關(guān)于預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全

　　我國(guó)規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護(hù)商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購(gòu)人的利益。但從法理角度進(jìn)行透視，預(yù)告登記制度對(duì)于保護(hù)交易安全具有不可替代的作用。
　　預(yù)告登記制度巧妙地填補(bǔ)了債權(quán)與物權(quán)之間因?yàn)榈怯浽斐傻臅r(shí)間空隙和盲點(diǎn)，并將物權(quán)公示手段適用于以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使其具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，從而充分保護(hù)買受人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到維護(hù)交易安全的效果。
　　我國(guó)物權(quán)法第二十條規(guī)定了學(xué)術(shù)界呼喚已久的預(yù)告登記制度。其標(biāo)志著這一最早發(fā)端于普魯士法，后在德國(guó)、瑞士等國(guó)幾經(jīng)演變和磨礪的古老而又充滿活力的法律制度正式扎根于我國(guó)。我國(guó)規(guī)定預(yù)告登記制度的直接目的是保護(hù)商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購(gòu)人的利益。但從法理角度進(jìn)行透視，預(yù)告登記制度對(duì)于保護(hù)交易
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了一座可以使債權(quán)無(wú)縫對(duì)接物權(quán)的橋梁。簡(jiǎn)言之，預(yù)告登記制度為彌補(bǔ)債權(quán)、物權(quán)之間的空隙和盲點(diǎn)而設(shè)立。
　　二、維護(hù)交易安全是主旨
　　按照法經(jīng)濟(jì)分析學(xué)派學(xué)者波斯納的觀點(diǎn)，法律特別是私法，是為盡可能增加交易價(jià)值而設(shè)定的，法律強(qiáng)制的主旨或標(biāo)準(zhǔn)在于為促進(jìn)將來(lái)價(jià)值最大化的行為創(chuàng)造動(dòng)因。這一觀點(diǎn)從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角揭示了私法制度所應(yīng)有的根本出發(fā)點(diǎn)和內(nèi)在價(jià)值。但是筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)更多地強(qiáng)調(diào)了私法制度應(yīng)該著眼于促進(jìn)交易、增值財(cái)富。然而我們還必須看到問(wèn)題的另一面，私法制度必須注重保護(hù)交易安全，否則，交易將不可避免地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點(diǎn)，交易安全即“吾人依自己之行動(dòng)，取得新利益時(shí)，法律上對(duì)于該項(xiàng)取得行為加以保護(hù)，不使其歸于無(wú)效，俾得安全之謂，此種安全之保護(hù)，系著眼于利益之取得，故亦稱交易的安全”。
　　以不動(dòng)產(chǎn)買賣為例，在有效合同簽訂之后，如果在移轉(zhuǎn)登記完成之前，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲或者出賣方又獲取了出價(jià)更高的交易機(jī)會(huì)，在出賣方確定即使支付違約金仍可獲取更大利益時(shí)，他就可能選擇違約。這一點(diǎn)被我們的經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)實(shí)踐所證明，也為“效率違約”理論所倡導(dǎo)。而且，在以債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分為前提的理論體系和立法體系中，也確實(shí)存在這種“效率違約”所需要的法律漏洞。
　　此時(shí)，如果出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動(dòng)產(chǎn)，并且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，成為受法律保護(hù)的新的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。而先前已經(jīng)支付價(jià)金、履行了主要義務(wù)的受讓人卻僅僅只能依據(jù)合同來(lái)追究相對(duì)人的違約責(zé)任。此種“一物二賣”情形中的出讓人或有預(yù)謀地卷款而逃，或因不測(cè)陷于破產(chǎn)境地，或因涉訟而使其名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)遭受查封甚至被強(qiáng)制拍賣�？傊�，受讓人往往處于弱勢(shì)地位，其債權(quán)常常難以得到足額清償，而只能被動(dòng)接受錢物俱失的無(wú)奈處境。所以在買賣房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)程之中時(shí)常出現(xiàn)一種僵局，使交易陷入難以進(jìn)行的艱難境地。
　　預(yù)告登記制度在保護(hù)交易安全方面具有不可替代的獨(dú)特價(jià)值。簡(jiǎn)言之，預(yù)告登記將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將該請(qǐng)求權(quán)登記下來(lái)，從而使其具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，巧妙地填補(bǔ)和彌合了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間因?yàn)榈怯浽斐傻臅r(shí)間空隙和盲點(diǎn)，進(jìn)而為交易安全的保護(hù)提供了一個(gè)制度保障。
　　以不動(dòng)產(chǎn)買賣為例，在簽訂有效的買賣合同之后、不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記(本登記)完成之前，依照約定，買房人將其以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，從而達(dá)到了有效預(yù)防交易風(fēng)險(xiǎn)的目的。一方面，對(duì)于買受方而言，其預(yù)告登記后的債權(quán)經(jīng)過(guò)公示便被賦予了對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，從而使其后任何有害于債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的處分行為歸于無(wú)效，以保護(hù)買受方債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。即通過(guò)適當(dāng)?shù)叵拗瞥鲑u人隨意違背合同約定而處分尚在其名下的不動(dòng)產(chǎn)，從而確保當(dāng)事人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而達(dá)到保護(hù)交易安全的目的。另一方面，對(duì)于第三人而言，預(yù)告登記使買 ……（未完，全文共2461字，當(dāng)前僅顯示1565字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全》）