寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析

一、寫字樓租賃市場
　　大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。
　　安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高層。現(xiàn)至層為中國有限公司承租；至層業(yè)主安惠公司計劃自用；至層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標(biāo)級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為元㎡月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為元㎡月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。
　　其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在
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的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團(tuán)隊和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
　　寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經(jīng)營和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會更多，但會降低單位回報率。
　　通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在㎡左右。
　　我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時認(rèn)為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。
　　現(xiàn)實存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的⒋層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會，盤活寫字樓資產(chǎn)。
　　三、成本與價格
　　經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在元㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層㎡計，單層投資約為萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低左右，單層投資不超過萬元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計工程預(yù)算表”，總造價最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。
　　定價策略應(yīng)針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價格水平執(zhí)行。如前所述，市場調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上元㎡月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于元㎡月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。
　　按的進(jìn)駐率計算，以元㎡的價格出租，單層收入約為元月，個月收回裝修投入；局部裝修租價以元㎡計，單層收入約為元月，個月回收投資。
　　如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價初步定為元㎡月，單層收入約為元月，投資回收期約個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年元㎡月，次年元㎡月，讓利約為萬元，低于我方預(yù)計裝修投入。 ……（未完，全文共2417字，當(dāng)前僅顯示1537字，請閱讀下面提示信息。收藏《寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析》）