲。
除了我們剛才講的土地出讓金使用過橋貸外，還有兩塊，短期拆借和短期借貸。短期拆借主要是過去這個銀行在這個貸款管理當中經(jīng)常是要求，一般是一年期滿，或者是季末，半年末他都要還清原來的貸款，要再給你發(fā)放新的貸款，所以這樣的話，短期拆借使用過橋貸相對比較多一些。另外短期借貸主要是生產(chǎn)過程中或者房屋開發(fā)中的一些臨時性的資金周轉(zhuǎn)，這部分周轉(zhuǎn)有可能會變成一個長期使用的高成本的貸款形式，導致他的整個短期流動資金的管理中的成本過大。一般來說短期 ……（未完，全文共4287字，當前僅顯示2165字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學習講稿：過橋貸款和房地產(chǎn)價格的關(guān)系》）