保利世貿(mào)營銷策劃書

目錄/提綱：……
目錄一、本項目總體狀況
二、本地塊商業(yè)價值評價
三、項目開發(fā)總體思路
四、項目商業(yè)功能定位
五、項目營銷SWOT分析
六、營銷核心策略
七、客戶定位
八、價格定位及包租回報率的確定
九、付款方式
十、銷售進度計劃
十二、廣告推廣及費用預(yù)算
十三、開盤前期準(zhǔn)備工作
二、本地塊商業(yè)價值評價
三、項目開發(fā)總體思路
四、項目商業(yè)功能定位
二、核心價值梳理:”5E價值體系”
（一）優(yōu)勢：
（二）劣勢：
（三）威脅：
（四）機會：
一、現(xiàn)場銷售
二、展銷會
三、業(yè)務(wù)員直銷（即業(yè)務(wù)員派單）
四、業(yè)主直銷（即顧客營銷體系）
七、客戶定位
八、價格定位及包租回報率的確定
十、銷售進度計劃
（二）營業(yè)實績的管理及統(tǒng)計
（一）依據(jù)營業(yè)處、區(qū)域處別，統(tǒng)計××的銷售額
（二）依據(jù)營業(yè)處別統(tǒng)計××家以外的銷售額
（三）另外幾種銷售額統(tǒng)計須以各營業(yè)處為單位制作
十一、銷售促銷手段及活動
二、網(wǎng)絡(luò)
十三、開盤前期準(zhǔn)備工作
（一）銷售實務(wù)與人員培訓(xùn)
（二）現(xiàn)場包裝
……
保利世貿(mào)營銷策劃書

目錄
一、 本項目總體狀況
二、 本地塊商業(yè)價值評價
三、 項目開發(fā)總體思路
四、 項目商業(yè)功能定位
五、 項目營銷SWOT分析
六、 營銷核心策略
七、 客戶定位
八、 價格定位及包租回報率的確定
九、 付款方式
十、 銷售進度計劃
十一、 銷售促銷手段及活動
十二、 廣告推廣及費用預(yù)算
十三、 開盤前期準(zhǔn)備工作

一、 本項目總體狀況

保利世貿(mào)E座寫字樓的概況
　　　項目位于廣州市海珠區(qū)新港東路1000號，琶洲地鐵站南面，地鐵站C、D出口，緊鄰廣交會三期展館；總占地面積：118613 m2，總建筑面積：56萬m2（三期占地12600平方米，寫字樓建筑面積：48727平方，公寓建筑面積：47338平方米），地上建筑面積約39萬m2。三期規(guī)劃為一棟公寓和一棟寫字樓，編號分別為D棟公寓和E棟寫字樓。兩棟樓之間的東西間距25米，E棟和二期寫字樓的間距為65米。
　　　E棟寫字樓位于保利世界貿(mào)易中心東南角，東北角為保利世貿(mào)一期博覽館，北臨吉盛偉邦和保利世貿(mào)二期辦公樓，西側(cè)計劃建設(shè)一個五星級洲際酒店，南臨黃埔涌及萬畝果林。東臨電信母局辦公樓。
　　　保利世貿(mào)E座寫字樓建筑面積：48727平方米，總共
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寫字樓：4～14、16～29、31～45層
空中商務(wù)會所：頂層750㎡會所
寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高：3.4米
標(biāo)準(zhǔn)層單層面積：1060平方米
大堂：入戶大堂凈高度7米左右，面積253平方米
9、寫字樓戶型
寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1076 ㎡，標(biāo)準(zhǔn)層為14個單元（31層以上為13個單元）
寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、各單元面積：
三期 E棟寫字樓主要有4種戶型，編號分別為A、B、C、D。指標(biāo)大致如下：
A B C D
套內(nèi)面積 74～77 37 54 114
建筑面積 104～106 51 74 156
E棟戶數(shù) 186 266 40 54


