我國住房公積金管理及其對住房制度改革的影響研究

目錄/提綱：……
一、公平與效率有機(jī)結(jié)合，住房公積金在住房制度改革中發(fā)揮了重要作用
（一）實行住房公積金制度有利于轉(zhuǎn)變住房分配_
（二）實行住房公積金制度有利于住房資金的積累
（三）為住房貨款提供資金來源
（四）加快租金改革
二、政府失靈、政策缺位使得住房公積金的公平與效率難以為繼
（三）廉租房沒有成為住房供應(yīng)的主渠道
三、采取有效措施，充分發(fā)揮住房公積金的公平與效率
（一）使普通商品住房價格回歸正常
（二）發(fā)展以住房公積金制度為主體的政策性金融制度
（三）加快廉租住房與住房公積金制度的融合
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我國住房公積金管理及其對住房制度改革的影響研究

　　　摘要：公平與效率相結(jié)合，住房公積金在解決城鎮(zhèn)住房問題上做出來巨大貢獻(xiàn)；政府失靈以及某些政策的缺位，住房公積金的公平與效率難以為繼。鑒于此，政府應(yīng)在采取宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，利用市場使房價理性回歸等措施，使住房公積金在住房制度改革中的公平與效率有效發(fā)揮。
　　　關(guān)鍵詞：公平與效率；住房公積金管理；住房制度改革
　　　
　　　　住房公積金制度是住房保障制度的一項重要措施，住房保障屬于社會保障的一個重要組成部分，社會保障政策的根本目標(biāo)是關(guān)注民生，所以住房公積金應(yīng)該在實現(xiàn)全體人民住有所居這個民生問題上發(fā)揮其重要作用。從這個角度來看，住房公積金應(yīng)側(cè)重公平。但同時住房公積金也是住房制度改革的產(chǎn)物,住房制度改革要求以市場機(jī)制為前提，實現(xiàn)分配的貨幣化和供應(yīng)的社會化。這要求住房公積金側(cè)重效率。在公平和效率問題上，國家應(yīng)如何使這二者達(dá)到和諧統(tǒng)一，應(yīng)如何充分發(fā)揮住房公積金的最大效益，這正是本文所要探討的問題。
　　　　一、公平與效率有機(jī)結(jié)合，住房公積金在住房制度改革中發(fā)揮了重要作用

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條件，國家開始下大力氣培育住宅業(yè)，大力發(fā)展住房公積金職工購房貸款業(yè)務(wù)。為此，各地初步建立了政策性個人住房貸款制度，也就是說，職工所在單位建立了住房公積金制度的，職工購買住房時，可向住房中心申請到比銀行貸款利率低的購房貸款。只要單位建立了住房公積金制度，就可享受此項待遇，體現(xiàn)了此項制度的保障性。向職工發(fā)放政策性購房貸款，增強了職工購房的支付能力，同時也提高了住房公積金運用的安全性，加速了資金周轉(zhuǎn)，體現(xiàn)了此項制度的效率性。
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　　　　住房新_呼喚改變我國的低房租狀況，只有提高房租，才能刺激老百姓的住房消費。對低收人家庭，當(dāng)房租超出家庭工資收人的規(guī)定比例的，可以申請?zhí)岽鎮(zhèn)�人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲金來解決支付能力不足的問題。住房公積金制度還規(guī)定職工翻建、大修自住住房時，也可申請?zhí)崛∽》抗e金，從而使住房維修得到保證。在這一方面制度的公平性和效率性都得以體現(xiàn)。
　　　　二、政府失靈、政策缺位使得住房公積金的公平與效率難以為繼
　　　　(一)普通商品住房的價格和利潤率政府難以控制
　　　　原因有兩個:第一現(xiàn)在是開發(fā)商_定價的時代,國家無法控制普通商品住房的利潤。第二地方政府希望將房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)在這種思想的指導(dǎo)下部分地方政府不愿控制房價�！胺績r越高、高檔房越多,對地方政府而言,意味著財政收入增加、GDP增長�！睘榇�,一些地方政府一方面加大征地、供地力度,擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模;另一方面,則通過開發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)售審批等環(huán)節(jié),默許、支持商品住房高檔化,導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡。中低收入者即使有住房公積金，也難以支付遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其支付能力的房價，只能望房興嘆。政府失靈使得住房公積金既無公平，也無效率。
　　　　(二)沒有建立政策性金融制度，中低收入居民住房建設(shè)得不到支持
　　　　無論是一直發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家如德國、日本,還是新興的發(fā)達(dá)國家如新加坡,都有支持面向普通居民住房建設(shè)的政策性金融制度。在日本,政府性專門的住房金融機(jī)構(gòu)主要是住房金融公庫、住房金融公司。主要功能是直接為住房建設(shè)和購買提供長期低息資金或間接性住房資金的供給,但都包括了為住房建設(shè)提供長期資金,有效地支持了保障性住房的建設(shè)。新加坡采取的是政府全面管理的住房金融_,對住房市場的金融引導(dǎo)和支持主要是通過住房公積金制度來實現(xiàn)的。中央公積金的主要用途是向住房發(fā)展局發(fā)放社會住宅建設(shè)貸款或進(jìn)行房地產(chǎn)再投資,個人買房時支付的首期付款以及提供以分期付款方式還本付息的住房低利息貸款。我國沒有建立起政策性金融制度，住房公積金在這方面的公平與效率無從談起。
　　　�。ㄈ┝夥繘]有成為住房供應(yīng)的主渠道
　　　　由于大部分城市廉租房制度存在的對建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租住對象等的把關(guān)不嚴(yán),廉租房的優(yōu)惠并未惠及中低收入家庭,廉租房客觀上并沒有發(fā)展成為供應(yīng)主體。國家對廉租住房制度相關(guān)政策的缺失使得廉租住房未能發(fā)揮其應(yīng)有的保障作用。與經(jīng)濟(jì)適用房相比較，廉租住房無論從節(jié)約土地和國家宏觀調(diào)控的角度來看都有更大的優(yōu)越性。作為保障普通居民基本居住條件的責(zé)任主體,政府還沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。
　　　　三、采取有效措施，充分發(fā)揮住房公積金的公平與效率
　　　�。ㄒ唬┦蛊胀ㄉ唐纷》績r格回歸正常
　　　　一般來講,樓盤越高檔,利潤率越高。這對于具有社會保障性質(zhì)的住房商品來講是不合理的。解決這個問題的有效辦法,不在于政府的直接干預(yù),從根本上解決問題的辦法在于用市場競爭使利潤率回歸到正常水平,也包括用發(fā)展集資合作建房的方式增加市場競爭。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家(如美國),只要符合城市規(guī)劃,符合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),個人或開發(fā)公司拿到土地進(jìn)行開發(fā)或自建住房并不困難,能拿到的地塊大小、方便程度甚至可以與到_市場買豬肉相比,但在中國卻是較為困難的。既然直接控制房價涉嫌過度干預(yù)市場,那么只有一個辦法,就是通過市場行為控制商品房房價:可以用最高房價招標(biāo)的辦法出讓土地。也就 ……（未完，全文共4128字，當(dāng)前僅顯示2085字，請閱讀下面提示信息。收藏《我國住房公積金管理及其對住房制度改革的影響研究》）