城區(qū)直管公房零星公寓樓城中村住房情況調研報告

目錄/提綱：……
一、基本狀況
1、分布狀況比較零散
2、房屋質量普遍較差
3、居住環(huán)境比較惡劣
一是基礎設施薄弱
二是違章搭建現象普遍
三是衛(wèi)生狀況很差
四是治安、安全隱患嚴重
4、居民改造呼聲強烈
二、周邊城市危舊房改造的方法和成功經驗
一是二次征詢機制
二是“數磚頭加套型保底”機制
三是可選擇安置機制
四是各方協(xié)調機制
五是改造過程全公開機制
四是采用“先簽約先選房”等激勵機制，調動被改造戶簽協(xié)、搬遷的積極性
三、改造的意見和建議
（一）明確改造的指導思想和總體要求
（二）確立改造的基本原則
一是規(guī)劃引領和分類有序推進相結合的原則
二是政府引導和群眾自愿相結合的原則
三是政策扶持和市場運作相結合的原則
四是堅持依法征收和兼顧居民承受能力相結合的原則
（三）科學合理編制改造規(guī)劃方案
1、直管公房改造
一是轉
二是騰
三是售
四是建
2、零星公寓樓改造
一是繼續(xù)綜合整治
二是并入城區(qū)項目進行拆遷改造
三是集中成片重建改造
3、城中村房屋改造
一是整治性改造
二是結合地塊開發(fā)進行改造
（四）有關問題建議
一是強化組織領導
二是明確實施主體
三是堅持群眾自愿原則
四是加大政策支持力度
……

