干部學(xué)習(xí)課件：為什么合法的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)很重要（下）

目錄/提綱：……
四、成都改革的經(jīng)驗(yàn)
（一）成都改革的“四步走”
（二）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策
（三）成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革
（四）土地流轉(zhuǎn)與震后聯(lián)建政策
（五）搭建集體土地交易平臺(tái)
五、成都改革實(shí)驗(yàn)的啟示
……
為什么合法的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)很重要
——成都改革實(shí)驗(yàn)的啟示（下）
周其仁
北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)

四、成都改革的經(jīng)驗(yàn)
（一）成都改革的“四步走”
所以下面我就簡(jiǎn)要介紹一下我們?cè)诔啥紝?shí)驗(yàn)區(qū)看到的一些情況，這項(xiàng)工作是我們北大和很多老師一起做的。成都的做法主要分成這門幾段。
第一段是西部大開發(fā)，要擴(kuò)大城市化，要搞工業(yè)、進(jìn)大項(xiàng)目，工業(yè)項(xiàng)目、投資往那里移動(dòng)。怎么避免東部的弊端？ 2003年成都就提出“三個(gè)集中”，即工業(yè)項(xiàng)目向工業(yè)區(qū)集中；農(nóng)民向中心村、集鎮(zhèn)城市集中；耕地向種田能手集中。這三個(gè)集中不是成都的發(fā)明，而是江浙發(fā)明的�！叭齻�(gè)集中”的目地，就是實(shí)現(xiàn)空間資源的優(yōu)化配置。他們組織來看來以后覺得，四川、成都后起，要抓住這個(gè)東西，空間資源不要布錯(cuò)。這是03的年的做法。
可是回來要做要找到路線啊，你怎么集中��？可是你怎么集中，新房子誰蓋，老房子拆了怎么辦，投資誰來投？補(bǔ)償誰來做？2004年到2007年，在當(dāng)時(shí)城市化矛盾加重的情況下，他們就逼出了國(guó)土部的一個(gè)政策叫“掛鉤”，就是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，比如說農(nóng)村建設(shè)用地收縮一畝必須和城市的建設(shè)用地?cái)U(kuò)大一畝掛鉤。成都就利用這個(gè)政策，給三個(gè)集中籌資，來組織實(shí)施三個(gè)集中的項(xiàng)目。這是第二個(gè)階段。
第三階段就更有意思了。從2008年以后，“三個(gè)集中”是講資源配置，那么到底是誰集中誰？過
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俗講叫“星星對(duì)月亮“，原來農(nóng)戶住得分散像是星星，新建起來的地方比較集中像是月亮，新月亮的面積小于老星星的面積，土地就節(jié)約出來了。
用這個(gè)例子再來看。原來老房子占地50畝復(fù)墾了48畝，新村是20畝，等于凈節(jié)余土地28畝。這28畝原來蓋房子的，現(xiàn)在都變成耕地了。你就問這28畝落哪比較合算？成都市中心商業(yè)圈最貴，一畝土地50年使用權(quán)拍出2000萬元人民幣，而近郊圈是200萬元一畝，遠(yuǎn)郊圈是20萬元一畝，可能實(shí)際情況比這個(gè)差距還要大。有些地價(jià)可以從10萬元一畝直到上億元一畝。你那塊地落到哪合算？很容易算出來這個(gè)帳。如果把建設(shè)用地落到中心的高價(jià)區(qū)，落到原來高價(jià)區(qū)的耕地上，把那塊耕地置換到低價(jià)區(qū)來，雙方都很好啊。
你只要里頭的這個(gè)，空間位置資源配置，這是一門新的學(xué)問，農(nóng)業(yè)文明時(shí)代沒有這種事情，就是城市化以后才有的。建設(shè)用地是權(quán)利，土地不能移，但權(quán)利可以交易，一交易土地就可以移了。怎么移？
　　第一步，城市最外面那個(gè)圈，20萬元一畝，你騰出一畝建設(shè)用地，復(fù)墾成農(nóng)地就增加了耕地。然后把蓋房子的權(quán)利交易到市中心區(qū)，誰買下這個(gè)權(quán)利，誰就可以在市中心按規(guī)劃搞建設(shè)。他用市中心這塊地變成建設(shè)用地帶來的增值差價(jià)支付所有搬遷費(fèi)用，再給當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民一些補(bǔ)償。等于是把低價(jià)區(qū)的建設(shè)用地移到了高價(jià)區(qū)，然后把高價(jià)區(qū)的耕地移到低價(jià)區(qū)來，差價(jià)支付所有搬遷費(fèi)用和交易成本，這就是增減掛鉤。
