關(guān)于老住宅小區(qū)實(shí)施保障型物管的建議

關(guān)于老住宅小區(qū)實(shí)施保障型物管的建議
沈 鋼
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分，與人民群眾的生產(chǎn)生活息息相關(guān)。近年來，我市的物業(yè)管理行業(yè)得到了較快的發(fā)展，基本上滿足了城市居民的物業(yè)管理需求。但是由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)習(xí)慣的影響，物業(yè)管理的社會(huì)意識(shí)淡薄，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念還沒有完全形成，特別是老住宅小區(qū)還無法全面實(shí)施專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。再加上老住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率不高、企業(yè)虧損經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量逐年下降，居民的滿意度也逐年降低，已經(jīng)影響到我市物業(yè)管理的整體水平，成為物業(yè)管理的一個(gè)難點(diǎn)。為此，學(xué)習(xí)其他城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市老住宅小區(qū)的實(shí)際情況，創(chuàng)新管理模式，實(shí)現(xiàn)老住宅小區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，這對(duì)改善居住環(huán)境，提高人民群眾的生活質(zhì)量，維護(hù)_，樹立良好的城市形象，都具有十分重要的意義。
一、我市老住宅小區(qū)物業(yè)管理基本情況
全市共有33個(gè)老住宅小區(qū)，總建筑面積為240
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業(yè)主花錢買服務(wù)”為宗旨，全力推進(jìn)“業(yè)主自治、質(zhì)價(jià)相符”的老小區(qū)長(zhǎng)效管理工作。2010年以來，通過組織召開157次長(zhǎng)效管理推進(jìn)會(huì)和協(xié)調(diào)會(huì)，已有城北新村、南園二村、華苑二村B區(qū)等18個(gè)老小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施了長(zhǎng)效管理方案，實(shí)現(xiàn)了老小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作。目前實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的老小區(qū)數(shù)量占已完成整治小區(qū)總數(shù)的90%，占全市老小區(qū)總數(shù)的55%。
三、老住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題
1、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難
2012年，我市33個(gè)老小區(qū)中物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率最高是倉(cāng)房小區(qū)，收繳率為97%；較低的是幸福新村，僅為47%；其他小區(qū)也多數(shù)維持在52%左右。
2011年以來，經(jīng)與市法院協(xié)調(diào)，針對(duì)業(yè)主欠費(fèi)行為，已在四個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)集中開庭，并通過相關(guān)媒體開展了宣傳引導(dǎo)工作，但收效不大。
2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整難
因我市老小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已16年未上調(diào)，隨著勞動(dòng)力用工成本的逐年增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收的費(fèi)用早就難以為繼。根據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，需通過召開業(yè)主大會(huì)，超過半數(shù)的業(yè)主同意。自2010年以來，通過召開了業(yè)主大會(huì)，將市場(chǎng)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上門征求業(yè)主意見。雖然有18個(gè)老小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)上調(diào)方案得到小區(qū)內(nèi)50%以上業(yè)主簽字認(rèn)可，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)時(shí)，許多業(yè)主仍然只愿意按照老標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，或者以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太高為由拒絕繳費(fèi)。因此，在實(shí)際操作過程中，上調(diào)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是一件非常困難的事情。
3、業(yè)主自治意識(shí)淡薄
根據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的管理權(quán)屬于產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主，但總體上我市業(yè)主的自治意識(shí)還未建立，沒有能正確行使業(yè)主的權(quán)利和積極履行業(yè)主的義務(wù)。近幾年，社區(qū)也加大宣傳力度，在小區(qū)內(nèi)廣泛發(fā)動(dòng)業(yè)主報(bào)名參加業(yè)委會(huì)，卻常常面臨無人報(bào)名和選人難的問題。即使選舉出了業(yè)委會(huì)，在開展工作時(shí)往往由于各種原因而無法發(fā)揮其自身作用。目前成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)有38個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的39%，其中能正常開展工作的業(yè)主委員會(huì)僅有26個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的27%。
四、相關(guān)建議
小區(qū)物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，有準(zhǔn)公共性特點(diǎn)，小區(qū)管理能否長(zhǎng)效直接影響了社會(huì)安定和城市的健康發(fā)展。針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理還未能全面進(jìn)入市場(chǎng)化的現(xiàn)狀，應(yīng)創(chuàng)新思路，實(shí)事求是，因地制宜，實(shí)施分類管理，才能開創(chuàng)我市物業(yè)管理工作新局面。
1、建立“保障型物管”新模式
“保障型物管”是指針對(duì)暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件或無人管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)提供有償?shù)臏?zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會(huì)重新選聘服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，形成無縫對(duì)接。根據(jù)周邊城市經(jīng)驗(yàn)，“保障型物管”機(jī)制由社區(qū)全面推進(jìn)，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、日常管理和監(jiān)督考核。社區(qū)可將轄區(qū)內(nèi)“保障型物管”小區(qū)的日常服務(wù)工作發(fā)包給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接，也可自行聘用保潔人員形成專業(yè)隊(duì)伍負(fù)責(zé)小區(qū)保潔、綠化養(yǎng)護(hù)。
“保障型物管”所需經(jīng)費(fèi)包括人員工資、管理經(jīng)費(fèi)等，這些經(jīng)費(fèi)來源由兩部分組成：一部分來自于業(yè)主交納的保潔費(fèi)，另一部分來自于政府通過考核、評(píng)優(yōu)等措施進(jìn)行的補(bǔ)貼。
2、確定合理的“保障型物管”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
“保障型物管”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只能是簡(jiǎn)單的保潔和綠化養(yǎng)護(hù)，以保障小區(qū)業(yè)主的基本需求，避免引發(fā)社會(huì)矛盾。同時(shí)，應(yīng)明確建立“保障型物管”的最終目的仍然是逐步引導(dǎo)業(yè)主行使小區(qū)管理權(quán)，實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理。 ……（未完，全文共2877字，當(dāng)前僅顯示1829字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于老住宅小區(qū)實(shí)施保障型物管的建議》）