科學規(guī)劃分類有序推進危舊房改造勢在必行
——關于我市中心城區(qū)直管公房、零星公寓樓、城中村住房情況的調研報告

住房是最基本的民生問題。近五年來，市委、市政府在構建覆蓋全社會住房保障體系中，花大力氣推進了中心城區(qū)成片老舊住宅小區(qū)的綜合改造工程，累計投入資金3.2億元，改造面積達150萬平方米（其中老城區(qū)110.5萬平方米、新區(qū)39.5萬平方米），惠及城區(qū)3.5萬居民。該項政府實事工程在改善人居環(huán)境，提升城市形象，增強城市支撐服務功能方面成效顯著，受到了居民的廣泛支持和擁護。隨著成片老舊住宅小區(qū)綜合改造工作的基本完成，城區(qū)居民對直管公房、零星公寓樓和城中村住房進行改造的呼聲和意愿日益強烈。為此，我局組織有關人員，對該三類住房情況進行了全面調查研究。
一、基本狀況
本次調查區(qū)域為204國道以東、蘇州路（339省道）以南、新區(qū)東亭路以西、新瀏河以北的約15平方公里范圍。調查區(qū)域內的直管公房、零星公寓樓、城中村住房總面積為82.5萬平方米（8506戶），其中直管公房6.67萬平方米（114
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。四是治安、安全隱患嚴重。由于基礎設施薄弱，居住人口膨脹和人員結構復雜，使危舊房區(qū)域成為火災等安全事故和“黃賭毒”的高發(fā)地段。
4.居民改造呼聲強烈。今年市住建局辦理的涉及危舊房改造方面的人大代表建議和政協(xié)委員提案共有8件，明顯比往年上升。府南街直管公房居民通過市民直通車多次向市委、市政府主要領導反映改造意愿。零星公寓樓居民要求安裝天然氣的呼聲十分強烈，來信來訪數量也明顯上升。
二、周邊城市危舊房改造的方法和成功經驗
危舊房改造事關民生問題，但同時也涉及到公共利益、物權歸屬、補償安置、運作機制、資金平衡、政府公共財政公平投向等眾多法律、政策和社會問題，是一項十分復雜的系統(tǒng)性工程。
上海市危舊房改造最早起源于上世紀90年代的危棚簡屋改造，“十一五”期間中心城區(qū)成片拆除重建改造二級舊里以下危舊房屋343萬平方米，受益居民12.5萬戶，綜合改造舊房近億平方米�！笆濉逼陂g規(guī)劃成片拆除重建改造危舊房350萬平方米，綜合改造舊房5000萬平方米。上海市危舊房改造在“政府有能力、群眾有意愿”的前提下，推行了“五大機制創(chuàng)新”：一是二次征詢機制。第一次對居民“是否愿意接受改造拆遷”進行征詢，如果同意戶數達不到90%，則改造項目暫緩實施；第二次征詢?yōu)椴疬w補償安置方案征詢，在規(guī)定期限內簽訂協(xié)議必須達到三分之二以上，安置補償協(xié)議才開始生效。二次征詢機制扭轉了以前不正常的拆遷氛圍，變“被動改造”為“主動改造”，改變了原來政府與老百姓對立的局面。二是“數磚頭加套型保底”機制。在堅持市場評估的基礎上增加20%-30%的價格補貼和對不成套房屋增加15平方米面積補償。三是可選擇安置機制。在實行貨幣補償或跨區(qū)域異地安置的基礎上，要求就近安置不低于50%。四是各方協(xié)調機制。成立由市政府主要領導任組長，分管副市長任副組長的改造工作領導小組，及時協(xié)調改造中出現的問題。五是改造過程全公開機制。在堅持“陽光拆遷、公開操作”的基礎上，邀請人大代表、政協(xié)委員、社區(qū)工作者和法律人士參加全過程監(jiān)督。同時，上海市、區(qū)兩級財政按照不低于項目總投資的30%安排改造資金投入。
蘇州市危舊房改造經歷了從零星的直管公房解危改造、背街小巷改造、老小區(qū)綜合整治改造向成片城中村（無地隊）及老舊小區(qū)重建改造的發(fā)展轉變過程。2010年3月，蘇州市啟動了滄浪區(qū)南環(huán)新村（占地323.1畝，房屋總面積32.5萬平方米，涉及居民4778戶）的整體重建改造；2012年3月，又啟動了位于主城區(qū)的梅巷片區(qū)、朱家莊新村、解放新村三個片區(qū)的危舊房改造，共涉及居民3332戶，改造面積23萬平方米。蘇州市危舊房改造的顯著特點：一是把危舊房改造作為惠民實事工程，市、區(qū)兩級政府和街道、社區(qū)高度重視、集中力量、強勢推進。二是執(zhí)行新的征收安置條例，針對市區(qū)原有住房面積普遍只有40-60平方米的現狀，對選擇產權調換安置的改造戶，按“安置房間不少，套內面積不小”和“公攤面積不結價（約15平方米）和10平方米優(yōu)惠價”的征收安置政策，對選擇貨幣安置，購買定銷房的被征收戶實行“拆1還1.25”的優(yōu)惠政策。三是嚴格執(zhí)行“八公開一監(jiān)督”制度，將征收安置過程的各個環(huán)節(jié)完全置于“公開、公平、公正”之中。四是采用“先簽約先選房”等激勵機制，調動被改造戶簽協(xié)、搬遷的積極性。
蘇州下轄市（區(qū)）中的工業(yè)園區(qū)自2006年開始對蘇嘉杭高速西側的婁葑鎮(zhèn)群力村的32萬平方米（占地380畝）的城中村實施了整體重建改造。操作上，采用由婁葑鎮(zhèn)政府組建開發(fā)公司，重建的房屋優(yōu)先滿足安置后用于對外銷售，運作虧損部分由區(qū)、鎮(zhèn)兩級財政共同負擔。吳中區(qū)2007年出臺政策文件，對7萬平方米直管公房進行解危改造。操作上，采用了騰退（不符合租賃條件的住戶），配租（新建解危房按人均20平方米配租給符合政 ……（未完，全文共5724字，當前僅顯示2010字，請閱讀下面提示信息。收藏《城區(qū)直管公房零星公寓樓城中村住房情況調研報告》）