論經(jīng)濟適用住房上市補繳土地收益金問題

論經(jīng)濟適用住房上市補繳土地收益金問題

摘要:隨著國家住房制度的不斷完善，各地已開始允許經(jīng)濟適用住房有條件的上市。各地在經(jīng)濟適用房上市交易時普遍采用了補繳土地收益金的方法。本文通過對經(jīng)濟適用住房政策的認識，從經(jīng)濟適用住房相關(guān)的土地政策方面分析土地收益的構(gòu)成，從多因素進行量化分析，目的在于探討土地收益金剛算模型，以便為地方政府在確定土地收益補繳數(shù)額時提供理論參考依據(jù)，提高政府制定土地收益政策時的科學(xué)性。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟適用住房　上市　土地收益

按我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策，經(jīng)濟適用住房滿五年后即可上市交易，交易時需向國家補繳土地收益金�，F(xiàn)在流行的做法是:補繳土地出讓金，簽汀土地出讓合同。那么土地收益金等同于土地出讓金嗎?土地收益金包括哪些范疇，如何測算，如何量化土地收益金補繳額度，只有厘清當前工作中存在的一些模糊認識，才能確保經(jīng)濟適用房上市時合理、合法地補繳土地收益金。
S1我國經(jīng)濟適用房的內(nèi)涵及發(fā)展概況
s1-1經(jīng)濟適用房的內(nèi)涵及基本特性經(jīng)濟適用房由各地根據(jù)經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃，由國家實行土地劃撥供給，免收土地出讓金
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客觀需要，經(jīng)濟適用住房上市需求旺盛。
其一，換房需求導(dǎo)致經(jīng)濟適用住房上市。按經(jīng)濟適用住房相關(guān)政策規(guī)定單套面積一般要求控制在60平方米左右，但隨著時間的推移，居民家中人口增多，60平方米已不能滿足居住要求。其二，房屋總價低，交易費用少使其成為首次置業(yè)者的首選。
其三，住房在居民家庭財產(chǎn)中份額比重最大，有時會因某些特殊原因?qū)е驴焖僮儸F(xiàn)的需求等等。
S3經(jīng)濟適用住房上市須補繳土地收益金的價格內(nèi)涵筆者在日常工作中發(fā)現(xiàn)，許多國土資源管理的從業(yè)者常常把土地收益金、土地出讓價款、土地出讓金混為一談，把相鄰地塊的出讓價款作為本地塊補繳土地出讓金時的參考值，往往導(dǎo)致補繳數(shù)額不合理地增大。因此筆者認為需從以下三個方面理解土地收益金的價格內(nèi)涵。
53-1區(qū)別三金應(yīng)建立合理的比較基準總價相同的不同地塊由于面積不同、容積率不同，依據(jù)公式:樓面地價=土地總價/總建筑面積，總建筑面積=土地面積*容積率，單價有可能有著天壤之別。因此比較地塊總價沒有現(xiàn)實意義，樓面地價才能反映出真實的地價水平，因此比較三金的不同應(yīng)以樓面地價為基準。
s3-2三金內(nèi)涵上的區(qū)別需補繳的土地收益金指土地使用權(quán)價值增值和土地規(guī)費補繳兩部分，土地使用權(quán)價值增值又體現(xiàn)在土地權(quán)益價差和土地區(qū)位價差兩個方面，土地權(quán)益價差體現(xiàn)在由部分產(chǎn)權(quán)向完全產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變，屬于政府政策救濟部分，數(shù)值上等同于同一估價時點上裸地標定地價與劃撥成本之差。區(qū)位價值增值以級差地租為表現(xiàn)形式，數(shù)值上等同于不同時點上同一地塊由于土地開發(fā)程度的差異引起的區(qū)位價值差增值部分。
土地出讓價款是由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地溢價收益構(gòu)成，其中土地溢價是指開發(fā)商在土地出讓市場上競買時形成的成交價與出讓底價的差值，是土地公開市場上形成的特殊價格部分，土地出讓價款包含了土地開發(fā)成本土地出讓金是單指土地使用權(quán)權(quán)利的讓渡，是一定年期的土地使用權(quán)的價格，不含土地開發(fā)成本。一般情況下土地出讓金僅占土地出讓價款的25%左右(源于國土資源部法規(guī)司政策研究處藍天宇的講話材料)。所以2000年版(GF-2000-2601)《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本公布后簽汀的土地出讓合同多采用了土地出讓價款的提法，不再將其簡單的稱為土地出讓金。
當前階段，經(jīng)濟適用住房上市補繳土地收益金時多采用協(xié)議出讓的方式交納土地出讓金，這實質(zhì)上是對補繳土地收益的一種簡化，屬不嚴謹?shù)刈龇ā?br>s3-3經(jīng)濟適用住房的價格構(gòu)成及享有的優(yōu)惠標準經(jīng)濟適用住房成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，管理費、貸款利息和稅金。管理費控制在建設(shè)成本的2%以內(nèi)，利潤控制在建設(shè)成本的0}3%以內(nèi)。免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(俗稱大配套費)、居住小區(qū)盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，契稅、人防工程建設(shè)費，減半征收水電增容費等。
S4當前各地采用的幾種土地收益補繳方式經(jīng)濟適用住房是劃撥供地，其出售時實行政府指導(dǎo)價，以建造成本加規(guī)定利潤的方法確定售價，其購買對象也被限定在特定范圍內(nèi)，經(jīng)濟適用住房的這種特殊性決定了其價格與商品房會有很大不同。從筆者了解的情況看，目前各地在制定補繳土地收益金政策時主要有以下幾種類型:(1)按照同地段普通商品住宅與經(jīng)濟適用住房差價的so%交納土地收益(多地采用)(2>按照城市土地級別基準樓面地價的to%上繳土地收益(寧波等)(3)按照購房人所購經(jīng)濟適用住房房款的8%的比例交納土地收益金后，將擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋進行轉(zhuǎn)讓(貴陽等)(4)第一次轉(zhuǎn)讓時免收，仍作經(jīng)濟適用住房，第二次轉(zhuǎn)讓時征收(深圳等)可以看出，不論是采用差價補繳法還是比例補繳法都需要一定的測算量，測算時都會遇到各種不確定因素。例如按差價補繳時，同地段普通商品住宅的價格標準如何確定，經(jīng)濟適用住房價格是原購入價價還是現(xiàn)交易價等等;按比例補繳時樓面地價是否區(qū)分樓層差，上繳比例確定為多少是合理水平，確定上繳比例的依據(jù)是 ……（未完，全文共4144字，當前僅顯示2093字，請閱讀下面提示信息。收藏《論經(jīng)濟適用住房上市補繳土地收益金問題》）