論我國農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

目錄/提綱：……
一、集體建設(shè)用地使用權(quán)的基本理論
（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征
（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)的種類及其內(nèi)容
二、集體建設(shè)用地使用權(quán)構(gòu)成要件
（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體
（三）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的效力
……
論我國農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

[摘要]改革開放以來，我國城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革不斷取得進(jìn)展，但農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革卻一直徘徊不前。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度是否完善，直接關(guān)系到農(nóng)民、農(nóng)業(yè)、農(nóng)村的穩(wěn)定和繁榮，關(guān)系到國民經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。本文從集體建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征和分類出發(fā)，通過對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)構(gòu)成要件的主體、客體、效力的分析，明確其流轉(zhuǎn)的方式與在流轉(zhuǎn)過程中需要承擔(dān)的風(fēng)險。并通過介紹我國的相關(guān)立法概括和當(dāng)今的立法現(xiàn)狀，更好的展望未來的立法固定。本文還從歷史的角度分析了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程，對我國現(xiàn)今土地流轉(zhuǎn)制度的改革具有指導(dǎo)借鑒意義。最后對怎樣完善我國農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行了闡述。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體建設(shè)用地； 使用權(quán)；流轉(zhuǎn)制度 ; 缺陷 ; 完善
一、集體建設(shè)用地使用權(quán)的基本理論
（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征
“農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)是指法定主體依法取得的對
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用權(quán)的主體、內(nèi)容都有所不同。依我國現(xiàn)行的《土地管理法》的規(guī)定：我國目前農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)主要分為農(nóng)民宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公益建設(shè)用地使用權(quán)三種類型。由于對土地的使用方式和目的差異導(dǎo)致了不同類型使用權(quán)的具體權(quán)利內(nèi)容的不同。
1.宅基地使用權(quán)
“從其字面上看，宅基地使用權(quán)即住宅建設(shè)用地使用權(quán)，在我國，由于城鎮(zhèn)居民的宅基地使用權(quán)已經(jīng)被納入到國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)中，故宅基地使用權(quán)實際上是一項從屬于集體建設(shè)用地使用權(quán)制度的，只適用于鄉(xiāng)村居民住宅建設(shè)用地的土地適用權(quán)制度�！盵3]而根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。村民建設(shè)住宅時，應(yīng)該符合該城市土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地。村民住宅用地，經(jīng)過鄉(xiāng)人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)，占用農(nóng)地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)。在依批準(zhǔn)程序依法取得宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)人可依法占有和使用集體的土地，利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施，并取得這些住宅和附屬設(shè)施的所有權(quán)。又由于城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村取得宅基地，而村民又只能擁有一處宅基地，故村民出賣后宅基地后就不能另外再申請宅基地了，所以說在我國民間很少有發(fā)生宅基地轉(zhuǎn)讓的情形。然而宅基地因自然原因而滅失的，對自然滅失的宅基地應(yīng)當(dāng)重新分配。在已經(jīng)登記宅基地的情況下，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記和注銷登記。
2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)或公益建設(shè)用地使用權(quán)
“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)或公益建設(shè)用地使用權(quán)是鄉(xiāng)、村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資興辦的鄉(xiāng)村企業(yè)以農(nóng)民集體經(jīng)濟組織投資、入股的土地為客體而設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)�！盵4]鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的用途僅限于企業(yè)經(jīng)營所需的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施的建設(shè)。如果因企業(yè)破產(chǎn)，兼并等情況致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，也不能單獨抵押，即使因上述原因?qū)е率褂脵?quán)轉(zhuǎn)移的，未經(jīng)法定程序也不得改變土地所有權(quán)和用途；如果涉及土地轉(zhuǎn)為農(nóng)用地，不僅需要縣級以上政府的批準(zhǔn)，還需要按農(nóng)用地專用審批的權(quán)限，辦理相應(yīng)批準(zhǔn)手續(xù)，禁止越權(quán)審批；鄉(xiāng)村土地因閑置兩年或停產(chǎn)一年以上的，因由原土地所有者收回，重新安排使用。
二、集體建設(shè)用地使用權(quán)構(gòu)成要件
（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)為土地的使用者而非所有者，建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地使用者之間的交易，無論其采用何種形式，轉(zhuǎn)移的都是土地使用權(quán)�！霸诂F(xiàn)行土地制度下，集體建設(shè)用地使用權(quán)與所有權(quán)一般都處于分離狀態(tài)，土地使用權(quán)的享有者通常是實際的土地使用者，因此，能夠作為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體的應(yīng)該是集體建設(shè)用地使用權(quán)人和土地使用者。”[5]
(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體
集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體應(yīng)為現(xiàn)實的建設(shè)用地而非規(guī)劃的建設(shè)用地。“作為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)客體的建設(shè)用地，包括現(xiàn)實的已經(jīng)被土地使用者合法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地和已被土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃確定為建設(shè)用地的土地。由我國土地使用制度改革的目標(biāo)所決定，作為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)客體的應(yīng)該是前者而不是后者�！盵6]近年來，不少試點地區(qū)都將后者列入集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍，并以此為主進(jìn)行流轉(zhuǎn)。但在流轉(zhuǎn)過程中也出現(xiàn)了諸多問題，但總的解決問題的方向是在立法的時候把建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對象限定在限存量的土地流轉(zhuǎn)中，并且把土地流轉(zhuǎn)的審批權(quán)交由人民政府，這樣人民政府就可以把他的規(guī)劃與土地流轉(zhuǎn)做一個協(xié)調(diào)，從而把土 ……（未完，全文共2972字，當(dāng)前僅顯示1889字，請閱讀下面提示信息。收藏《論我國農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度》）