某商業(yè)大廈開發(fā)可行性報(bào)告（房產(chǎn)開發(fā)案）

目錄/提綱：……
一、總論
（一）項(xiàng)目背景
（二）項(xiàng)目概況
（三）問題與建議
二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)
（一）市場(chǎng)調(diào)查
（二）產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)
（三）價(jià)格預(yù)測(cè)
（四）競(jìng)爭(zhēng)力分析
（五）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案
（一）建設(shè)規(guī)模
（二）產(chǎn)品方案
……
某商業(yè)大廈開發(fā)可行性報(bào)告（房產(chǎn)開發(fā)案）

一、總論
（一）項(xiàng)目背景
1.項(xiàng)目名稱：**商業(yè)大廈
2.承辦單位概況
承辦單位是**省**實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本200萬元，開發(fā)資質(zhì)為單項(xiàng)目一次性開發(fā)。
公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：
為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；
為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值--服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)的社會(huì)價(jià)值；
為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高**人的工作生活質(zhì)量；
為股東創(chuàng)造回報(bào)--以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)公司股東。
3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
（1） 政府批復(fù)文件
（2） 國(guó)家及成都市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策
（3） 成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要
（4） 成都市2003、2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)
（5） 成都市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）
（6） 新都區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃
（7） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額
（8） 成都市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料
（9） 投資項(xiàng)目方簽訂的協(xié)議書和意向書
(10)
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4000萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金7000萬元。
本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為11000萬元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加、所得稅后，預(yù)計(jì)利潤(rùn)為2500萬元。
5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)
項(xiàng)目單位數(shù)量
占地總面積平方米7981
總建筑面積平方米43448
居住建筑面積平方米23500
商業(yè)建筑面積平方米13500
地下車庫建筑面積平方米6427
居住局?jǐn)?shù)戶220
平均每戶建筑面積平方米100
平均每戶居住人數(shù)人3.6
綠化率%35
住宅棟數(shù)棟2
平均層數(shù)層25
地下車庫面積平方米6427
停車位個(gè)200
（三）問題與建議
考慮到**商業(yè)大廈建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和較高收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)及安保措施。另外，在住宅的戶型選擇上，經(jīng)充分調(diào)查，選擇了適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一戶型，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于新都區(qū)新城區(qū)及程度北部經(jīng)濟(jì)帶來的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。
二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)
（一）市場(chǎng)調(diào)查
據(jù)2004年新都房屋指數(shù)報(bào)告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為1968.76元/㎡，住宅平均價(jià)格為1817.31元/㎡，寫字樓價(jià)格為3149.16元/㎡，，從市場(chǎng)形態(tài)來看，全區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。
目前成都市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上，住宅面積在100㎡以下的占總量的4%，住宅面積在101—120的占總量的32%,121—140的占總量的45%,141—160的占總量的5%,161—180的占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，100㎡—140㎡的住宅面積目前是成都市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力，時(shí)常接受程度最高。
購(gòu)房者能承受多搞得放假，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題，根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下：承受總價(jià)格在20萬以下的占33%，承受總價(jià)格在20--30萬之間的占40.5%，承受總價(jià)格在30--40萬之間的占14.50%，承受總價(jià)格在40--50萬之間的占8%，承受總價(jià)格在50萬以上的占4%。
以上調(diào)查結(jié)果顯示，新都區(qū)購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在20—30萬之間，比例占到總量的40%以上，可見是主要購(gòu)買力的承受范圍。
另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2004年第四季度新城區(qū)住宅指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為1925.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。
2004年第四季度成都市武城區(qū)樓盤銷售均價(jià)在4000元/平方米左右，且銷售情況良好。
（二）產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)
根據(jù)調(diào)查，目前成都市房地產(chǎn)投資大幅增加，2003年上半年成都完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長(zhǎng)47.17%，施工面積達(dá)到958.2萬平方米。2004年總投資額為132.5億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長(zhǎng)15.4%，占總投資的75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%。從銷售投資比例來看，2001年銷售額只占到投資額的43.78%，2002年上升到60%，在2003年，全市銷售額總面積為759.32萬㎡（其中住宅銷售面積393.13萬㎡），同比增長(zhǎng)17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長(zhǎng)26.62%。再結(jié)合入住成都新都的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。
（三）價(jià)格預(yù)測(cè)
據(jù)調(diào)查，今年成都市和新都區(qū)都將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2004年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)成都市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年成都市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民繼續(xù)置業(yè)，為成都市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致成都市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年成都市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，周邊區(qū)縣房?jī)r(jià)升幅達(dá)20%左右，從原因上看，主要有四：
1.在政府土地供應(yīng)政策與方 ……（未完，全文共6675字，當(dāng)前僅顯示2344字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《某商業(yè)大廈開發(fā)可行性報(bào)告（房產(chǎn)開發(fā)案）》）