二、 本地塊商業(yè)價值評價
　　　日前，2010“海珠琶洲會展經(jīng)濟論壇”舉行。“天河北——珠江新城——琶洲CBD”的世紀(jì)規(guī)劃再次成為焦點。琶洲，不再僅有會展商務(wù)概念，今日的琶洲，已然成熟！
　　會展群聚效應(yīng)日益凸顯！大型總部企業(yè)紛紛搶灘進駐！琶洲村如火如荼地改造！琶洲，廣州城市新核，一個無限前景的未來，已經(jīng)到來！廣州下一個30年的城市中央格局，理當(dāng)關(guān)注琶洲！
　　　琶洲CBD，廣州未來經(jīng)濟新亮點
　　　在去年正式確立的廣州CBD擴容規(guī)劃中，琶洲將與一江之隔的珠江新城連成一體，通過琶洲大橋和獵德大橋相連接，將成為中國第三大CBD區(qū)珠江新城的延續(xù)。以員村為核心的23.6公里地塊完成華麗轉(zhuǎn)身，聚合會展、金融、商貿(mào)三大引擎動力，晉級為國際城市中央商務(wù)核心，成為實力、活力、魅力三位一體的復(fù)合型新城市濱水中心區(qū)。區(qū)域板塊的升級，使員村地位、價值得到全面的提升。保利世貿(mào)E座正位于琶洲核心，地鐵八號線琶洲站直達(dá)，優(yōu)越區(qū)位無可復(fù)制。
　　　另外，保利備受矚目的琶洲村項目已經(jīng)開動工。項目總占地75萬平方米，總建筑面積185萬平方米，集五星級酒店、超甲級寫字樓群、江景豪宅、高級公寓、大型購物中心及國際風(fēng)情商業(yè)街為一體，與保利世界貿(mào)易中心綜合體相輔相成，將成交保利在琶洲會展經(jīng)濟圈的宏偉格局。保利世貿(mào)E座寫字樓周邊生活商業(yè)配套日益完善，未來升值空間無限。
　　　世界500強紛紛定向進駐
　　　根據(jù)廣州濱水CBD規(guī)劃，琶洲已被規(guī)劃為跨國公司地區(qū)總部、國內(nèi)企業(yè)總部集聚區(qū)，因而深受大型企業(yè)青睞。2011年3月23日，廣州土地市場迎來了春節(jié)后首場土地盛宴。其中濱水CBD區(qū)域中的三幅商業(yè)用地，總面積達(dá)到31萬平方米，中標(biāo)者均為行業(yè)翹楚，包括服裝行業(yè)、家居品牌和中國民營500強企業(yè)。此外，本次三幅商業(yè)地塊的出讓交易信息直接寫明“地塊為總部經(jīng)濟用地”。加上本次出讓的三幅商業(yè)用地，琶洲商務(wù)區(qū)已經(jīng)確定云集地產(chǎn)、鋼鐵、電力、照明、服裝、家居六個行業(yè)的總部，即將成為名副其實的總部經(jīng)濟基地。
　　　總部企業(yè)匯聚，將進一步提升琶洲未來核心CBD的價值，濃厚的商務(wù)氛圍和國際化頂尖商務(wù)資源將為琶洲板塊內(nèi)企業(yè)帶來強大的發(fā)展后勁，無容置疑，進駐琶洲，將為企業(yè)創(chuàng)造巨大的發(fā)展空間，這也是保利世貿(mào)E座的成交客戶最為看重的一點。
　　　56萬㎡旗艦綜合體，擁享萬千資源
　　　占據(jù)琶洲會展CBD核心區(qū)域的保利世界貿(mào)易中心緊鄰琶洲國際會展中心，是世界第一會展核心圈唯一在售地鐵上蓋大型城市綜合體物業(yè)，也是保利地產(chǎn)在會展商圈打造唯一大型城市綜合體標(biāo)桿產(chǎn)品。
　　　項目分為四期開發(fā)是集超甲級寫字樓、博覽館標(biāo)準(zhǔn)展、吉盛偉邦家居品牌館、酒店式公寓、白金五星級酒店以及大型美食中心等多種業(yè)態(tài)于一體的廣州首個以會展經(jīng)濟為主導(dǎo)的多功能城市綜合體。由于不可再生的地段優(yōu)勢和超大規(guī)模的業(yè)態(tài)聚合優(yōu)勢，構(gòu)建會展商圈第一標(biāo)桿物業(yè)的行業(yè)地位將成為現(xiàn)實。保利世貿(mào)E座屬于保利世貿(mào)中心綜合體三期項目，也是其最后一期可售物業(yè)。四期是今年年底建的五星級酒店。保利世貿(mào)E座是目前琶洲CBD核心區(qū)域，地鐵上蓋，唯一可售旗艦寫字樓，共享保利世貿(mào)中心56萬平方米商業(yè)綜合體配套優(yōu)勢。
　　　自廣交會遷往琶洲后，琶洲商圈的物業(yè)價值得到進一步提升。目前，琶洲的主要寫字樓商鋪售價在2萬元/平方米以上，接近CBD核心區(qū)珠江新城水平。如琶洲國際采購中心售價都在2.5萬元/平方米左右，中洲交易中心商鋪價格則在2.1萬元/平方米左右。
　　　琶洲地區(qū)為廣州十大總部經(jīng)濟功能區(qū)之首。世界500強總部企業(yè)集聚。在會展經(jīng)濟的帶動下，加上優(yōu)越的營商環(huán)境，繼中國對外貿(mào)易中心等總部企業(yè)進駐之后，2010年廣東鋼鐵集團、廣東電網(wǎng)、廣州地鐵等一批大型總部項目已確定落戶琶洲。香港南豐集團中國區(qū)總部 ……（未完，全文共10022字，當(dāng)前僅顯示2384字，請閱讀下面提示信息。收藏《保利世貿(mào)營銷策劃書》）