成都利用這個(gè)政策，以國(guó)土交易中心為平臺(tái)，它當(dāng)中間人，在城鄉(xiāng)之間，我先借錢給你，你騰出地來，把土地指標(biāo)給我，我用指標(biāo)跟高價(jià)地去換錢，然后把這個(gè)錢給你農(nóng)村建設(shè)用地，一批一批的搞。當(dāng)?shù)氐闹Р繒浰徒o我們的名片，背后就寫我有5000多畝土地。這5000畝土地就是村里兩百戶人家搬到新區(qū)以后，老房子一拆騰出來的新增土地。工程隊(duì)進(jìn)去把它變成平地，然后搞農(nóng)田設(shè)施，施上肥料，兩年以后就是好耕地了。這里原來蓋房子的權(quán)利就飛出來了，飛到城里就可以賣錢，跟誰賣，跟國(guó)土系統(tǒng)。因?yàn)閲?guó)土系統(tǒng)知道市中心的房?jī)r(jià)，知道有多少人等著要市中心的高價(jià)地區(qū)的房子、土地指標(biāo)。你要指標(biāo)，我就拍賣，在當(dāng)時(shí)的情況下一畝地就是12萬到15萬。地還是農(nóng)民的，變成耕地還是農(nóng)民的，開始農(nóng)民聽不懂這個(gè)事情，地還在我這里你怎么給我錢。就是原來蓋房子的權(quán)利賣出錢來。怎么可以賣出錢，其實(shí)就是城市擴(kuò)大，需要建設(shè)用地這個(gè)指標(biāo)。
（三）成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革
這個(gè)事情從資源配置是非常妙的。它唯一的問題是主體不清楚，權(quán)利不清楚。農(nóng)民被上樓，權(quán)利缺失，我們覺得成都最厲害就是這個(gè)地方實(shí)行了地方統(tǒng)籌，用增減掛鉤政策，加快推動(dòng)“三個(gè)集中”的地方動(dòng)作，這個(gè)動(dòng)作就是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革。這個(gè)主意最早誰出的呢？是當(dāng)?shù)赜幸粋�(gè)干部，一直在農(nóng)村工作，后來突然把他調(diào)到成都市去當(dāng)房管局局長(zhǎng)，當(dāng)了八年他就開竅了。他說原來城里人有一處房，或者有一塊地，都有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證，這個(gè)產(chǎn)權(quán)證就能幫助他轉(zhuǎn)手自己的房地產(chǎn)，資產(chǎn)在轉(zhuǎn)手當(dāng)中才能增值。農(nóng)民也有房有地，為什么城里人的房子可以買賣，可以轉(zhuǎn)手，農(nóng)民的房子就不能轉(zhuǎn)手呢？所謂城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，首先權(quán)利要平等。城鄉(xiāng)差別很大，農(nóng)村的房子能有誰要？后來發(fā)現(xiàn)經(jīng)過增減掛鉤它們之間是可以轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去的，于是他就提出了建議。房子飛出去變成那里的錢。誰同意才行，價(jià)格怎么定。
成都市委聽了這個(gè)意見以后，就發(fā)生了后來的產(chǎn)權(quán)改革。以確權(quán)頒證作為起手，這個(gè)事情的實(shí)際推進(jìn)難度非常大。建國(guó)60多年，我們農(nóng)民雖然有土地，但是對(duì)自己的使用權(quán)或者是所有權(quán)并不很清楚。成都干的“確權(quán)”這個(gè)事情，是一個(gè)非常困難的事情。到底這個(gè)地東到哪西到哪，這個(gè)房子?xùn)|到哪西到哪，他們之間的使用權(quán)或者是所有權(quán)都不清楚。農(nóng)民就靠不流動(dòng)來維護(hù)產(chǎn)權(quán)邊界。拉丁美洲一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家講到，拉美很多農(nóng)民和農(nóng)民之間的邊界誰在定，就是狗在定。你走過這一家，如果另外一只狗叫了，你就是到了另外一個(gè)家。沒有法律表達(dá)的邊界就不能抽象，一流動(dòng)，財(cái)產(chǎn)就不能轉(zhuǎn)，如果你離開了，你們家的房地產(chǎn)又不能跟著流動(dòng)，別人占了也就白占了。不能有一個(gè)表達(dá)，容易達(dá)成流轉(zhuǎn)的協(xié)定。成都最后就干了這個(gè)事情。
這是非常困難的事情。一塊地東家說是他的，西家也說是他的，你說是誰的？這就涉及到歷史，涉及到記憶，涉及到村莊的記憶。最后發(fā)現(xiàn)解決這種矛盾只有一個(gè)辦法，把歷年當(dāng)過隊(duì)長(zhǎng)、當(dāng)過支書的全部請(qǐng)來，在村里組織一個(gè)“長(zhǎng)老會(huì)”，當(dāng)然正規(guī)的名字不叫長(zhǎng)老會(huì)，叫村莊議事會(huì)。然后各家先自報(bào)，你有多少地，這塊地東到哪西到哪，如果大家沒有疑義、沒有糾紛就通過了。如果有糾紛，就由村里的長(zhǎng)老們就來議，土改的時(shí)候是怎么回事？社教的時(shí)候怎么回事？合作社的時(shí)候是怎么回事？最后由村議事會(huì)裁定。裁定以后沒有意見公示，公示完了報(bào)縣人民政府，縣人民政府法定公示后，再?zèng)]有意見，就頒權(quán)發(fā)證，一家一戶那么做。然后還有一個(gè)操作的流程。
說來真是很巧，推廣村莊議事會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)定在哪一天呢，就 ……（未完，全文共7272字，當(dāng)前僅顯示2554字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)課件：為什么合法的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)很重要（下）》）